LG München I, Urt. 15.4.2021 - 31 S 6492/20

Umlagevoraussetzungen für neue Betriebskosten

Autor: RA Robert Harsch, Lörrach
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 06/2021
Will der Vermieter in die Betriebskostenabrechnung nach Vertragsschluss neu entstandene Kosten mit einbeziehen, ist hierzu neben einer Mehrbelastungsklausel im Mietvertrag eine nähere Bezeichnung und Erläuterung erforderlich.

BetrKV § 2

Das Problem

Es geht um die obergerichtlich nicht entschiedene Frage der wirksamen Umlegbarkeit neuer, nach Abschluss des Mietvertrags entstandener Betriebskosten, hier von Wartungskosten für Rauchwarnmelder einer Wohnung. Abgerechnet wurden die Betriebskosten für 2018. Mietvertraglich war geregelt, dass Vorauszahlungen für Betriebskosten „nach Anlage 3 zu § 27 Abs. 1/2 BV/1984“ mieterseits zu tragen sind. Festgehalten war ferner, dass „sonstige Betriebskosten wie Anlagen, Einrichtungen, Nebengebäude, Garagen“ zu übernehmen seien. Weiter war festgelegt „Werden öffentliche Grundstücksabgaben neu eingeführt oder entstehen umlagefähige Betriebskosten nach der Berechnungsverordnung (jetzt: BetrKV) neu, so können diese Kosten vom Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt und angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden“. Das AG hat die Berufung wegen der Position der im Vertrag nicht namentlich erwähnten Rauchmelderwartung mit 16,35 € zugelassen.

Die Entscheidung des Gerichts

Wartungskosten für die Rauchmelder erfüllen den Begriff der sonstigen Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV und sind zudem eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 4, 5 BGB. Grundsätzlich sind mieterseits zu tragende Kosten zu vereinbaren. Was die Umlage nachträglich entstandener Kosten betrifft ist in Rechtsprechung und Schrifttum umstritten, ob eine Einzelnennung im Mietvertrag erforderlich ist oder ob eine sog. Mehrbelastungsklausel, auch Öffnungsklausel genannt mit pauschalem Erhöhungsvorbehalt oder ob auch alleine § 242 BGB für die Umlage ausreicht (z.B. AG Dortmund v. 30.1.2017 – 423 C 8482/16, ZMR 2017, 491: keine Umlegbarkeit trotz Öffnungsklausel; Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Aufl. 2019, C Rz. 56; Riecke, WuM 2021, 10 f.: bei pauschaler Öffnungsklausel). Vertreten wird auch, dass für neu entstehende Betriebskosten nach einer Modernisierung keine vertragliche Grundlage zur Umlegbarkeit nötig ist (BGH v. 27.6.2007 – VIII ZR 202/06, MDR 2007, 1416 = MietRB 2007, 281 [Lützenkirchen]: ergänzende Vertragsauslegung bei Kabelanschluss). § 556 Abs. 1 BGB schließe jedenfalls bei einer vertraglichen Mehrbelastungsklausel die Umlage neuer Kosten nicht aus. Das Bestimmtheitserfordernis sei gerade im Hinblick auf die Entscheidung des BGH v. 10.2.2016 – VIII ZR 137/15, MietRB 2016, 93 [Burbulla] = MDR 2016, 452, gewahrt, wonach zur Umlegbarkeit „Der Mieter trägt die Betriebskosten“ ohne deren namentliche Nennung ausreicht. Neue Kosten müssen zudem umso mehr umlegbar sein, wenn sie wie die Rauchmelderwartungskosten durch gesetzliche Vorgabe entstehen (s. a. LG Berlin v. 8.4.2021 – 67 S 335/20, MietRB 2021, 163 [Monschau]).

Die Umlegbarkeit scheitere vorliegend aber an einer nicht erfolgten vorherigen Erhöhungserklärung. Neue Betriebskosten können durch schriftliche Erklärung nach § 560 Abs. 1 BGB bei Pauschalen verlangt werden (BGH v. 7.4.2004 – VIII ZR 167/03, MDR 2004, 932 = MietRB 2004, 202 [Pfeifer]). Für den Fall einer vereinbarten Vorauszahlung aber liege eine planwidrige Gesetzeslücke vor, die durch entsprechende Anwendung von § 560 Abs. 1 BGB zu schließen sei (Blank, NZM 2004, 651). Zusätzlich sei eine allgemeine Mehrbelastungsklausel zu verlangen.



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