LG Berlin II, Beschl. 19.2.2025 - 67 S 213/24
Mietaufhebungsvereinbarung: Kein Widerrufsrecht bei Vertragsschluss in der Wohnung
Autor: RA Dr. Rainer Burbulla, Langguth & Burbulla Rechtsanwälte PartG mbB, Düsseldorf
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 12/2025
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 12/2025
Die Verpflichtung des Mieters zur Räumung der Wohnung stellt keine Verpflichtung zur Zahlung eines Preises i.S.v. § 312 BGB dar, auch wenn daraus ein geldwerter Vorteil für die Vermieterseite entsteht. Ein Widerrufsrecht aus § 355 Abs. 1 BGB scheidet daher aus, auch wenn die Aufhebungsvereinbarung außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen wurde.
BGB § 312 Abs. 1, § 355 Abs. 1
Ein Recht zum Widerruf dieser Vereinbarung stehe den Mietern nicht zu. Ein solches Widerrufsrecht ergebe sich weder aus § 355 Abs. 1 BGB, noch aus einer anderen gesetzlichen Vorschrift. Auch die zwischen den Parteien geschlossene Vereinbarung sehe einen späteren Widerruf nicht vor. Die geschlossene Auflösungsvereinbarung unterfalle nicht dem Anwendungsbereich des § 312 Abs. 1 BGB, da sich der Mieter in ihr nicht „zu der Zahlung eines Preises“ verpflichtet hätten. Während § 312 Abs. 1 BGB a.F. allgemein auf eine „entgeltliche“ Leistung des Unternehmers abgestellt und damit eine denkbar weite und flexible Interpretation ermöglichte, ist das Gesetz nun deutlich konkreter formuliert. Insbesondere verlange § 312 Abs. 1 BGB ausdrücklich die „Zahlung eines Preises“ oder eine entsprechende Verpflichtung durch den Verbraucher. Eine solche liege hier aber nicht vor. Insbesondere stelle die Verpflichtung der Mieter zur Räumung der Wohnung keine „Zahlung eines Preises“ i.S.d. § 312 Abs. 1 BGB dar, auch wenn daraus ein geldwerter Vorteil für die Vermieterseite entsteht.
Der Begriff des „Preises“ sei enger als der des „Entgelts“ i.S.d. § 312 Abs. 1 BGB a.F. auszulegen. Während eine entgeltliche Leistung nicht zwingend in Geld erbracht werden musste (Hinweis auf BT-Drucks. 17/13951, 72), sei dies mit der Einführung des Begriffs „Preis“ nun gerade der Fall (Hinweis auf Rosenkranz, ZUM 2022, 195, 203). Dafür spreche auch die Einführung des § 312 Abs. 1a BGB, welcher den Anwendungsbereich auf solche Verbraucherverträge über Abs. 1 hinaus ausdehne, bei denen die Gegenleistung in der Bereitstellung personenbezogener Daten oder der Verpflichtung hierzu liegt. Wäre jedes Entgelt als Gegenleistung ausreichend, so hätte es keiner ausdrücklichen Regelung in Abs. 1 a bedurft (Hinweis auf Koch in Erman, BGB, 17. Aufl. 2023, § 312 BGB Rz. 6).
Das Merkmal der „Zahlung eines Preises“ sei in seiner Kernbedeutung erfüllt, wenn der Verbraucher einen Preis in Geld zahlt, um eine Ware, Dienstleistung oder andere Leistung vom Unternehmer zu erhalten (Hinweis auf Wendehorst in MünchKomm/BGB, 9. Aufl. 2022, § 312 BGB Rz. 39). Neben einem Preis in Geld im Sinne eines gesetzlichen Zahlungsmittels seien von § 312 Abs. 1 BGB also nur solche Gegenleistungen erfasst, denen nach der Verkehrsauffassung oder der besonderen Vereinbarung der Parteien eine Zahlungsfunktion zukomme. Daran fehle es bei der Verpflichtung zur Räumung einer Wohnung, da diese zwar für den Vermieter einen geldwerten Vorteil darstellt, aber eben nicht beziffert sei und danach nicht die „Zahlung eines Preises“ i.S.d. § 312 Abs. 1 BGB darstelle. Anderes ergebe sich auch nicht daraus, dass die Vermieterin zum Ausgleich der mit der Rückgabe der Wohnung verbundenen Nachteile einen Betrag i.H.v. 30.000 € an die Mieter zu zahlen bereit war. Diese Zahlung diente lediglich der Kompensation dieser (möglichen) Nachteile der Mieter; sie bezifferte nicht den Wert oder Preis der Räumung.
