Betriebskostenabrechnung: Vorauszahlungskürzung durch Mieter

1. Rügt der Mieter konkret inhaltliche Fehler der Betriebskostenabrechnung und errechnet er das zutreffende Abrechnungsergebnis selbst, kann er auf dessen Grundlage die Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB anpassen.2. Ist dem Mieter wegen eines vorliegenden Abrechnungsergebnisses die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen verwehrt, kann er mit einem Abrechnungsguthaben gegenüber der Miete aufrechnen.

BGH, Urt. v. 6.2.2013 - VIII ZR 184/12

Vorinstanz: LG Görlitz - 2 S 1/12

BGB § 560 Abs. 4

Das Problem:

Die Parteien streiten über die Folgen einer vom Mieter vorgenommenen Korrektur der Betriebskostenabrechnung vom Oktober 2010 für das Abrechnungsjahr 2009. Die Vorauszahlungen beliefen sich seit Januar 2010 auf monatlich 199,28 €. Die Abrechnung kam zu einer Nachforderung des Vermieters von 84,26 €. Hiergegen erhob der Mieter inhaltliche Einwendungen und errechnete selbst für sich ein Guthaben von 376,49 €. Deswegen kürzte er die Abschläge um 30 € monatlich und rechnete mit dem Guthaben gegen die laufende Miete auf. Im Juli 2011 berichtigte der Vermieter die Abrechnung und errechnete ein Guthaben des Mieters mit 275,74 €. Gegenstand der Klage war die Zahlung vom Mieter einbehaltener Beträge.

Die Entscheidung des Gerichts:

Der BGH hob zunächst hervor, dass es für die Vorauszahlungsanpassung neben der formellen Richtigkeit auch auf die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung ankomme (BGH v. 15.5.2012 – VIII ZR 246/11, MietRB 2012, 189 = MDR 2012, 752 f.), so dass es keinen Unterschied mache, ob der Vermieter die Vorauszahlungen erhöhe oder der Mieter sie kürze. Beanstande der Mieter konkret inhaltliche Abrechnungsfehler und errechne ein – hier mangels anderweitiger Feststellungen unterstelltes – zutreffendes Ergebnis, könne er die Anpassung selbst vornehmen. Auch zur Aufrechnung sei er in diesem Fall berechtigt. Im laufenden Mietverhältnis könne der Mieter zwar nach Ablauf der Abrechnungsfrist für eine zurückliegende Zeit an den laufenden Abschlägen ein Zurückbehaltungsrecht ausüben (BGH v. 9.3.2005 – VIII ZR 57/04, MietRB 2005, 141 = MDR 2005, 678 f.; v. 26.9.2012 – VIII ZR 315/11, MietRB 2012, 345 = MDR 2012, 1334). Vorliegend gehe es aber nicht um die Durchsetzung des Abrechnungsanspruchs, da beide Parteien abgerechnet hätten. Einer Aufrechnung stehe dann nichts entgegen.