Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter

07.06.2021, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 7 Min. (3663 mal gelesen)
Mietshäuser,Mietvertrag,Mieter,Vermieter,Mietmangel Mieter und Vermieter haben eine Reihe von Rechten und Pflichten. © Bu - Anwalt-Suchservice

Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern gibt es oft. Mancher Ärger ließe sich vermeiden, wenn beide Seiten ihre Rechte und Pflichten kennen würden. Hier geht es um die wichtigsten Punkte im Mietverhältnis.

Viele Mieter und Vermieter kennen ihre Rechte und Pflichten nicht. Daraus ergeben sich Missverständnisse und Unsicherheiten, die zu einer Vielzahl von Gerichtsprozessen führen. Dieser Rechtstipp bietet daher eine Übersicht der wichtigsten Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern. Allerdings ist es bei tiefer gehenden Fragen empfehlenswert, einen Anwalt hinzuzuziehen. Besonders häufig entstehen Streitigkeiten um die Mietkaution, die Mietminderung oder Unklarheiten bei den Schönheitsreparaturen.

Welche Pflichten haben Mieter?



- Die Zahlung einer Mietkaution

Zu Beginn des Mietverhältnisses haben Mieter die Pflicht, eine Kaution an den Vermieter zu entrichten. Dies steht zwar in keinem Gesetz, wird aber in der Regel im Mietvertrag vereinbart. Der Vermieter hat diese Kaution getrennt von seinem restlichen Vermögen insolvenzsicher anzulegen. Betragen darf die Kaution maximal drei Monatsmieten (ohne Nebenkosten). Der Mieter ist jedoch nicht dazu verpflichtet, die komplette Summe auf einmal zu bezahlen. Er darf sie auch in drei gleichen Raten in den ersten drei Monaten des Mietverhältnisses begleichen.

- Das Zahlen der Miete

Natürlich hat der Mieter oder die Mieterin auch die Pflicht, monatlich die Miete an den Vermieter zu zahlen. Diese ist spätestens am dritten Werktag des jeweiligen Monats zu überweisen. Das bedeutet: Die Miete muss zwar nicht am dritten Werktag auf dem Konto des Vermieters eingetroffen sein. Sie muss aber zumindest überwiesen und auf dem Weg sein. In diesem Sinne hat der Bundesgerichtshof entschieden. Anderslautende Vertragsklauseln sind nicht wirksam (Urteil vom 5.10.2016, Az. VIII ZR 222/159).
Eine fristlose Kündigung droht dem Mieter dann, wenn er zwei Monate hintereinander keine Miete zahlt oder zumindest zwei Monate lang einen erheblichen Teil der Miete schuldig bleibt. "Erheblich" heißt dabei, dass es sich um mehr als eine Monatsmiete handeln muss. Wenn sich über einen längeren Zeitraum hinweg ein Mietrückstand von mehr als zwei Monatsmieten ansammelt, ist dies ebenfalls ein Grund für eine fristlose Kündigung.

- Allgemeine Rücksichtnahme

Auch ohne ausdrückliche schriftliche Vereinbarung sind Mieter verpflichtet, auf die Belange der anderen Hausbewohner Rücksicht zu nehmen. Dabei geht es insbesondere um Lärm, aber auch um andere Belästigungen wie etwa Grillgerüche. Mieter haben weder ein Recht auf laute Partys mitten in der Nacht, noch auf tägliches Grillen. Sie müssen hinsichtlich Lärm die vor Ort üblichen Ruhezeiten einhalten. Oft findet man diese auch in der Hausordnung. Die Gerichte haben sich beim Grillen nicht einigen können, wie oft es erlaubt ist. Dies hängt sehr vom Einzelfall ab. Zu häufiges Grillen kann eine massive Belästigung der Nachbarn darstellen.
Verletzungen dieser Rücksichtnahmepflicht können den Vermieter zur Kündigung berechtigen. Voraussetzung ist allerdings, dass der Vermieter den Mieter abgemahnt hat, dieser das störende Verhalten aber fortsetzt.

- Das Melden von Mängeln

Fallen einem Mieter Mängel an der Immobilie auf, muss er diese dem Vermieter melden. Auch dazu ist man als Mieter verpflichtet. Kommt es durch nicht gemeldete Mängel zu Folgeschäden, kann der Vermieter unter Umständen Schadensersatz verlangen. Beispiel: Ein Feuchtigkeitsschaden wird nicht gemeldet. Die Ursache kann nicht zügig beseitigt werden. Dadurch wird eine teure Schimmelsanierung notwendig.

