Schönheitsreparaturen: Keine Quotenabgeltung bei unwirksamer Kostenvoranschlagsklausel

10.07.2013, Autor: Herr Thomas Emmert / Lesedauer ca. 2 Min. (990 mal gelesen)
Enthält eine formularmäßige Quotenabgeltungsklausel Formulierungen wie "Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts", ohne dass klargestellt wird, dass dieser Kostenvoranschlag für den Mieter nicht von vornherein verbindlich ist und er gegebenenfalls günstigere Kosten nachweisen kann, ist die gesamte Quotenabgeltungsklausel unwirksam! (BGH, Urt. v. 29.05.2013 - VIII ZR 285/12)

Das Problem:

Formularmietverträge enthalten neben der Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen während der Mietzeit regelmäßig auch Regelungen für den Fall, dass das Mietverhältnis endet, bevor die Schönheitsreparaturen fällig werden. Üblicherweise soll sich dann der Mieter anteilig an den Kosten der bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen beteiligen. Als Berechnungsgrundlage für diese Kosten wird auf Kostenvoranschläge von Fachbetrieben zurückgegriffen, wobei die einschlägigen mietvertraglichen Vereinbarungen in der Praxis vorsehen, dass dieser Kostenvoranschlag zunächst vom Vermieter eingeholt und zur Grundlage der Berechnung gemacht. Dabei stellt sich die Frage, ob und in welchem Umfang der Mieter berechtigt ist, den Kostenvoranschlag in Frage zu stellen und gegebenenfalls gegen einen eigenen, günstigeren zu ersetzen. Wird dem Mieter dieses Recht abgeschnitten, stellt dies eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 BGB dar, mit der Folge, dass nicht nur die Teilregelung über den Kostenvoranschlag, sondern auch die gesamte Quotenabgeltungsklausel unwirksam ist. umstritten war bisher, ob dies lediglich dann der Fall ist, wenn eine solche restriktive Regelung ausdrücklich vereinbart wird, oder ob bereits der Umstand, dass in der Klausel nicht ausdrücklich darauf hingewiesen wird, dass diese nicht von vornherein für den Mieter verbindlich ist und er gegebenenfalls Einwendungen erheben kann, ausreicht, um die Unwirksamkeit nach § 307 Abs. 1 BGB herbeizuführen.


Entscheidung des BGH:

Der BGH (BGH, Urt. v. 29.05.2013 - VIII ZR 285/12, abrufbar unter www.bundesgerichtshof.de ) hat diese Frage nun im letzteren Sinne entschieden, als er über die Wirksamkeit einer Klausel zu urteilen hatte, die folgende Formulierung enthielt:


"Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts"


Der Vermieter hatte sich unter Hinweis auf die bisherige BGH-Rechtsprechung (BGH, Rechtsentscheid vom 06.07.1988 - VIII ARZ 1/88) darauf berufen, dass die Klausel den Mieter jedenfalls nicht ausdrücklich das Recht abschneide, den Kostenvoranschlag infrage zu stellen. Dem ist der BGH nicht mehr gefolgt. Er stellte klar, dass er seine bisherige Rechtsprechung hierzu aufgibt. Die Klausel, so der BGH jetzt, sei unwirksam, weil sie mehrdeutig sei und jedenfalls auch die Deutung zulasse, dass der Mieter gerade nicht berechtigt sei, gegen den Kostenvoranschlag des Vermieters anzugehen und selbst einen Kostenvoranschlag einzuholen, auf dessen Grundlage dann die Kosten berechnet werden könnten. Wenn aber mehrere Deutungen einer Klausel möglich seien, dann sei von kundenfeindlichsten Auslegung auszugehen. Sei die Klausel hiernach nicht mehr wirksam, sei sie insgesamt als unwirksam anzusehen.


Praktische Bedeutung:


Die Entscheidung bedeutet den "Tod" all jener Quotenabgeltungsklauseln, die eine Kostenvoranschlagsregelung enthalten, bei der nicht ausdrücklich klargestellt wird, dass der Kostenvoranschlag des Vermieters für den Mieter nicht automatisch verbindlich ist und gegebenenfalls auch wieder infrage gestellt werden kann. Dies betrifft eine Vielzahl von vor allem älteren Formularmietverträgen, so dass der Mieteranwalt seinem Mandanten, der ein noch nicht lange andauerndes Mietverhältnis beendet oder in jüngerer Vergangenheit vor Beendigung des Mietverhältnisses bereits schon einmal Schönheitsreparaturen durchgeführt hat, nunmehr bares Geld sparen kann.


RA / FAMuW Thomas Emmert
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