Änderung der in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Nutzung

Autor: RiLG Dr. jur. Dr. phil. Andrik Abramenko, Idstein
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 10/2015
Regelungen zur Nutzung von Räumen in der Gemeinschaftsordnung stellen Zweckbestimmungen mit Vereinbarungscharakter dar. Der Anspruch auf Unterlassung abweichender Nutzungen ist nach einer Hinnahme über fünf Jahre noch nicht verwirkt. Eine stillschweigende Änderung der Gemeinschaftsordnung setzt neben der Kenntnis der Gemeinschaftsordnung und der Rechtswidrigkeit einer abweichenden Nutzung konkrete Anhaltspunkte für einen Änderungswillen voraus.

BGH, Urt. v. 10.7.2015 - V ZR 169/14

Vorinstanz: LG Saarbrücken - 5 S 297/12

WEG §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 1

Das Problem

Die Parteien streiten um die Durchsetzung von Unterlassungsansprüchen. Die Wohnungseigentümer wenden sich gegen die Nutzung einer in der Teilungserklärung als „Ladenraum” bezeichneten Einheit zu gastronomischen Zwecken. Der Neffe der Teileigentümerin betreibt in dieser Teileigentumseinheit eine Gaststätte, die seit 2007 bis in die frühen Morgenstunden geöffnet ist. Die Eigentümerversammlung v. 10.5.2011 beschloss, dass die vorhandenen gastronomischen Betriebe nur bis 1 Uhr geöffnet sein dürfen und beauftragte zugleich die Verwalterin mit der Durchsetzung dieses Beschlusses unter Inanspruchnahme anwaltlicher und gerichtlicher Hilfe. Die in der Folge von den Wohnungseigentümern mit Ausnahme der Teileigentümerin erhobene Klage blieb in den Tatsacheninstanzen ohne Erfolg, weil das Berufungsgericht von einer Verwirkung des Unterlassungsanspruchs ausging. Hiergegen richtet sich die zugelassene Revision.

Die Entscheidung des Gerichts

Das Rechtsmittel hatte Erfolg. Die Unterlassungsansprüche sind nicht verwirkt. Diese setzt zunächst ein Zeitmoment voraus. Selbst eine 2007 eingetretene Verwirkung von Unterlassungsansprüchen würde die Beklagte nur davor schützen, die bislang geduldete Nutzung aufzugeben, ihr aber nicht die Rechtsposition vermitteln, als wäre ihre Nutzung von der Gemeinschaftsordnung gedeckt. Gerade um solche neuen, eigenständigen Störungen geht es hier aber. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichtes wurden die Öffnungszeiten erst ab 2007 über 1 Uhr ausgedehnt. Diese Nutzung, deren Unterlassung alleine Gegenstand der Klage ist, dauert noch nicht so lange, dass das Zeitmoment der Verwirkung eingetreten sein könnte. Die Entscheidung des Berufungsgerichtes ist auch nicht aus anderen Gründen gem. § 561 ZPO richtig, worüber der BGH gem. § 563 Abs. 3 ZPO selbst entscheiden kann. Die Bezeichnung der Teileigentumseinheit als „Ladenraum” stellt eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar. Danach handelt es sich um Geschäftsräume, in denen ständig Waren zum Verkauf angeboten werden. Der Betrieb einer Gaststätte ist von der Zweckbestimmung als „Laden” regelmäßig nicht erfasst (s. z.B. OLG Köln v. 25.3.2004 – 16 Wx 52/04, WuM 2005, 71 [73]; OLG München v. 30.4.2008 – 32 Wx 35/08, NJW-RR 2008, 1394). Eine abweichende Nutzung ist nur zulässig, wenn sie bei typisierender Betrachtung nicht mehr stört als die erlaubte. Dies ist schon deswegen nicht der Fall, als die Öffnung von Läden im Saarland auf die Zeit von 6.00 Uhr bis 20.00 Uhr beschränkt ist. Auf die Frage, ob die Bezeichnung als „Ladenraum” im Sinne einer dynamischen Verweisung auf die jeweils geltenden Öffnungszeiten verweist, kommt es daher nicht an. Die bloße Duldung dieser Nutzung hat auch nicht zu einer Änderung der Gemeinschaftsordnung geführt. Denn dies setzt voraus, dass jeder Sondereigentümer sowohl von ihrem Inhalt als auch von der Rechtswidrigkeit der ausgeübten Nutzung Kenntnis hat. Schließlich muss allseitig der rechtsgeschäftliche Wille bestehen, für die Zukunft eine Änderung vorzunehmen. Hieran fehlt es an konkreten Anhaltspunkten. In der Regel müssen die Wohnungseigentümer hierüber beraten und die Rechtsfolgen für die Zukunft erörtert haben.



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