- Die Pflicht zu Heizen

Eine gesetzliche Heizpflicht des Mieters gibt es nicht. Aber: Mieter sind sehr wohl verpflichtet, ihre Wohnung so zu behandeln, dass keine Schäden entstehen. Dies ist eine ungeschriebene Pflicht aus dem Vertragsverhältnis. Beispiel: Eine Mieterin heizt im Winter nicht. Es kommt zu einem Rohrbruch infolge von Frost. Wasserschäden und Schimmel sind die Folge. Auch hier wäre eine Schadensersatzforderung des Vermieters möglich.

- Ein- und Umbauten an der Immobilie

Bauliche Veränderungen am Mietobjekt müssen vom Vermieter zuvor genehmigt werden. Mieter müssen also vor größeren Ein- und Umbauten den Vermieter um Erlaubnis fragen. Dieser darf seine Zustimmung ohne Weiteres verweigern. Ohne Erlaubnis dürfen Mieter höchstens kleine Änderungen vornehmen, die jederzeit wieder rückgängig gemacht werden können. Beispiel: Verlegung eines Bodenbelags.

- Schönheitsreparaturen

Die meisten Mietverträge enthalten Vereinbarungen über Schönheitsreparaturen – also Renovierungsarbeiten wie etwa das Streichen von Wänden und Decken. Allerdings haben die Gerichte eine Vielzahl dieser Klauseln für unwirksam erklärt. Mieter müssen die Schönheitsreparaturen nur ausführen, wenn die jeweils verwendete Klausel wirksam ist.

Welche Rechte haben Mieter?



- Das Hausrecht

Zu Beginn des Mietverhältnisses geht das Hausrecht vom Vermieter auf den Mieter über. Auch wenn dies manchem Vermieter nicht passt: Er darf die Wohnung jetzt nur noch mit Erlaubnis des Mieters betreten. Die Mieterin bzw. der Mieter hat das Recht, zu bestimmen, wer in der Wohnung ein- und ausgeht. Wenn die Wohnung doch einmal in Augenschein genommen werden muss, weil zum Beispiel Reparaturen fällig sind, hat der Vermieter dies dem Mieter rechtzeitig vorher anzukündigen. Auch muss er mit diesem zu normalen Tageszeiten einen Termin ausmachen.

- Die Instandhaltung der Wohnung

Mieter können von ihrem Vermieter verlangen, dass dieser die Immobilie instand hält. Auch im Rahmen der Schönheitsreparaturen dürfen Mietern nur bestimmte Renovierungsarbeiten übertragen werden. Wenn es im laufenden Mietverhältnis Mängel an der Wohnung gibt, die deren Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigen, hat der Vermieter diese zu beseitigen. Andernfalls kann der Mieter eine Mietminderung geltend machen.

- Die Familie

Mieter dürfen nahe Familienangehörige, etwa die Stiefkinder oder den Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner mit in ihre Wohnung einziehen lassen - und zwar, ohne den Vermieter um Erlaubnis zu fragen. Allerdings darf die Wohnung dabei nicht überbelegt werden. Dagegen könnte der Vermieter einschreiten. Freunde des Mieters oder gar zahlende Untermieter dürfen nur mit der Erlaubnis des Vermieters mit einziehen.

- Das Recht zur Tierhaltung

In aller Regel dürfen Kleintiere, wie Hamster, Kaninchen, Fische oder Kanarienvögel in jeder Wohnung gehalten werden – und zwar ohne besondere Erlaubnis des Vermieters. Unwirksam sind pauschale Haustierverbote im Mietvertrag. Unwirksam sind auch pauschale Verbote der Haltung von Hunden oder Katzen im Mietvertrag. Trotzdem gilt: Mieter dürfen nicht ganz ohne Rücksicht auf andere Hausbewohner Katzen und Hunde halten. Wenn es zum Streit kommt, wird durch ein Gericht eine Abwägung der jeweiligen Interessen vorgenommen werden.
Verbieten darf der Vermieter die Haltung von Kampfhunden. Bei Tieren aller Art, die sich durch entsprechende Vorkommnisse als gefährlich erwiesen haben, kann unter Umständen die Abschaffung verlangt werden.

- Das Recht auf einen Sonnenschutz

Nach dem Amtsgericht München ist das Anbringen eines Sonnenschutzes auf dem Balkon ein sozial übliches Verhalten, dass zum berechtigten Wohngebrauch des Mieters gehört. Wo ein solcher Schutz durch das Aufstellen eines Sonnenschirms nicht ausreichend erreicht werden könne, können Mieter sogar einen Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zum Anbringen einer Markise haben (Az. 411 C 4836/13).

Welche Pflichten haben Vermieter?