BGB § 312 Abs. 1, § 355 Abs. 1
Das Problem
Zwischen den Parteien bestand ein Wohnraummietvertrag. Unter dem 29.6.2023 schlossen die Parteien eine Auflösungsvereinbarung, die die Rückgabe der Mietsache und die Zahlung eines Betrages i.H.v. 30.000 € durch die Vermieterin an die Mieter vorsah. Die Mieter erklärten den Widerruf der Auflösungsvereinbarung nach § 355 Abs. 1 BGB, da die Auflösungsvereinbarung außerhalb von Geschäftsräumen zustande gekommen sei und keine Widerrufsbelehrung enthalte. Der Räumungs- und Herausgabeklage des Vermieters hat das AG stattgegeben. Hiergegen richtet sich die Berufung des Mieters.Die Entscheidung des Gerichts
Nach Auffassung der Kammer hat die Berufung offensichtlich keinen Erfolg, da der Vermieterin gegen die Mieter ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von den Mietern innegehaltenen Wohnung aufgrund der geschlossenen Auflösungsvereinbarung zusteht.Ein Recht zum Widerruf dieser Vereinbarung stehe den Mietern nicht zu. Ein solches Widerrufsrecht ergebe sich weder aus § 355 Abs. 1 BGB, noch aus einer anderen gesetzlichen Vorschrift. Auch die zwischen den Parteien geschlossene Vereinbarung sehe einen späteren Widerruf nicht vor. Die geschlossene Auflösungsvereinbarung unterfalle nicht dem Anwendungsbereich des § 312 Abs. 1 BGB, da sich der Mieter in ihr nicht „zu der Zahlung eines Preises“ verpflichtet hätten. Während § 312 Abs. 1 BGB a.F. allgemein auf eine „entgeltliche“ Leistung des Unternehmers abgestellt und damit eine denkbar weite und flexible Interpretation ermöglichte, ist das Gesetz nun deutlich konkreter formuliert. Insbesondere verlange § 312 Abs. 1 BGB ausdrücklich die „Zahlung eines Preises“ oder eine entsprechende Verpflichtung durch den Verbraucher. Eine solche liege hier aber nicht vor. Insbesondere stelle die Verpflichtung der Mieter zur Räumung der Wohnung keine „Zahlung eines Preises“ i.S.d. § 312 Abs. 1 BGB dar, auch wenn daraus ein geldwerter Vorteil für die Vermieterseite entsteht.
Der Begriff des „Preises“ sei enger als der des „Entgelts“ i.S.d. § 312 Abs. 1 BGB a.F. auszulegen. Während eine entgeltliche Leistung nicht zwingend in Geld erbracht werden musste (Hinweis auf BT-Drucks. 17/13951, 72), sei dies mit der Einführung des Begriffs „Preis“ nun gerade der Fall (Hinweis auf Rosenkranz, ZUM 2022, 195, 203). Dafür spreche auch die Einführung des § 312 Abs. 1a BGB, welcher den Anwendungsbereich auf solche Verbraucherverträge über Abs. 1 hinaus ausdehne, bei denen die Gegenleistung in der Bereitstellung personenbezogener Daten oder der Verpflichtung hierzu liegt. Wäre jedes Entgelt als Gegenleistung ausreichend, so hätte es keiner ausdrücklichen Regelung in Abs. 1 a bedurft (Hinweis auf Koch in Erman, BGB, 17. Aufl. 2023, § 312 BGB Rz. 6).
Das Merkmal der „Zahlung eines Preises“ sei in seiner Kernbedeutung erfüllt, wenn der Verbraucher einen Preis in Geld zahlt, um eine Ware, Dienstleistung oder andere Leistung vom Unternehmer zu erhalten (Hinweis auf Wendehorst in MünchKomm/BGB, 9. Aufl. 2022, § 312 BGB Rz. 39). Neben einem Preis in Geld im Sinne eines gesetzlichen Zahlungsmittels seien von § 312 Abs. 1 BGB also nur solche Gegenleistungen erfasst, denen nach der Verkehrsauffassung oder der besonderen Vereinbarung der Parteien eine Zahlungsfunktion zukomme. Daran fehle es bei der Verpflichtung zur Räumung einer Wohnung, da diese zwar für den Vermieter einen geldwerten Vorteil darstellt, aber eben nicht beziffert sei und danach nicht die „Zahlung eines Preises“ i.S.d. § 312 Abs. 1 BGB darstelle. Anderes ergebe sich auch nicht daraus, dass die Vermieterin zum Ausgleich der mit der Rückgabe der Wohnung verbundenen Nachteile einen Betrag i.H.v. 30.000 € an die Mieter zu zahlen bereit war. Diese Zahlung diente lediglich der Kompensation dieser (möglichen) Nachteile der Mieter; sie bezifferte nicht den Wert oder Preis der Räumung.