Beschlussgültigkeit bei sog. qualifizierter Protokollierungsklausel

Haben die Wohnungseigentümer vereinbart, dass die Gültigkeit der Beschlüsse der Wohnungseigentümer von der Protokollierung und der Unterzeichnung durch den Verwalter und zwei weitere Wohnungseigentümer abhängig ist, genügt dennoch regelmäßig die Unterschrift des Verwalters, wenn nur er in der Versammlung anwesend war.

BGH, Urt. v. 25.9.2015 - V ZR 203/14

Vorinstanz: LG Frankfurt/M. - 2-13 S 33/12

WEG § 24 Abs. 6

Das Problem

In der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft ist bestimmt, dass zur Gültigkeit eines Beschlusses die Protokollierung des Beschlusses erforderlich und das Protokoll vom Verwalter und von zwei von der Eigentümerversammlung bestimmten Wohnungseigentümern zu unterzeichnen ist. Am 16.8.2011 fand eine Eigentümerversammlung statt, in der nur die Verwalterin, die zugleich Mehrheitseigentümerin ist, anwesend war. Sie fasste mehrere Beschlüsse und unterschrieb das Protokoll allein. Die Kläger fechten die Beschlüsse mit der Begründung an, dass es an den nach der Gemeinschaftsordnung notwendigen Unterschriften unter dem Protokoll fehle.

Die Entscheidung des Gerichts

Die Beschlussanfechtung hat keinen Erfolg. Der BGH stellt fest, dass die Regelung in der Gemeinschaftsordnung eine sog. qualifizierte Protokollierungsklausel sei. Eine solche Klausel sei wirksam. Sie beruhe auf dem Vier-Augen-Prinzip und bezwecke, dass das Protokoll – zusätzlich zu der Unterschrift des Verwalters – von zwei Personen unabhängig voneinander gelesen und auf seine Vollständigkeit und inhaltliche Richtigkeit hin überprüft werde. Dieser Zweck würde verfehlt, wenn bei der Unterzeichnung des Protokolls eine Vertretung von mehreren Wohnungseigentümern durch eine einzige natürliche Person möglich wäre. Allerdings sei in dem Fall, dass keine ausreichende Anzahl von Personen in der Versammlung anwesend war, die Protokollierungsklausel ergänzend dahin auszulegen, dass die Unterschrift der ausschließlich anwesenden Person genüge. Die ergänzende Auslegung sei möglich, weil insoweit eine Regelungslücke bestehe. Der maßgebliche hypothetische Parteiwille gehe dahin, dass mit der Protokollierungsklausel nicht faktisch eine weitere Voraussetzung für die Beschlussfähigkeit dadurch geschaffen werden sollte, dass neben dem Verwalter mindestens zwei weitere Eigentümer in der Versammlung anwesend sein müssten. Dies würde mit der ausdrücklichen Regelung der Gemeinschaftsordnung zur Beschlussfähigkeit nicht in Einklang stehen.