- Die Übergabe der Wohnung

Zu Beginn des Mietverhältnisses hat der Vermieter dem Mieter die Wohnung zur Verfügung zu stellen und ihm die Schlüssel zu übergeben. Damit geht das Hausrecht an der Wohnung auf den Mieter über.

- Die Instandhaltung

Der Vermieter ist dazu verpflichtet, dafür zu sorgen, dass die Wohnung bei Übergabe dem Zustand entspricht, den sie bei Vertragsabschluss hatte. Beispiel: Die bei der Besichtigung vorhandene Einbauküche sollte beim Einzug nicht plötzlich verschwunden sein. Auch ist der Vermieter zur Beseitigung von Schäden verpflichtet.
Die Kosten für die Instandhaltung sollten bei einer Vermietung immer berücksichtigt werden. Immobilienexperten empfehlen Vermietern oft, sich eine von der Quadratmeterzahl und dem Wohnungsstandard abhängige Instandhaltungsrücklage anzulegen.

- Funktionsfähigkeit der Heizung

Der Vermieter muss auch für eine funktionsfähige Heizung sorgen, die die Wohnung mindestens auf 20 Grad Raumtemperatur aufheizen kann. Fällt die Heizung in der kalten Jahreszeit aus, ist eine Mietminderung möglich, wenn der Vermieter nach entsprechender Beschwerde nicht rechtzeitig für Ersatz sorgt oder nicht reagiert.

- Untervermietung

Wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung der Wohnung hat, weil er beispielsweise beruflich für eine Weile ins Ausland muss, ist der Vermieter verpflichtet, diese Untervermietung zuzulassen. Allerdings hat der Vermieter das Recht, den Namen des Untermieters zu erfahren. Ablehnen darf er, wenn die Wohnung überbelegt würde oder besondere Gründe gegen die Person des jeweiligen Untermieters sprechen.

Welche Rechte haben Vermieter?



- Das Recht auf Mieterhöhung

Innerhalb enger gesetzlicher Vorgaben und Grenzen dürfen Vermieter die Miete erhöhen. Sie müssen jedoch dabei immer die Gründe für die Mieterhöhung angeben und diverse Formalien einhalten.

- Das Recht auf die Umlage der Betriebskosten

Der Vermieter darf die anfallenden laufenden Kosten für den Betrieb des Hauses gemäß der gesetzlichen Vorgaben auf alle Mieter im Haus verteilen. Davon ausgenommen sind unter anderem Verwaltungskosten und die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung. Jedes Jahr muss der Vermieter seinen Mietern eine Betriebskostenabrechnung zukommen lassen, die den Regelungen in der Betriebskostenverordnung entspricht.

- Das Recht auf das Verbot von Missbrauch des Mietobjekts

Der Vermieter hat das Recht, einen nicht vertragsgemäßen Gebrauch seiner Immobilie zu untersagen. Er darf zum Beispiel einem Mieter verbieten, gemietete Wohnräume für gewerbliche Zwecke zu nutzen, wenn es dadurch im Haus zu Lärm oder Kundenverkehr kommt oder die Tätigkeit sonstige Wirkungen nach außen hat.

- Das Recht auf Zutritt zur Wohnung

In besonderen Fällen darf der Vermieter die Wohnung betreten und besichtigen. Dies gilt insbesondere der Fall, wenn Reparatur- oder Modernisierungsarbeiten erforderlich sind oder wenn Besichtigungen mit potenziellen Nachmietern oder Käufern durchgeführt werden sollen. Ein solcher Besuch ist mindestens drei Tage zuvor anzumelden. Wenn der Mieter am vorgeschlagenen Termin keine Zeit hat, darf er Ausweichtermine anbieten.

- Das Recht auf Kündigung

Wenn Eigenbedarf besteht, kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen. Er hat dabei die gesetzlichen Vorgaben und Fristen zu beachten. Unter bestimmten Voraussetzungen besteht auch ein Recht zur fristlosen Kündigung – zum Beispiel bei wiederholt ausbleibenden Mietzahlungen oder Störungen des Hausfriedens, welche auch nach einer Abmahnung fortgesetzt werden.

Praxistipp


Zu den Rechten und Pflichten von Mietern und Vermietern haben die Gerichte eine Vielzahl von Urteilen gefällt. Diese sind oft nicht einheitlich und das Ergebnis eines Rechtsstreits ist immer sehr vom Einzelfall abhängig. Kommt es zu einem konkreten Streitfall, sollten Sie als Mieter oder Vermieter einen Fachanwalt für Mietrecht aufsuchen. Dieser kann sie fallbezogen beraten und kennt die Details der aktuellen Rechtsprechung.

(Ma)



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