Mietmangel: Voraussetzungen einer konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung

Fehlt es an einer Beschaffenheitsvereinbarung, bestimmt sich der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand der Mietsache nach der Verkehrsanschauung unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben. Eine vorübergehende erhöhte Verkehrslärmbelastung aufgrund von Straßenbauarbeiten stellt unabhängig von ihrer zeitlichen Dauer jedenfalls dann, wenn sie sich innerhalb der in Innenstadtlagen üblichen Grenzen hält, keinen zur Minderung berechtigenden Mangel der vermieteten Wohnung dar.

BGH, Urt. v. 19.12.2012 - VIII ZR 152/12

Vorinstanz: LG Berlin - 65 S 181/11

BGB §§ 535 Abs. 1 S. 2, 536

Das Problem:

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung. Das in der S-Straße liegende Mietshaus der Klägerin hatte zu Mietbeginn keine unmittelbare Anbindung an die P-Straße. Von Juni 2009 bis November 2010 wurde der stadteinwärts fahrende Verkehr wegen umfangreicher Straßenbauarbeiten auf der P-Straße über die S-Straße umgeleitet und führte unmittelbar an dem Mietshaus der Klägerin vorbei. Die Beklagten minderten ab Oktober 2010 wegen der gestiegenen Lärmbelästigung die Miete. Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Zahlung rückständiger Miete i.H.v. 1.386,19 € nebst Zinsen in Anspruch. Das AG hat der Klage stattgegeben, auf die Berufung der Beklagten hat das LG unter Abweisung der Klage im Übrigen die Beklagten zur Zahlung von 553,22 € nebst Zinsen verurteilt. Mit der Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Die Entscheidung des Gerichts:

Die Revision hat Erfolg. Der BGH kommt zu dem Ergebnis, es sei bei Mietvertragsabschluss zwischen den Parteien keine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung dahingehend getroffen worden, dass der bei Vertragsschluss bestehende Zustand der Mietsache „frei von Lärmbelästigungen Dritter” bzw. „ruhige Lage” auch für die Zukunft stillschweigend vorausgesetzt werde. Eine konkludent geschlossene Beschaffenheitsvereinbarung könne nur dann angenommen werden, wenn der Vermieter aus dem Verhalten des Mieters nach dem objektiv zu bestimmenden Empfängerhorizont erkennen musste, dass der Mieter die Fortdauer des bei Vertragsschluss bestehenden Umstandes über die Dauer des Mietverhältnisses hinweg als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung ansieht, und der Vermieter dem zustimmt. Eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters über den Zustand der Mietsache genüge nicht. Solche Umstände haben laut BGH nicht vorgelegen. Die Miete sei auch nicht gemindert, weil sich die Wohnung trotz des Lärms noch zum vertragsgemäßen Gebrauch eigne. Bei einer in Innenstadtlage befindlichen Wohnung müsse jederzeit mit Straßenbauarbeiten größeren Umfangs und längerer Dauer gerechnet werden. Es sei von den Beklagten nicht vorgetragen, dass sich die Lärmbelästigung über den für Innenstadtlagen üblichen Grenzen bewegte.