BGH 18.1.2017 - VIII ZR 17/16

Nutzungsentschädigung: Bemessung nach der aktuellen Marktmiete

Autor: RA/FAMuWR Norbert Monschau Anwaltkooperation Monschau | Schneider | Thiel, Erftstadt, Neunkirchen, Koblenz
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 05/2017
1. Die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete, die der Vermieter gem. § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache verlangen kann, wenn der Mieter diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, ist bei beendeten Wohnraummietverträgen nicht nach Maßgabe der auf laufende Mietverhältnisse zugeschnittenen Regelung über Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB), sondern anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrags über die Wohnung ortsüblichen Miete (Marktmiete) zu bestimmen.2. Die in den letzten vier Jahren vereinbarten oder geänderten Mieten (§ 558 Abs. 2 S. 1 BGB) bleiben bei der Bemessung der Höhe der Nutzungsentschädigung selbst dann außer Betracht, wenn der Vermieter keine Neuvermietung beabsichtigt, sondern die Wohnung nach einer Eigenbedarfskündigung selbst nutzen will.

BGH v. 18.1.2017 - VIII ZR 17/16

Vorinstanz: LG München I - 15 S 8361/15
Vorinstanz: AG München

BGB § 546a Abs. 1, § 558 Abs. 2 S. 1, § 560, § 561

Das Problem

Die Vermieter eines Einfamilienhauses in München beenden das Mietverhältnis durch eine Eigenbedarfskündigung zum 30.10.2011. Die Mieter geben das Objekt jedoch erst am 15.4.2013 geräumt heraus, haben aber die vereinbarte Miete bis dahin weitergezahlt. Die Vermieter verlangen für die Zeit der Vorenthaltung als weitergehende Nutzungsentschädigung die Differenz zwischen der vereinbarten Miete und der aktuellen Neuvertragsmiete.

Die Entscheidung des Gerichts

Die Zahlungsklage der Vermieter hat Erfolg, die Revision der Mieter beim BGH scheitert. Die Kläger können wegen der Vorenthaltung der Mietsache als Nutzungsentschädigung nicht nur die von den Beklagten entrichtete vereinbarte Miete (§ 546a Abs. 1 Alt. 1 BGB), sondern weitergehend auch die für vergleichbare Objekte ortsübliche Miete (§ 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB) verlangen. Gemäß § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB könne der Vermieter bei verspäteter Rückgabe der Mietsache als Entschädigung die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete verlangen. Der Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung sei bereits nach dem Gesetzeswortlaut unabhängig davon, ob der Vermieter die Mietsache nach ihrer Rückgabe erneut vermieten oder sie – wie in dem hier gegebenen Fall der Eigenbedarfskündigung – selbst nutzen will.

Dies ergebe sich auch aus der Gesetzessystematik. Anders als § 546a BGB, der Teil der für alle Mietverhältnisse geltenden allgemeinen gesetzlichen Bestimmungen des Mietrechts ist und deshalb nicht nur für Wohnraummietverhältnisse gilt, sind die Bestimmungen der §§ 558 ff. BGB über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf (laufende) Mietverhältnisse über Wohnraum zugeschnitten. So entstehe der Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung gem. § 546a BGB etwa nicht erst durch eine rechtsgestaltende Willenserklärung des Vermieters, nach deren Zugang sich die Vier-Jahres-Frist des § 558 Abs. 2 S. 1 BGB bestimmt. Vielmehr habe der Vermieter, dem nach Beendigung des Mietverhältnisses Räume vorenthalten werden, von vornherein einen Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete oder, sofern diese höher ist, der Marktmiete, der auch ohne vorherige Ankündigung rückwirkend geltend gemacht werden könne. Schließlich soll über die Verpflichtung zur Zahlung von Nutzungsentschädigung auch Druck auf den Mieter ausgeübt werden, seiner vertraglichen Verpflichtung zum Auszug auch nachzukommen.



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