Betriebskosten: Wasser nach Verbrauch, wenn überall Wasserzähler vorhanden

Autor: RA FAMuWR Dr. Michael Sommer, Meidert & Kollegen, Augsburg
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 04/2012

Auch wenn der Vermieter einen anderen Verteilungsschlüssel im Mietvertrag vereinbart hat, ist er verpflichtet, Frisch- und Schmutzwasser nach Verbrauch umzulegen, wenn während des Mietverhältnisses in sämtlichen Wohnungen und Gemeinschaftsräumen Wasserzähler installiert wurden.

AG Köln, Urt. v. 31.1.2012 - 212 C 38/12

BGB §§ 556 Abs. 1, 556a Abs.1

Das Problem:

Der Vermieter vermietete eine Wohnung in Köln. Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags waren keine Frischwasserzähler im Mietobjekt installiert. Der Mietvertrag sieht daher vor, dass über die Position Frisch- und Schmutzwasser nach Wohnfläche abgerechnet wird. Während des Mietverhältnisses wird das ganze Objekt mit Frischwasserzählern ausgestattet. Der Vermieter rechnet die Position Frisch- und Schmutzwasser weiterhin nach Wohnfläche ab. Nachdem der Mieter die Nachzahlung der Betriebskostenabrechnung nicht zahlt, erhebt der Vermieter Klage auf Zahlung des Saldos. Der Mieter wendet ein, nach Installation der Wasserzähler hätte die Umlegung nach Verbrauch und nicht wie bisher nach Wohnfläche erfolgen müssen.

Die Entscheidung des Gerichts:

Die Klage des Vermieters wird als derzeit unbegründet zurückgewiesen. Der Umlageschlüssel nach dem Anteil der Wohnfläche sei vorliegend unzulässig. Der Vermieter sei verpflichtet, nach Verbrauch abzurechnen. Gemäß §§ 133, 157 BGB habe die Verteilung der Betriebskosten nach sachlichen Gesichtspunkten und angemessen zu erfolgen. Der Mieter habe daher einen Anspruch, dass bei tatsächlichen Veränderungen auf dem Grundstück diesem durch eine Veränderung des Verteilungsmaßstabes Rechnung getragen wird. Voraussetzung sei, dass eine erhebliche Ungleichbehandlung der Mieter vorliege und der neue Umlegungsmaßstab dem Vermieter zumutbar ist. Dies sei hier der Fall, so dass dem gesetzlichen Leitbild der verbrauchsabhängigen Abrechnung nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB entsprochen wird. Auch die Entscheidung des BGH v. 12.3.2008 – VIII ZR 188/07, MietRB 2008, 194 = MDR 2008, 735 f., stütze diese Pflicht des Vermieters nach Verbrauch abzurechnen.