Bauträger kann sich die Begründung und Zuordnung von Stellplätzen zu einzelnen Wohnungen vorbehalten!

Die Regelung einer Teilungserklärung, durch die dem teilenden Eigentümer das Recht eingeräumt wird, künftig während der Dauer seiner Mitgliedschaft in der Gemeinschaft Sondernutzungsrechte an näher bezeichneten Pkw-Einstellplätzen einzelnen Wohnungen zuzuordnen, ist wirksam.

OLG Hamm, Beschl. v. 12.6.2012 - 15 Wx 99/11

Vorinstanz: LG Dortmund - 9 T 288/09

WEG §§ 13 Abs. 2, 15 Abs. 1; GBO § 53 Abs. 1

Das Problem:

In der Teilungserklärung ist folgende Regelung enthalten:

Der Eigentümer hat das Recht, die vor dem Hause liegenden zwei mit EP 1.) und EP 2.) gekennzeichneten Pkw-Einstellplätze einzelnen Wohnungen als Sondernutzungsrechte zuzuordnen. Die Vollmacht hierzu erlischt erst, wenn das Eigentum an sämtlichen im Hause liegenden Wohnungen auf die Erwerber umgeschrieben ist.

Der Eigentümer (= Bauträger) machte hiervon Gebrauch und wies das Sondernutzungsrecht an einem der Stellplätze einer von ihm verkauften Wohnung zu. Das Grundbuchamt trug das Sondernutzungsrecht auf dem Grundbuchblatt dieser Wohnung ein. Hiermit war ein früherer Erwerber nicht einverstanden und beantragte beim Grundbuchamt die Eintragung eines Amtswiderspruchs. Das Grundbuchamt lehnte den als Anregung zu behandelnden Antrag ab. Die hiergegen gerichtete Beschwerde wurde vom LG zurückgewiesen.

Die Entscheidung des Gerichts:

Die – noch nach dem Recht vor Inkrafttreten des FamFG eingelegte – weitere Beschwerde hatte keinen Erfolg. Das Gericht wertete die Regelung als bedingten Ausschluss aller Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch der Flächen (negative Komponente des Sondernutzungsrechts) und positive Begründung des Sondernutzungsrechts durch die Zuordnungserklärung des Bauträgers. Es ist allgemein anerkannt, dass sich der teilende Eigentümer die Zuordnung von Sondernutzungsrechten auch in der Weise vorbehalten kann, dass die übrigen Wohnungseigentümer bereits in der Teilungserklärung aufschiebend bedingt (§ 158 Abs. 1 BGB) durch die Zuordnungserklärung des teilenden Eigentümers vom Mitgebrauch eines Teils des gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen werden (negative Komponente); diese Regelung, die auch durch Bezugnahme im Grundbuch eingetragen werden kann und damit dinglicher Inhalt der Wohnungs- und Teileigentumsrechte wird, bewirkt, dass die Wohnungseigentümer bis auf den durch die Zuordnungserklärung Begünstigten mit Eintritt der Bedingung vom Mitgebrauch des betreffenden gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen sind; ihr Sondereigentum wird durch die (positive) Begründung des Sondernutzungsrechts zugunsten des Begünstigten nicht mehr zusätzlich verändert; deshalb ist die Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer der Wohnanlage sowie der Grundpfandgläubiger in diesem Fall bei der Eintragung des Sondernutzungsrechts im Grundbuch entbehrlich (BGH v. 20.1.2012 – V ZR 125/11, MietRB 2012, 173 = MDR 2012, 702). Die getroffene Regelung hält sowohl einer Inhaltskontrolle nach § 242 BGB als auch einer solchen nach §§ 305 ff. BGB stand. Der Bauträger hat ein Interesse an der Möglichkeit einer späteren Zuordnung, um auf die Bedürfnisse der Käufer eingehen zu können. Demgegenüber können die Erwerber aus der Teilungserklärung klar ersehen, dass sie damit rechnen müssen, in Zukunft von der Mitbenutzung des Stellplatzes ausgeschlossen zu werden. Der Hinweis auf die EU-Richtlinie 93/13/EWG vom 5.4.1993 bzw. deren Anhang verfängt schon deshalb nicht, weil die einseitige Teilungserklärung kein Verbrauchervertrag ist.