Angemaßte Erhaltung: Voraussetzungen und Anspruchsverpflichteter

Autor: VRiLG Dr. Johannes Hogenschurz, Köln
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 03/2016
Für eine eigenmächtige Instandsetzung oder -haltung des Gemeinschaftseigentums kommt ein Bereicherungsanspruch nur in Betracht, wenn die Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen; den Bereicherungsausgleich schulden die Wohnungseigentümer, wenn die Maßnahme erst noch beschlossen werden musste, und die Gemeinschaft, wenn die Maßnahme – nach entsprechendem Eigentümerbeschluss oder wegen Dringlichkeit – durchgeführt werden musste.

BGH, Urt. v. 25.9.2015 - V ZR 246/14

Vorinstanz: LG Hamburg - 318 S 21/14

BGB § 812; WEG § 10 Abs. 6 S. 2 u. 3

Das Problem

Die Wohnungseigentümer beschließen, die Kellersohle zunächst nicht zu reparieren, sondern nur die Kellerwände. Der Eigentümer der Souterrain-Wohnung hält diese Entscheidung für falsch und veranlasst seinerseits die Sanierung der Kellersohle. Die Kosten verlangt er ohne Erfolg von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Wohnungseigentümer beschließen bestandskräftig, die Kosten nicht auszugleichen. Der Kläger klagt auf Zahlung der Sanierungskosten.

Die Entscheidung des Gerichts

Ohne Erfolg! Die Beauftragung der Sanierung war keine Notgeschäftsführung gem. § 21 Abs. 2 WEG. Wie der Verwalter gem. § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG darf der einzelne Wohnungseigentümer nur tätig werden, wenn sofortiges Handeln geboten ist, und nur die Gefahrenlage beseitigen (lassen), nicht aber eine dauerhafte Beseitigung der Schadensursache veranlassen (BGH v. 18.2.2011 – V ZR 197/10 – Rz. 27, MietRB 2011, 147). Der Wohnungseigentümer darf sogar nur tätig werden, wenn er durch Einschaltung des Verwalters die Behebung der Notlage nicht erreichen kann (Bärmann/Merle, 13. Aufl., § 21 WEG Rz. 10). Daran fehlt es hier. Daneben kommt ein Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag gem. §§ 677, 683 S. 1, 670 BGB nur in Betracht, wenn die Vornahme der Maßnahme dem tatsächlichen oder mutmaßlichen Willen der Wohnungseigentümer entspricht. Daran fehlt es nach dem Eigentümerbeschluss hier.

Ein Bereicherungsanspruch für eine eigenmächtige Instandsetzung oder -haltung des Gemeinschaftseigentums setzt voraus, dass die Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen, also eine Ermessensreduzierung auf null eingetreten ist und ein Anspruch gem. § 21 Abs. 4 WEG bestanden hätte. Wenn die Maßnahme im Zeitpunkt ihrer Vornahme erst noch beschlossen werden musste, sind die übrigen Wohnungseigentümer anspruchsverpflichtet, wenn die Maßnahme nach entsprechendem Eigentümerbeschluss oder wegen Dringlichkeit i.S.v. § 21 Abs. 2 WEG oder § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG durchgeführt werden musste, aber die Gemeinschaft (Verband). Hier haftet nicht die beklagte Gemeinschaft, sondern allenfalls die für eine Änderung des ablehnenden Beschlusses zuständigen übrigen Wohnungseigentümer; diese sind aber nicht verklagt. Die beklagte Gemeinschaft muss auch nicht für die Wohnungseigentümer gem. § 10 Abs. 6 S. 3 Hs. 1 WEG haften, denn diese Vorschrift betrifft nur das Außenverhältnis.



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