LG Neuruppin, Urt. 30.10.2024 - 4 S 30/24
Raucherwohnung: Abgrenzung zwischen Schönheitsreparaturen und Schadensersatz
Autor: RA Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 04/2025
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 04/2025
Ohne Rücksicht auf die Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel ist der Mieter zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er in der Wohnung so stark raucht, dass die Rauchspuren die Substanz der Mieträume und ihre Einrichtungen beschädigen und mit normalen Schönheitsreparaturarbeiten nicht mehr zu entfernen sind.
BGB § 535 Abs. 1. 2, § 306 Abs. 2, § 538, § 280 Abs. 1, § 281
Im Rahmen des Schadensersatzes könne offenbleiben, ob die vertraglich vereinbarte Formularklausel zur Übernahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter wirksam sei oder nicht. Denn exzessives Rauchen falle nicht mehr unter den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung (dazu: BGH v. 28.6.2006 – VIII ZR 124/05, MDR 2007, 205 = NZM 2006, 691), wenn dessen Spuren nicht mehr mit normalen Schönheitsreparaturarbeiten (§ 28 Abs. 4 S. 3 II. BV) eliminiert werden könnten, weil die Bausubstanz der Wohnung und ihre Einrichtungen dadurch geschädigt worden sei (ebenso: BGH v. 5.3.2008 – VIII ZR 37/07, NZM 2008, 318 = MietRB 2008, 161 [Dötsch]; LG Hannover BeckRS 2016, 8.7.2003; BeckOK MietR/Siegmund, 37. Edition – Stand 1.8.2024, § 535 BGB Rz. 5214 f.).
Malerarbeiten, die nicht im nachgewiesenen Zusammenhang mit der Schadensbeseitigung stehen, seien nicht zu ersetzen. Denn die Schönheitsreparaturklausel sei unwirksam. Aus der gewählten Formulierung werde nicht hinreichend klar, dass der Mieter sowohl die Fenster als auch die Außentüren nur von innen zu streichen habe. Der Zusatz „von innen“ stehe nur hinter den erwähnten Außentüren, nicht auch hinter den „Fenstern“. Die gesetzliche Definition der Schönheitsreparaturen in § 28 Abs. 4 S. 3 II BV sei im Übrigen nicht wortgetreu übernommen.
Weil bereits die Übergabe der Wohnung verspätet und erst aufgrund eines eingeschalteten Rechtsanwalts erfolgt sei, seien die außergerichtlichen Anwaltskosten aus Verzug (§§ 280 Abs. 2, 286 Abs. 1 BGB) vom beklagten Mieter zu tragen. Ebenso aus Verzug schulde der Mieter Mietausfallschaden bis Juni 2023 (§§ 280 Abs. 2, 286 BGB). Den Zeitraum bestimmt das Gericht durch die angemessene Suche nach einem Handwerker, dem Arbeitsbeginn und der Durchführung der Arbeiten bis zum 9.6.2023, nachgewiesen durch die erteilten Rechnungen. Für die anzusetzenden Miethöhe komme es auf die erzielbare Neuvertragsmiete an.
BGB § 535 Abs. 1. 2, § 306 Abs. 2, § 538, § 280 Abs. 1, § 281
Das Problem
Der Wohnungsmietvertrag endet am 31.1.2023, die Rückgabe der Wohnung erfolgt erst zum 23.2.2023 nach anwaltlicher Intervention. Vermieter V fordert Mieter M auf, die extrem stark verrauchte Wohnung vertragsgerecht herzurichten, insbesondere eingetretene Schäden an der Substanz der Mieträume durch das intensive Rauchen zu beseitigen und die Wohnung zu renovieren. Dazu heißt es im Mietvertrag wörtlich: „Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen und umfassen das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“ V klagt auf Schadensersatz wegen rauchbedingter Substanzschäden, wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen, sowie wegen seines Aufwandes für Reinigungs- und Entsorgungskosten, schließlich auf Ersatz von Nutzungsentschädigung für die nur verzögert weitervermietbare Wohnung.Die Entscheidung des Gerichts
Das Gericht gibt der Klage statt, soweit Schadensersatz infolge des Rauchens einschließlich außergerichtlich angefallener Anwaltskosten sowie weitere Verzugsschäden angefallen sind. Wegen darüber hinaus verlangter weiterer Malerarbeiten wird die Klage abgewiesen. Die geltend gemachten Reinigungs- und Entsorgungskosten werden dem Grunde nach, aber mangels substantiierten Sachvortrags nur in der Höhe teilweise zuerkannt.Im Rahmen des Schadensersatzes könne offenbleiben, ob die vertraglich vereinbarte Formularklausel zur Übernahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter wirksam sei oder nicht. Denn exzessives Rauchen falle nicht mehr unter den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung (dazu: BGH v. 28.6.2006 – VIII ZR 124/05, MDR 2007, 205 = NZM 2006, 691), wenn dessen Spuren nicht mehr mit normalen Schönheitsreparaturarbeiten (§ 28 Abs. 4 S. 3 II. BV) eliminiert werden könnten, weil die Bausubstanz der Wohnung und ihre Einrichtungen dadurch geschädigt worden sei (ebenso: BGH v. 5.3.2008 – VIII ZR 37/07, NZM 2008, 318 = MietRB 2008, 161 [Dötsch]; LG Hannover BeckRS 2016, 8.7.2003; BeckOK MietR/Siegmund, 37. Edition – Stand 1.8.2024, § 535 BGB Rz. 5214 f.).
Malerarbeiten, die nicht im nachgewiesenen Zusammenhang mit der Schadensbeseitigung stehen, seien nicht zu ersetzen. Denn die Schönheitsreparaturklausel sei unwirksam. Aus der gewählten Formulierung werde nicht hinreichend klar, dass der Mieter sowohl die Fenster als auch die Außentüren nur von innen zu streichen habe. Der Zusatz „von innen“ stehe nur hinter den erwähnten Außentüren, nicht auch hinter den „Fenstern“. Die gesetzliche Definition der Schönheitsreparaturen in § 28 Abs. 4 S. 3 II BV sei im Übrigen nicht wortgetreu übernommen.
Weil bereits die Übergabe der Wohnung verspätet und erst aufgrund eines eingeschalteten Rechtsanwalts erfolgt sei, seien die außergerichtlichen Anwaltskosten aus Verzug (§§ 280 Abs. 2, 286 Abs. 1 BGB) vom beklagten Mieter zu tragen. Ebenso aus Verzug schulde der Mieter Mietausfallschaden bis Juni 2023 (§§ 280 Abs. 2, 286 BGB). Den Zeitraum bestimmt das Gericht durch die angemessene Suche nach einem Handwerker, dem Arbeitsbeginn und der Durchführung der Arbeiten bis zum 9.6.2023, nachgewiesen durch die erteilten Rechnungen. Für die anzusetzenden Miethöhe komme es auf die erzielbare Neuvertragsmiete an.