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Im Mietrecht stellt der Eigenbedarf einen der wichtigsten Kündigungsgründe dar. Denn Mietverträge dürfen vom Vermieter nur aus wenigen, gesetzlich festgelegten Gründen gekündigt werden. Kommt es zum Streit über eine Eigenbedarfskündigung, soillte der Rat eines im Miet- und Wohnungseigentumsrecht erfahrenen Rechtsanwaltes eingeholt werden.

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Was ist Eigenbedarf?

Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Mietwohnung entweder für sich selbst, seine Familie oder für andere Angehörige seines Haushalts benötigt. Mit den Familienangehörigen sind nahe Verwandte gemeint. Allerdings hielt der Bundesgerichtshof auch eine Nichte für ausreichend, die die Wohnung einer alten Dame nach deren Umzug in eine Senioreneinrichtung übernehmen sollte. Die Nichte sollte bei der Pflege ihrer Tante und in deren Haushalt helfen (Urteil vom 27.01.2010, Az. VIII ZR 159/09). Andere Angehörige des Haushalts können zum Beispiel nichteheliche Lebensgefährten sein, Hausangestellte oder Pflegekräfte.

Was heißt hier "benötigt"?

Natürlich könnte man sich auch auf den Standpunkt stellen, dass die betreffenden Personen sich ja auch auf dem freien Wohnungsmarkt eine Unterkunft suchen können. So einfach ist die Sache aber nicht. Denn der Vermieter darf kündigen, wenn er vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat, warum er Ihre Wohnung für sich oder seine Verwandtschaft verwenden möchte. So kann ein berufsbedingter Ortswechsel erforderlich geworden sein, es können gesundheitliche Notwendigkeiten mitspielen (eine Pflegekraft wird benötigt), oder auch Änderungen im sozialen Umfeld (Eheschließung, Kinder, Scheidung) . Natürlich kann auch die Finanzlage des Vermieters für nachvollziehbaren Eigenbedarf sorgen, etwa weil dieser nach einem Arbeitsplatzverlust in eine kleinere Wohnung ziehen muss oder sich eine Mietwohnung nicht mehr leisten kann.

Wann darf nicht wegen Eigenbedarf gekündigt werden?

Der Vermieter darf Ihnen nicht wegen Eigenbedarf kündigen, wenn Ihre Wohnung nicht seinem Wohnbedarf entspricht. Bewohnen Sie ein Haus zur Miete, kann der alleinstehende Vermieter nicht damit argumentieren, dass er jetzt plötzlich das ganze Haus benötigt. Umgekehrt kann er auch nicht den Mietvertrag über eine Ein-Zimmer-Wohnung kündigen, weil er mit seiner vierköpfigen Familie dort einziehen möchte. Argumentiert er jedoch, dass seine Tochter in Ihrer Stadt studieren will und deshalb die Ein-Zimmer-Wohnung braucht, können Sie nicht viel dagegen sagen.

Vorgeschobener Eigenbedarf

Es soll immer wieder vorkommen, dass Eigenbedarf nur vorgeschützt wird, um einen missliebigen Mieter loszuwerden. Dies beeinhaltet für den Vermieter gewisse Risiken. Denn er muss in der Kündigung ganz klar sagen, welche Person aus welchem Grund diese Wohnung braucht. Wohnt nach Ihrem Auszug als Mieter nicht diese Person darin, haben Sie Anspruch auf Schadenersatz. Dies kann zum Beispiel die Maklerprovision sein, die Sie für die Suche nach einer neuen Wohnung ausgeben mussten, die Umzugskosten oder womöglich eine Mietdifferenz.

Münchner Auslaufmodell

Lange Zeit wurde bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen das sogenannte "Münchner Modell" genutzt, um die Wohnungen mieterfrei zu bekommen. Das ging so: Eine Personengesellschaft, vielleicht eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) , kaufte ein Mietshaus mit mehreren Wohnungen. Bevor offiziell die Umwandlung in Eigentumswohnungen vollzogen wurde, kündigten die einzelnen Gesellschafter die Mietverträge einzelner Wohnungen wegen Eigenbedarfs. Vorteil: Man kam um die dreijährige Kündigungs-Sperrfrist herum, die es bei einer solchen Umwandlung gibt. Seit der Mietrechtsreform vom 1. Mai 2013 ist dieses Modell unzulässig und Geschichte.

Bei einer Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter einige Formalien beachten - etwa den Mieter schriftlich genau über die Umstände informieren. Viele Vermieter machen hier Fehler. Wurde Ihnen wegen Eigenbedarf gekündigt, kann es sich lohnen, die Kündigung durch einen im Mietrecht erfahrenen Rechtsanwalt prüfen zu lassen.
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