Sind die Mietkosten von Rauchmeldern umlagefähig?

15.06.2022, Autor: Herr Georg Alexander Mahr / Lesedauer ca. 3 Min. (99 mal gelesen)
Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 11.05.22, VIII ZR 379-20, ist die Umlage der Mietkosten für Rauchmelder auf den Mieter nicht mehr zulässig. Allgemeine Ausführungen zu Betriebskosten.

Betriebskostenabrechnung: Ein genauer Blick lohnt sich

Ein meist unbeliebtes Thema: Die Betriebskostenabrechnung. Gerade in dieser wirtschaftlich angespannten Lage fürchten viele Menschen eine Erhöhung der Betriebskosten mit einhergehender Nachzahlungspflicht.
Doch oftmals lohnt sich ein genauerer Blick auf die einzelnen Positionen der Betriebskostenabrechnung. Nicht alle Kosten des Vermieters können auf den Mieter abgewälzt werden. Ganz besonders sollte man nach der Position für die Miete von Rauchmeldern schauen. Eine solche Position wird zwar häufig angeführt, jedoch hat der BGH von Kurzem höchstrichterlich entschieden, dass es sich bei der Miete von Rauchmeldern um nicht umlagefähige Aufwendungen handelt. (BGH Urt. V. 11.05.22, VIII ZR 379-20)
Nach der gesetzlichen Definition sind Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Das bedeutet Betriebskosten können nur Kosten sein, die gerade aufgrund des Eigentums an einer Immobilie laufend entstehen.
Betriebskosten sind vom Eigentümer zu tragen. In den meisten Fällen wird der Mieter qua mietvertraglicher Vereinbarung zur Erstattung der Betriebskosten verpflichtet. Von den umlagefähigen Betriebskosten abzugrenzen sind Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Letztgenannte sind in der Miete enthalten und können nicht auf den Mieter umgelegt werden.
Die Betriebskostenabrechnung muss sich auf einen Zeitraum beziehen, der nicht länger als ein Jahr betragen darf, wobei eine Bindung an das Kalenderjahr nicht besteht. Die Abrechnung muss für ihre formelle Wirksamkeit eine Zusammenstellung der Gesamtkosten für die ganze abgerechnete Liegenschaft, Angaben und Erläuterungen zum zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils, den der jeweilige Mieter tragen soll und den Abzug der Vorauszahlung des Mieters beinhalten. Die Abrechnung muss aus sich heraus verständlich und nachvollziehbar sein. Sind Positionen aufgelistet, die nicht umlagefähig sind, so ist die Abrechnung diesbezüglich materiell fehlerhaft. Eine solche Position wäre die oben angeführte Miete von Rauchmeldern.
Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern fallen ausschließlich dann an, wenn der Vermieter sich dafür entscheidet die in der Mietwohnung zu installierenden Rauchwarnmelder anzumieten, statt sie zu Eigentum zu erwerben. Die Kosten für den Erwerb sind aber gerade nicht umlagefähig, denn Anschaffungskosten stellen keine Betriebskosten dar. Es wäre mit der Betriebskostenverordnung nicht vereinbar, wenn der Vermieter das Verbot, Anschaffungskosten auf den Mieter umzulegen, durch eine nur in seiner Macht stehenden Entscheidung, die Rauchmelder zu mieten statt durch Kauf zu erwerben, umgehen könnte. Dieses Argument gilt nicht nur für Rauchmelder. So wäre ein solches Gebaren -durch Miete statt Kauf faktisch die Anschaffungskosten auf den Mieter umzulegen- in vielen Fällen denkbar und grundsätzlich unzulässig.
Zwar sind vereinzelt die Kosten der Anmietung bestimmter Geräte wie Wasserzähler beziehungsweise das Nutzungsentgelt hierfür umlagefähig. Dies sind jedoch Ausnahmeregelungen, die nicht auf die Anmietung anderer technischer Einrichtungen wie Rauchmelder ausgedehnt werden können.
Allerdings bedeutet das BGH-Urteil auch nicht, dass der Mieter vor sämtlichen Kosten hinsichtlich der Anschaffung von Rauchmeldern geschützt ist. Die Kosten für die Anschaffung und Installation von Rauchwarn¬meldern berechtigen den Vermieter nach § 559 BGB zu einer Miet¬erhöhung um 8 % der An¬schaffungs¬kosten auf die jährliche Netto¬kaltmiete. Zusätzlich sind Rauchmelder gemäß DIN 14676 Nr. 6 einmal im Jahr auf ihre Funktionsfähigkeit zu prüfen. Dadurch entstehende Wartungskosten können im Wege der Betriebskostenabrechnung weiterhin auf den Mieter umgelegt werden.



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