BGH, Urt. 6.8.2025 - VIII ZR 250/23
Schadensersatz: Keine Haftungserleichterungen für Vermieter von Eigentumswohnungen (Eisglätte)
Autor: Prof. Dr. Ulf P. Börstinghaus, Gelsenkirchen
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 12/2025
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 12/2025
1. Der Vermieter ist aus dem Mietvertrag heraus verpflichtet, dem Mieter während der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache und damit auch den Zugang zur Mietsache zu gewähren.2. Hierzu gehört auch die Verpflichtung, die auf dem Grundstück der vermieteten Wohnung befindlichen Wege, insbesondere vom Hauseingang bis zum öffentlichen Straßenraum, in den Wintermonaten zu räumen und zu streuen.3. Dabei ist es unerheblich, ob es sich um ein im Eigentum des Vermieters stehendes Objekt oder um eine vermietete Eigentumswohnung handelt. Denn für das Bestehen der (miet-)vertraglichen Pflichten des Vermieters kommt es grundsätzlich nicht auf die Eigentumsverhältnisse an, sondern auf dessen Stellung als Partei des Mietvertrags. Das Schutzniveau ist in beiden Fällen für den Mieter gleich.4. Eine formularvertragliche Übertragung der Reinigungspflicht auf den Mieter ist dann unwirksam, wenn sie nur vorbehaltlich einer Nichtvornahme durch Dritte und anschließende Abrechnung gegenüber dem Mieter gelten soll.
BGB § 241, § 278 S. 1, § 280 Abs. 1, § 535 Abs. 1 S. 2
An dieser Rechtslage ändert sich auch dann nichts, wenn der Vermieter nicht (Allein-)Eigentümer des Grundstücks, sondern Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) ist. Denn für das Bestehen der vorstehend dargestellten (miet-)vertraglichen Pflichten des Vermieters kommt es grundsätzlich nicht auf die Eigentumsverhältnisse an, sondern auf dessen Stellung als Partei des Mietvertrags. Die vertragliche Verkehrssicherungspflicht des Vermieters folgt gerade nicht aus seiner eigentumsrechtlichen Stellung und der damit einhergehenden Verantwortlichkeit für eine Gefahrenquelle, sondern aus seiner mietvertraglichen Erhaltungspflicht. Jede andere Auffassung, die den Mieter einer Eigentumswohnung prinzipiell anders behandeln will als den Mieter von Räumen auf einem Grundstück, das sich im (Allein-)Eigentum des Vermieters befindet, führt zu einem unterschiedlichen Schutzniveau innerhalb des Wohnraummietrechts, das sachlich nicht gerechtfertigt ist und für das es keine rechtsdogmatische Grundlage gibt. Denn ein Mieter, der von einem Wohnungseigentümer eine Wohnung anmietet, ist grundsätzlich nicht weniger schutzwürdig als derjenige, dessen Vermieter nicht Mitglied einer GdWE ist, zumal die Eigentumsverhältnisse an der Mietwohnung und am Grundstück, auf dem sich die Mietsache befindet, für den Mieter bei Abschluss des Mietvertrags häufig nicht erkennbar sind.
Im Übrigen verneint der Senat hier eine wirksame Übertragung der Verkehrssicherungspflicht auf den Mieter durch die Regelung im Mietvertrag. Als Formularklausel ist die Regelung unwirksam. Zwar sieht die die Reinigung der Zugangswege vor dem Haus betreffende Regelung grundsätzlich eine Verlagerung der Räum- und Streupflicht auf den Mieter vor. Dieser ist nach dem weiteren Inhalt der Regelung zur Vornahme dieser Arbeiten jedoch nicht verpflichtet, wenn sie „anderweitig vorgenommen“ und die Kosten über die Betriebskostenumlage abgerechnet werden. Der Regelung lässt sich nicht mit der gebotenen Deutlichkeit entnehmen, dass in einem solchen Fall der Mieter etwa dennoch rechtlich zur Vornahme verpflichtet bliebe und nur tatsächlich von der Durchführung des Winterdienstes entlastet würde. Erst recht ergibt sich aus der Regelung nicht hinreichend klar, dass der Mieter allein auf Ansprüche gegen Dritte verwiesen werden sollte.
Der Vermieter konnte sich zur Erfüllung der ihn hinsichtlich der Beseitigung von Schnee und Eis treffenden vertraglichen Nebenpflichten aus dem Mietvertrag eines Dritten als Erfüllungsgehilfin bedienen, für deren Verschulden er jedoch nach § 278 S. 1 Alt. 2 BGB wie für eigenes Verschulden rechtlich einzustehen hat. Danach kann hier ein Schmerzensgeldanspruch nicht verneint werden.
