BGH, Urt. 14.5.2025 - VIII ZR 256/23

Der Vermieter kann ein Mietverhältnis nicht nach § 569 Abs. 2a BGB kündigen, wenn sich der Mieter mit einer Bankbürgschaft in Verzug befindet.

BGB § 551, § 569 Abs. 2a

Das Problem

Die Parteien eines Wohnraummietvertrags streiten über die Wirksamkeit einer vermieterseits ausgesprochenen Kündigung. Der Vermieter stützte seine Kündigung auf § 569 Abs. 2a BGB, da der Mieter die im Mietvertrag vereinbarte Mietsicherheit in Form einer Bankbürgschaft nicht leistete. Der Mieter vertritt die Auffassung, dass der Kündigungstatbestand des § 569 Abs. 2a BGB nur im Falle eines Verzugs einer Barkaution Anwendung finde, nicht jedoch auf die hier vereinbarte Bankbürgschaft.

Die Entscheidung des Gerichts

Die fristlose Kündigung des Vermieters ist unwirksam. Die Voraussetzungen für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nach § 569 Abs. 2a BGB seien nicht gegeben, weil die zwischen den Parteien vereinbarte Mietsicherheit in Form einer Bankbürgschaft nicht in den Anwendungsbereich dieser Vorschrift falle. Nach § 569 Abs. 2a S. 1 BGB liege ein wichtiger Grund i.S.v. § 543 Abs. 1 BGB für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 BGB in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Aus dem Wortlaut des § 569 Abs. 2a BGB ergebe sich nicht „eindeutig“, dass hiervon sämtliche Formen von Mietsicherheiten erfasst würden. Vielmehr sei der Ausschluss einer Bankbürgschaft als Mietsicherheit aus dem Anwendungsbereich der Bestimmung des § 569 Abs. 2a BGB vom möglichen Wortsinn gedeckt. Eine grammatische Gesetzesauslegung habe das nach dem Wortlaut sprachlich Mögliche, also den möglichen Wortsinn, zu ermitteln. Damit sei nicht nur der Wortlaut der Norm, sondern der gesamte Normtext von § 569 Abs. 2a BGB in den Blick zu nehmen. Hiernach könne zur Bestimmung der vom Kündigungstatbestand des § 569 Abs. 2a BGB erfassten Arten von „Sicherheitsleistungen“ nicht allein der Verweis auf § 551 BGB herangezogen werden, sondern es sei auch zu berücksichtigen, dass der Mieter mit einer Sicherheitsleistung in Höhe „eines Betrages“ im Verzug sein muss, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Obgleich auch eine Bürgschaft durch den Mieter über einen bestimmten „Betrag“ gestellt werde, ergebe sich aus dem Erfordernis einer betragsmäßigen Berechnung des Rückstands, dass nur solche Mietsicherheiten unter § 569 Abs. 2a BGB fallen, die in Form eines (teilbaren) Geldbetrags (Geldsumme beziehungsweise Barkaution) zu leisten sind.

Die systematische Stellung und die Konzeption der Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB sprächen ebenfalls für einen Ausschluss der Bankbürgschaft aus deren Anwendungsbereich. Denn zum einen weise der Kündigungstatbestand einen Gleichlauf mit den Voraussetzungen der Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB) auf. Zum anderen folge dies aus dem systematischen Zusammenhang des § 569 Abs. 2a BGB zu der die Stellung einer Mietsicherheit regelnden Bestimmung des § 551 Abs. 1 BGB. Vielmehr folge aus der Stellung dieser Bestimmung unmittelbar vor dem die Zahlungsverzugskündigung „ergänzend“ regelnden Abs. 3 des § 569 BGB sowie aus deren sonstigen mit denen der Zahlungsverzugskündigung übereinstimmenden Voraussetzungen, dass diese nur solche Fälle erfassen soll, in denen die Mietsicherheit in Form einer Geldsumme (Barkaution) zu erbringen ist. Denn die Regelungsabsicht des Gesetzgebers bezog sich lediglich auf solche Fallgestaltungen, in denen es zu einer „Nichtzahlung“ der Kaution durch den Mieter kommt. Zudem bedürfe ein Vermieter, welcher eine Bankbürgschaft als Mietsicherheit verlangen kann, des vom Gesetzgeber beabsichtigten Schutzes vor einem vertragsuntreuen Verhalten des Mieters bereits zu Beginn des Mietverhältnisses nicht in gleichem Maße, wie im Falle einer vereinbarten Barkaution beziehungsweise einer Geldsumme.