AG Frankfurt/M., Urt. 6.2.2019 - 33 C 2815/18 (51)

Drogenhandel aus der Mietwohnung überschreitet den vertragsgemäßen Gebrauch.

AG Frankfurt/M., Urt. v. 6.2.2019 - 33 C 2815/18 (51)

BGB §§ 278, 540

Das Problem

Die Mieter bewohnen seit 2005 eine 5-Zimmer-Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Vermieterin, welches Teil der sog. „Platensiedlung” in Frankfurt/M. ist. Am 11.9.2018 führte die Polizei auf der Grundlage eines Durchsuchungsbeschlusses, welcher nach diversen polizeilichen Beobachtungen zum Handel mit Betäubungsmitteln aus der Wohnung heraus durch einen erwachsenen Sohn der Mieter erwirkt wurde, eine Wohnungsdurchsuchung durch. Der Sohn der Mieter war zuvor beinahe täglich beim Handel mit Betäubungsmitteln (Marihuana, Haschisch) in der Siedlung beobachtet worden. Bei der Durchsuchung wurden ca. 70 g Marihuana, Bargeld in „szenetypischer Stückelung”, ein sog. „Crusher”, sowie Aufzeichnungen mit einer Einnahmen- und Ausgabenrechnung, die auf Drogengeschäfte schließen ließ, in der Mietwohnung gefunden. Die Vermieterin kündigte zunächst auf Grundlage einer Presseerklärung der Polizei ohne Abmahnung fristlos sowie hilfsweise ordentlich. Nach Einsicht in die staatsanwaltschaftliche Ermittlungsakte konnten die Vorwürfe wie oben dargelegt präzisiert werden und es wurden weitere Schriftsatzkündigungen, gestützt auch auf weitere Erkenntnisse aus der Ermittlungsakte zu vorherigen Durchsuchungsergebnissen, ausgesprochen.

Die Entscheidung des Gerichts

Das AG gab der Klage auf Räumung und Herausgabe unter Einräumung einer mehrmonatigen Räumungsfrist statt. Es betrachtete die Vorwürfe der Vermieterin auf der Grundlage der vorliegenden Ermittlungsakte als erwiesen. Durch Handel mit Betäubungsmitteln aus der Mietwohnung sei der Hausfrieden nachhaltig gestört. Dabei rechnete das AG den Mietern das Verhalten ihres mitwohnenden erwachsenen Sohnes gem. § 540 Abs. 2 BGB, entsprechend § 278 BGB zu. Dabei komme es auch nicht auf eine positive Kenntnis der Mieter von den Aktivitäten ihres Sohnes an, wobei das Gericht eine solche aber hier als gegeben annahm. Das Gericht verkannte dabei nicht, das nicht jede in einer Mietwohnung verübte Straftat oder auch das Auffinden kleinerer Mengen Betäubungsmittel zum Eigengebrauch eine fristlose Kündigung rechtfertigt. Einer Abmahnung bedurfte es aufgrund der Schwere der Pflichtverletzung nach Auffassung des AG nicht. Bei der Räumungsfrist würdigte das Gericht, dass die Pflichtverletzungen nicht von den Mietern selbst ausgegangen waren und sie sich bisher vertragstreu verhalten hatten.