LG München I, Urt. 25.10.2024 - 14 S 2770/24

Bringt ein Alleineigentümer ein Mietshaus in eine GbR ein, wird die GbR Eigentümerin, wenn das Eigentum im Grundbuch umgeschrieben ist. Wird das Mietshaus am Tag der Umschreibung in Wohnungseigentum umgewandelt, wurde an die GbR i.S.v. § 577a Abs. 1 BGB Wohnungseigentum veräußert. Dies kann dazu führen, dass für die GbR § 577a Abs. 1a BGB anwendbar wird.

BGB § 546, § 573 Abs. 2 Nr. 2, § 577, § 577a Abs. 1a, § 873; WEG § 8

Das Problem

B mietet 2004 in einem Mietshaus eine Wohnung an. W erwirbt das Haus am 5.2.2021. Das Eigentum am Mietshaus bringt er am 28.12.2021 in eine K‑GbR ein (Gesellschafter sind er, seine Ehefrau, zwei Kinder und ein naher Angehöriger). Am 11.2.2022 wird die Eigentumsumschreibung vollzogen. Am selben Tag wird das Mietshaus aufgrund einer Teilungserklärung des W vom 28.9.2021 in Wohnungseigentum umgewandelt (= die Wohnungsgrundbuchblätter werden anlegt). Die K‑GbR kündigt den Mietvertrag mit B mit der Begründung, es bestehe Eigenbedarf für eine ihrer Gesellschafterinnen (eine Tochter). Das AG gibt der auf Räumung und Herausgabe gerichteten Klage nach Beweisaufnahme über den Eigenbedarf statt. § 577a Abs. 1 BGB stehe dem nicht entgegen. Er sei jedenfalls wegen § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB teleologisch zu reduzieren, da kein Rechtsträgerwechsel stattgefunden habe. Hiergegen richtet sich die Berufung.

Die Entscheidung des Gerichts

Mit Erfolg! Die Kündigung sei unwirksam, da die 10‑jährige Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB i.V.m. § 1 S. 2 der Bayerischen Mieterschutzverordnung noch nicht abgelaufen sei. Denn § 577a Abs. 1 BGB sei anwendbar. Die Veräußerung von W an die K‑GbR sei erst durch die Eintragung der K‑GbR am 11.2.2022 im Grundbuch und nach Begründung von Wohnungseigentum abgeschlossen worden. § 577a BGB sei auch nicht teleologisch zu reduzieren. Durch die Einbringung des Hauses in die GbR habe sich der Kreis der potentiellen Bedarfspersonen erweitert. Auch eine teilrechtsfähige (Außen-)GbR könne sich nach dem BGH auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen. Ob sich hieran am 1.1.2024 durch das MoPeG etwas geändert habe, könne offenbleiben. Denn die Kündigung sei bereits am 27.7.2022 zum 30.4.2023 ausgesprochen worden. Diese Kündigung sei nach dem im Zeitpunkt der Kündigung geltenden Recht zu beurteilen (Hinweis auf BGH v. 10.7.2024 – VIII ZR 276/23 Rz. 15, MDR 2024, 1240 = MietRB 2024, 277 [Burbulla]). Zwar hätte W eine Zeitlang nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vorgehen können. Durch die Veräußerung an die K‑GbR käme aber neuer Eigenbedarf für nahe Angehörige der weiteren Gesellschafter, z.B. für leibliche Verwandte von W und für neue Familienangehörige der Kinder, in Betracht.