Mieterhöhung: Ortsübliche Vergleichsmiete ist nach der tatsächlichen Wohnungsgröße zu bestimmen

Autor: RAin FAinMuWR Dr. Catharina Kunze, AKD Dittert, Südhoff & Partner, Berlin
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 02/2016
Jede im Wohnraummietvertrag enthaltene Wohnflächenangabe, die von der tatsächlichen Wohnungsgröße abweicht, ist für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ohne rechtliche Bedeutung; diese richtet sich allein nach der tatsächlichen Größe der Wohnung.

BGH, Urt. v. 18.11.2015 - VIII ZR 266/14

Vorinstanz: LG Berlin - 18 S 413/13

BGB § 558

Das Problem

Im Mietvertrag von 1985 waren die Wohnfläche mit 156,95 qm und die Monatsmiete mit 811,81 DM angegeben. Ein durch die Vermieterin 2013 veranlasstes Aufmaß ergab eine tatsächliche Wohnfläche von 210,43 qm. Die Vermieterin verlangte daraufhin Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung von 629,75 € (Ausgangsbetrag) auf 937,52 €. Rechnerisch ergab sich dies aus der Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um 33,95 % und einer entsprechenden Anpassung der Ausgangsmiete auf 843,06 €, zuzüglich eines Erhöhungsbetrags von 15 % aus 629,75 € (Kappungsgrenze), also weiteren 94,46 €. Der Mieter stimmte vorprozessual nur der Erhöhung um 94,46 € zu.

Die Entscheidung des Gerichts

Die Klage der Vermieterin auf weitergehende Zustimmung blieb in allen Instanzen erfolglos. Der BGH verwies auf seine bisherige Rechtsprechung, wonach eine Wohnflächenangabe im Mietvertrag im Allgemeinen zugleich eine Beschaffenheitsvereinbarung darstellt (BGH v. 24.3.2004 – VIII ZR 295/03, MietRB 2004, 253 = MDR 2004, 933; Urt. v. 10.3.2010 – VIII ZR 144/09, MietRB 2010, 158 = MDR 2010, 617; v. 18.7.2012 – XII ZR 97/09, MietRB 2012, 317 = MDR 2012, 1152). Der Senat halte auch daran fest, dass ein zur Mietminderung führender Mangel erst dann vorliegt, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt (BGH v. 24.3.2004, a.a.O.; v. 10.11.2010 – VIII ZR 306/09, MietRB 2011, 36 = MDR 2011, 20). Er halte aber nicht mehr daran fest (wie zuletzt BGH v. 8.7.2009 – VIII ZR 205/08, MietRB 2009, 282 = MDR 2009, 1033), dass Abweichungen von bis zu 10 % auch für die Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete unbeachtlich seien. Hierfür komme es allein auf die tatsächliche Größe der Mietwohnung an. Der Gesetzgeber stelle hierbei nur auf den objektiven Wohnwert der Wohnung ab. Denn ansonsten stünde der Vermieterseite ein Spielraum zu, schon vorab im Vertrag durch Vereinbarungen zur Wohnungsgröße künftige Mieterhöhungen zu ihren Gunsten zu verändern oder gar zu verfälschen. Auch die ortsübliche Vergleichsmiete richte sich nach objektiven gesetzlich vorgegebenen Maßstäben. Die Angabe einer kleineren als der tatsächlichen Wohnfläche bedeute auch keine Vereinbarung eines teilweisen Ausschlusses künftiger Mieterhöhungen, wie dies in der Instanzrechtsprechung und in der Literatur verbreitet vertreten werde (Hinweis auf die Wiedergabe des Meinungsstands bei Weitemeyer in Staudinger/BGB, § 557 Rz. 65). Der Mieter könne nicht darauf vertrauen, dass ihm der Vorteil einer unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Miete unbeschränkt verbleibe. Vielmehr müsse er mit einer stufenweisen Anpassung rechnen, es sei denn, es liege eine Vereinbarung gem. § 557 Abs. 3 Hs. 2 BGB vor oder ergebe sich aus den Umständen, wofür vorliegend nichts spreche. Demnach sei die tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen. Gleichzeitig finde auch die Kappungsgrenze Anwendung, die aus dem tatsächlich geltenden Ausgangsbetrag zu ermitteln sei. Schließlich ergebe sich auch nichts für die Klägerin Günstigeres aus dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage. § 557 Abs. 3 BGB bestimme, dass die Möglichkeiten einer Wohnungsmieterhöhung bei Fehlen einer wirksamen Vereinbarung nach Abs. 1 oder Abs. 2 nur gem. §§ 558 bis 560 BGB erfolgen können. Eine Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB scheide aus, denn es gehe um Veränderungen, deren Auswirkungen auf den Vertrag der Gesetzgeber bereits geregelt habe. Soweit man etwas anderes dem Urteil des BGH v. 23.5.2007 – VIII ZR 138/06 entnehmen könne, halte der Senat daran nicht fest. Auch die Rechtsprechung des Senats zu Fällen, in denen der mit § 558 BGB verfolgte Zweck grundlegend verfehlt wird (BGH v. 24.3.2010 – VIII ZR 160/09, MietRB 2010, 191; v. 7.7.2010 – VIII ZR 279/09, juris; v. 7.7.2004 –VIII ZR 192/03, MDR 2004, 1232 f.), einen anderen Sachverhalt betreffend, verhülfen der Klägerin nicht zum Erfolg. Die zutreffende Ermittlung der Wohnfläche falle in die Risikosphäre der Vermieterseite.



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