AG Hamburg-Blankenese, Urt. 16.5.2018 - 531 C 87/17

Verwertungskündigung: Begründung ist alles!

Autor: RiOLG Wolfgang Dötsch, Brühl
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 10/2018
1. Der bloße Wunsch nach einer mieterfreien Veräußerung ist nie für eine Verwertungskündigung ausreichend (LG Düsseldorf v. 13.2.1987 – 21 S 482/86, WuM 1987, 321).2. In jedem Fall muss der Vermieter nachweisen, dass das Haus nur zu einem unangemessen niedrigen Kaufpreis am Markt abzusetzen ist (BGH v. 8.6.2011 – VIII ZR 226/09, MDR 2011, 908 = MietRB 2011, 237)3. Erfolglose Verkaufsbemühungen in hinreichendem Umfang sind deshalb anzugeben. In keinem Fall ausreichend ist die pauschale Bestätigung eines Maklers, die Immobilie sei bei Fortbestand des Mietverhältnisses unveräußerlich oder nur mit erheblichem Abschlag (vgl. AG Coesfeld v. 11.5.2011 – 6 C 165/10, ZMR 2012, 199).5. Mit pauschalen kalkulatorischen Behauptungen kann der kündigende Vermieter keinen Erfolg haben (vgl. Schach, MietRB 2018, 3).

AG Hamburg-Blankenese, Urt. v. 16.5.2018 - 531 C 87/17

BGB § 573 Abs. 2 Nr. 3

Das Problem

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit einer Verwertungskündigung. Die Vermieterhin hatte das Objekt durch Erbfall erworben. Sie musste – im Detail streitige – Pflichtteilsansprüche befriedigen bzw. Renovierungsleistungen erbringen und möchte nunmehr das Objekt an einen benachbarten Hotelbetrieb veräußern. Die Kündigung argumentiert mit angeblich erheblichen Preisunterschieden bei der Veräußerung mit und ohne Mieter, einer angeblich für die Klägerin angespannten wirtschaftliche Situation und einer Verschlechterung ihres Gesundheitszustandes; die Mieterin – die einer Mieterhöhung zugestimmt hatte – wehrt sich damit, dass die Entwicklung bei Mietvertragsabschluss absehbar gewesen sei, so dass die Klägerin einen Zeitmietvertrag o.Ä. hätte anstreben müssen. Man habe sich – auch mit den Kindern in ihrem sozialen Umfeld – auf ein langes und unbefristetes Mietverhältnis eingestellt und in die Wohnung investiert.

Die Entscheidung des Gerichts

Es besteht kein Räumungsanspruch, weil das Mietverhältnis durch die „unprofessionell anwaltlich formulierte Kündigung” nicht beendet worden ist. Die erheblichen Nachteile hätten im Kündigungsschreiben dargelegt werden müssen (vgl. § 573 Abs. 3 S. 1 BGB). In der Sache müsse der geplante Verkauf zwar nicht zwingend erforderlich sein (a.A. etwa LG Köln v. LG Köln v. 9.1.1992 – 1 S 263/91, WuM 1992, 132) und nicht unbedingt dem wirtschaftlichen Gebot folgen (a.A. etwa LG Hannover v. 28.12.1990 – 20 S 162/90, WuM 1991, 189), dennoch müsse die geplante Verwertung von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen sein (LG Hamburg v. 8.2.1990 – 7 S 196/89, WuM 1991, 185). Ausgeschlossen sei eine Verwertungskündigung immer dann, wenn das Haus trotz bestehender Mietverhältnisse verkauft werden kann, ohne dass der Kaufpreis dadurch „erheblich” beeinträchtigt wird. Der Vermieter müsse nachweisen, dass das Haus nur zu einem unangemessen niedrigen Kaufpreis abzusetzen ist. Erfolglose Verkaufsbemühungen in hinreichendem Umfang sind anzugeben. In keinem Fall ausreichend ist die pauschale Bestätigung eines Maklers, die Immobilie sei bei Fortbestand des Mietverhältnisses unveräußerlich, oder nur mit erheblichem Abschlag. Im Übrigen könne auch ein, bei bestehendem Mietverhältnis ungünstiger Verkauf noch eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks darstellen (LG Duisburg v. 11.6.1991 – 7 S 423/90, WuM 1991, 497).



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