BGB § 241, § 278 S. 1, § 280 Abs. 1, § 535 Abs. 1 S. 2
Das Problem
Die Vermietung von Wohnungseigentum wirft immer zusätzliche Probleme im Vergleich zur Vermietung von nicht aufgeteilten Wohnungen auf. Das gilt jährlich bei den Betriebskostenabrechnungen (vgl. BGH v. 17.4.2013 – VIII ZR 252/12, MietRB 2013, 198 [Harsch]), aber auch bei Beschädigungen von Gemeinschaftseigentum durch Mieter beim Auszug (vgl. BGH v. 12.10.2011 – VIII ZR 8/11, MDR 2012, 18 = MietRB 2012, 3 [Dötsch]) oder Schlüsselverlust (vgl. BGH v. 5.3.2014 – VIII ZR 205/13, MietRB 2014, 163 [Pfeifer]). Jetzt ging es um die Frage, ob der vermietende Wohnungseigentümer zur Zahlung von Schmerzensgeld für die Folgen eines Glatteissturzes verpflichtet ist, wenn die Eigentümergemeinschaft ein Drittunternehmen mit der Schnee- und Eisbeseitigung beauftragt hat und im Mietvertag vereinbart ist: „Der [...] Mieter bzw. Nutzer hat auch die Zugangswege vor dem Haus und den Gehweg zu reinigen, dort Schnee und Eis zu beseitigen und bei Glätte zu streuen. [...] Der Mieter ist zur Vornahme dieser Arbeiten nur insoweit verpflichtet, als diese nicht anderweitig vorgenommen und die Kosten nicht über die Betriebskostenumlage abgerechnet werden.“ Das LG hatte die Klage mit der Begründung abgewiesen, dass die Übertragung der Räum- und Streupflicht im Winter von der GdWE auf einen professionellen Hausmeisterdienst ein typischer Fall einer zulässigen Delegation der Verkehrssicherungspflicht sei. Eine Haftung des Grundstückseigentümers komme in diesem Fall nur noch in Betracht, wenn Überwachungs- und Kontrollpflichten verletzt würden. Die Verkehrssicherungspflicht treffe hier nicht die Vermieterin, sondern die GdWE.Die Entscheidung des Gerichts
Die zugelassene Revision hatte Erfolg und führte zur Zurückverweisung. Der Vermieter ist aus dem Mietvertrag heraus verpflichtet, dem Mieter während der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache und damit auch den Zugang zur Mietsache zu gewähren. Der Vermieter hat daher die erforderlichen und zumutbaren Maßnahmen zu ergreifen, um Gefahren für den Mieter zu verhindern. Diese Erhaltungspflicht (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB) erstreckt sich dabei auch auf die nicht ausdrücklich mitvermieteten Hausteile wie Zugänge und Treppen und insbesondere darauf, dass sich diese Räume und Flächen in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten, verkehrssicheren Zustand befinden. Dazu gehört es grundsätzlich, die auf dem Grundstück der vermieteten Wohnung befindlichen Wege, speziell vom Hauseingang bis zum öffentlichen Straßenraum, in den Wintermonaten zu räumen und zu streuen.An dieser Rechtslage ändert sich auch dann nichts, wenn der Vermieter nicht (Allein-)Eigentümer des Grundstücks, sondern Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) ist. Denn für das Bestehen der vorstehend dargestellten (miet-)vertraglichen Pflichten des Vermieters kommt es grundsätzlich nicht auf die Eigentumsverhältnisse an, sondern auf dessen Stellung als Partei des Mietvertrags. Die vertragliche Verkehrssicherungspflicht des Vermieters folgt gerade nicht aus seiner eigentumsrechtlichen Stellung und der damit einhergehenden Verantwortlichkeit für eine Gefahrenquelle, sondern aus seiner mietvertraglichen Erhaltungspflicht. Jede andere Auffassung, die den Mieter einer Eigentumswohnung prinzipiell anders behandeln will als den Mieter von Räumen auf einem Grundstück, das sich im (Allein-)Eigentum des Vermieters befindet, führt zu einem unterschiedlichen Schutzniveau innerhalb des Wohnraummietrechts, das sachlich nicht gerechtfertigt ist und für das es keine rechtsdogmatische Grundlage gibt. Denn ein Mieter, der von einem Wohnungseigentümer eine Wohnung anmietet, ist grundsätzlich nicht weniger schutzwürdig als derjenige, dessen Vermieter nicht Mitglied einer GdWE ist, zumal die Eigentumsverhältnisse an der Mietwohnung und am Grundstück, auf dem sich die Mietsache befindet, für den Mieter bei Abschluss des Mietvertrags häufig nicht erkennbar sind.
Im Übrigen verneint der Senat hier eine wirksame Übertragung der Verkehrssicherungspflicht auf den Mieter durch die Regelung im Mietvertrag. Als Formularklausel ist die Regelung unwirksam. Zwar sieht die die Reinigung der Zugangswege vor dem Haus betreffende Regelung grundsätzlich eine Verlagerung der Räum- und Streupflicht auf den Mieter vor. Dieser ist nach dem weiteren Inhalt der Regelung zur Vornahme dieser Arbeiten jedoch nicht verpflichtet, wenn sie „anderweitig vorgenommen“ und die Kosten über die Betriebskostenumlage abgerechnet werden. Der Regelung lässt sich nicht mit der gebotenen Deutlichkeit entnehmen, dass in einem solchen Fall der Mieter etwa dennoch rechtlich zur Vornahme verpflichtet bliebe und nur tatsächlich von der Durchführung des Winterdienstes entlastet würde. Erst recht ergibt sich aus der Regelung nicht hinreichend klar, dass der Mieter allein auf Ansprüche gegen Dritte verwiesen werden sollte.
Der Vermieter konnte sich zur Erfüllung der ihn hinsichtlich der Beseitigung von Schnee und Eis treffenden vertraglichen Nebenpflichten aus dem Mietvertrag eines Dritten als Erfüllungsgehilfin bedienen, für deren Verschulden er jedoch nach § 278 S. 1 Alt. 2 BGB wie für eigenes Verschulden rechtlich einzustehen hat. Danach kann hier ein Schmerzensgeldanspruch nicht verneint werden.