Barkaution und Schadensersatz

23.05.2024, Autor: Herr Georg Alexander Mahr / Lesedauer ca. 2 Min. (138 mal gelesen)
Darf der Vermieter gegenüber einer Barkaution mit Schadensersatzansprüchen auch nach Ablauf der 6-monatigen Verjährungsfrist noch aufrechnen?

Kaution und Schadensersatz

Die Rückzahlung der Mietkaution und Gegenansprüche des Vermieters gehören zu den häufigsten Streitfällen zwischen Vermietern und Mietern im Bereich der Wohnraummiete. Regelmäßig werden die Amtsgerichte mit entsprechenden Sachverhalten beschäftigt.

Grundsätzlich regelt das Gesetz, dass der Vermieter das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Nettomiete als Mietsicherheit verlangen kann (§ 551 BGB).

Dies macht aus Vermietersicht Sinn, um sich gegen ausbleibende Mietzahlungen oder durch Mieter verursachte Schäden am Mietobjekt abzusichern.

Neben der Verpfändung von Sparbüchern wird die Mietsicherheit am häufigsten als Barkaution durch die Mieter erbracht. Die Frage, wie mit einer solchen Barkaution nach der Beendigung des Mietverhältnisses umzugehen ist, führte in jüngster Vergangenheit zu einigen kontroversen Urteilen.

Hintergrund dieser Urteile ist, dass Schadensersatzansprüche des Vermieters gegen die Mieter in relativ kurzer Zeit verjähren. Das Gesetz führt aus: „Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache verjähren in sechs Monaten“ (§ 548 Abs. 1 Satz eins BGB).

D.h., Schadensersatzansprüche die der Vermieter nicht innerhalb von sechs Monaten gegenüber dem Mieter gerichtlich geltend gemacht hat, sind verjährt und können nicht mehr eingefordert werden.

Unstreitig war bisher jedoch, dass der Vermieter sich aus der Barkaution befriedigen kann, um Schadensersatzansprüche abzudecken.

„Der Vermieter ist berechtigt, sich nach Beendigung des Mietverhältnisses aus einer gewährten Barkaution durch Aufrechnung mit streitigen, aus dem Mietverhältnis stammenden Forderungen, zu befriedigen. (BGH, vom 28.10.2020 VIII ZR 230 /19).

Nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes konnte sich der Vermieter Zeit lassen und mögliche Schadensersatzansprüche in Ruhe prüfen. Auch nach Ablauf der sechsmonatigen Verjährungsfrist konnte er mit der gewährten Barkaution aufrechnen, ohne zuvor Klage erhoben zu haben.

Diese langjährige Praxis wurde jüngst durch zwei Urteile des Landgerichts Berlin und des Landgerichtes Nürnberg-Fürth erschüttert. Beide Landgerichte urteilten nämlich, dass der Vermieter zwar nicht innerhalb der sechsmonatigen Frist klagen, aber etwaige Schadensersatzansprüche nachweislich gegenüber dem Mieter geltend machen müsse.

Andernfalls könne er seine Schadensersatzansprüche wegen Verjährung nicht mehr gegenüber der Barkaution aufrechnen.

Zwar hat das Landgericht Lübeck im März 2024 gegenteilig entschieden, jedoch wird die Rechtsfrage abschließend vom Bundesgerichtshof entschieden werden.

Sowohl für Vermieter als auch für Mieter wird das erwartete Urteil des Bundesgerichtshofs von großem Interesse sein. Die Diskussion ist für Vermieter wirtschaftlich riskant und bietet Mietern unerwartete Rückzahlungsansprüche.

Bis zum Urteil des Bundesgerichtshofes ist jedem Vermieter zu empfehlen, dass er innerhalb der gesetzlichen Frist seinen Schadensersatzanspruch beziffert und nachweislich gegenüber dem ausgezogenen Mieter geltend macht.

Georg A. Mahr
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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