AG Berlin-Mitte, Urt. 5.2.2020 - 15 C 256/19

Eine Kleinreparaturklausel muss sich auf Teile der Mietsache beschränken, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Außerdem muss pro Reparatur ein Höchstbetrag von 100 € bis 150 € sowie eine zusätzliche Höchstgrenze von 8 % der Jahreskaltmiete vereinbart sein.

BGB §§ 535 Abs. 1, 307; II. BV § 28 Abs. 3 S. 2

Das Problem

Die Parteien eines Wohnraummietvertrags streiten über die Erstattung von durch den Mieter veranlassten Reparaturen einer Steckdose, einer Dichtung am Abflussrohr der Toilette sowie einer Duschpumpe. Der Mietvertrag enthält eine Kleinreparaturklausel, wonach „Installationsgegenstände ..., soweit sie dem häufigen Zugriff in seinem Bereich unterliegen“ vom Mieter zu tragen sind. Der Mieter beruft sich auf die Unwirksamkeit der Klausel; daneben erfasse die Kleinreparaturklausel auch inhaltlich nicht die getätigten Reparaturen.

Die Entscheidung des Gerichts

Der Mieter hat lediglich die Kosten der Reparatur der Steckdose zu tragen, nicht hingegen die Kosten der Reparatur der Dichtung an dem Abflussrohr der Toilette sowie der Duschpumpe. Die Klausel des Formularmietvertrags halte einer Inhaltskontrolle gem. § 307 BGB stand. Zwar weiche die Bestimmung der teilweisen Kostentragung vom wesentlichen Grundgedanken des § 535 Abs. 1 BGB ab, die Klausel sei dennoch zulässig, da sie sich auf Teile der Mietsache beschränke, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt seien. Dies treffe in der Regel auf die in § 28 Abs. 3 S. 2 II. BVO aufgezählten Gegenstände (Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden) zu. Die Kleinreparaturklausel könne jedoch nur solche Installationsgegenstände umfassen, bei denen es dem Mieter möglich ist, Verschleiß- und Alterungserscheinungen durch einen schonenden Umgang mit der Mietsache herabzusetzen. Nachdem ein Mieter nicht unmittelbar auf die Dichtung am Abflussrohr der Toilette einwirke, sondern nur mittelbar durch die Betätigung der Toilettenspülung, unterfalle der Gegenstand nicht der Kleinreparaturklausel. Gleiches gelte für die Ablaufpumpe für die Dusche; auch hier liege keine häufige, unmittelbare Einwirkung auf den Gegenstand durch den Mieter vor. Lediglich der Anschaltknopf, welcher aber nicht defekt gewesen war, könne von dem Mieter direkt berührt werden. Außerdem müsse die Klausel einen Höchstbetrag pro Reparatur sowie eine Höchstgrenze für den Fall, dass mehrere Kleinreparaturen innerhalb eines bestimmten Zeitraums anfallen, vorsehen. Dabei bestünden gegen einen Höchstbetrag pro Reparatur von 100 € bis 150 € sowie einer Höchstgrenze von 8 % der Jahreskaltmiete keine Bedenken.