AG Pforzheim, Urt. 4.7.2016 - 6 C 63/16

Vorbehaltlose Mietzahlung über längeren Zeitraum trotz Mängelkenntnis des Mieters

Autor: RA Ulrich C. Mettler, Ladenburger Neifeind Schmücker & Homann Rechtsanwälte, Pforzheim
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 02/2017

Ein Mieter, der nach der Übergabe der Mietsache einen Mangel entdeckt, verliert sein Recht zur Minderung des Mietzinses, wenn er in Kenntnis des Mangels den Mietzins vorbehaltlos und ungekürzt über einen Zeitraum von wenigstens sechs Monaten weiter bezahlt.

AG Pforzheim, Urt. v. 4.7.2016 - 6 C 63/16

BGB §§ 242, 536b

Das Problem

In einem als Wohnraummietverhältnis zu qualifizierenden Mischmietverhältnis kommt es zwischen der klagenden Vermieterin und dem Beklagten Mieter im Hinblick auf rückständige Mieten im Zeitraum August bis November 2015 zum Streit. Die Vermieterin klagt die aufgelaufenen Zahlungsrückstände ein, der Mieter macht geltend, dass er zur Mietminderung – auch für die Vergangenheit – berechtigt sei, da es im Mietobjekt erhebliche Mängel in Form von Schimmelbildung gebe. Ihm stünden daher Rückforderungsansprüche in Bezug auf die in der Vergangenheit bezahlte Miete zu, mit denen gegen die Forderung der Vermieterin aufgerechnet werden könne. Im Rechtsstreit lässt der Mieter vortragen, dass er im Dezember 2014 die ersten feuchten Stellen an den Wänden der Mietsache entdeckt hätte und daraufhin feststellen musste, dass nahezu die gesamten Wände durchnässt und mit Schimmel befallen wären. In der Folgezeit bezahlte der Mieter die volle Miete vorbehaltlos in voller Höhe weiter, erstmals mit Schreiben v. 29.6.2015 ließ er konkrete Mängel rügen, verbunden mit der Erklärung, dass der Mietzins ab sofort nur noch unter dem Vorbehalt der Rückforderung bezahlt und um 50 % gemindert werde.

Die Entscheidung des Gerichts

Das erkennende AG gibt der Klage ohne Beweisaufnahme statt und führt zur Begründung aus, dass der Mieter nach seinem eigenen Sachvortrag im Rechtsstreit die ersten feuchten Stellen im Mietobjekt bereits im Dezember 2014 entdeckt hätte und erstmals mit Schreiben v. 29.6.2015 erklären ließ, dass alle Mietzahlungen für die Zukunft unter dem Vorbehalt der Rückforderung geleistet werden. Wenn ein Mieter nach der Übergabe der Mietsache einen Mangel entdeckt, verliert er nach Auffassung des AG sein Recht zur Minderung der Miete für die Vergangenheit und Zukunft, wenn er in Kenntnis des Mangels den Mietzins vorbehaltlos und ungekürzt über einen Zeitraum von wenigstens sechs Monaten weiter bezahlt (so auch: OLG Naumburg, Urt. v. 27.11.2001 – 9 U 186/01, NZM 2002, 251). Diese Rspr. sei auch nach dem Inkrafttreten der Mietrechtsreform anwendbar. Aufgrund der vorbehaltlosen Zahlung des Mieters konnte sich dieser daher nicht mehr auf ein Recht zur Mietminderung mit Erfolg stützen. Er wurde antragsgemäß verurteilt.