BGH, Beschl. 21.1.2026 - XII ZB 142/25
Zustimmung zur Kündigung bei fremdvermieteter Immobilie
Autor: DirAG Andreas Frank, Cuxhaven
Aus: Familien-Rechtsberater, Heft 04/2026
Aus: Familien-Rechtsberater, Heft 04/2026
Wenn Ehegatten eine Immobilie zu hälftigem Miteigentum zu dem Zweck erwerben, diese an einen Dritten (hier: Mutter der Ehefrau) zu vermieten, kann ein Ehegatte die Neuregelung der Verwaltung dieser Gemeinschaft nur verlangen, wenn ein Festhalten an der bestehenden Regel bei Würdigung aller Umstände des Einzelfalls aufgrund tatsächlicher Veränderungen unerträglich wäre, die nach der Regelung eingetreten sind.
BGB § 745 Abs. 2
Miteigentum und vermieten es an S, die pflegebedürftige Mutter der F. Dem liegt der
Wunsch von M und F zugrunde, S ein Leben in der Nähe der Familie zu ermöglichen,
insbesondere der Enkelkinder. Zwei Jahre nach der Trennung von F kündigt M den
Mietvertrag aufgrund Eigenbedarfs, da er selbst in das Haus einziehen möchte. Als F
die Zustimmung zur Kündigung verweigert, nimmt M sie gerichtlich darauf in Anspruch.
Das FamG weist seinen Antrag zurück, auf seine Beschwerde verpflichtet das OLG F,
der Kündigung zuzustimmen (OLG Celle v. 19.3.2025 – 21 UF 237/24, FamRZ 2025, 1012
m. Anm. Lieder = FamRB 2025, 225 [Neumann]). F legt die
zugelassene Rechtsbeschwerde ein.
betont, die Schwelle für eine Neuregelung der Verwaltung bei einer
Bruchteilsgemeinschaft gem. § 745 Abs. 2 BGB liege deutlich höher als bei einer
Erstregelung. Ein Anspruch auf Neuregelung bestehe nur, wenn im Nachgang der Abrede
tatsächliche Veränderungen eingetreten seien, die ein Festhalten an der bisherigen
Regelung unerträglich erscheinen ließen. Das OLG war hier noch von dem schwächeren
Maßstab der Unzumutbarkeit ausgegangen und hatte es dafür ausreichen lassen, dass
nach der durch die Trennung eingetretenen Änderung der tatsächlichen Verhältnisse
eine Eigenbedarfskündigung gegenüber S nach
Maßgabe der §§ 573, 574 BGB nicht von vornherein aussichtslos erschien (kritisch zu
diesem abgeschwächten Prüfungsmaßstab Lieder, a.a.O.).
Das, so der BGH, reiche zur Feststellung der Unerträglichkeit des Festhaltens an den
bestehenden Absprachen nicht aus. Es sei schon nicht erkennbar, weshalb die Trennung
von M und F einen besonderen Bedarf des M an der Nutzung gerade der von S bewohnten
Immobilie verursacht habe. Bei der Frage, ob das Festhalten an der
Nutzungsvereinbarung unerträglich sei, müsse auch der mit dem Erwerb der Immobilie
verfolgte und von der Trennung unbeeinflusste Zweck berücksichtigt werden, S einen
Wohnsitz in räumlicher Nähe zu F und den Enkelkindern zu ermöglichen. S zahle eine
Miete, die die Finanzierung der Immobilie decke. Dass die objektiv erzielbare
Marktmiete noch höher sei, mache das Festhalten am Vertrag nicht unerträglich, zumal
M es ggf. im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens geltend machen könnte. Dass es M
unmöglich sei, zumutbare Wohnalternativen zu finden, sei ebenfalls nicht
festgestellt.
BGB § 745 Abs. 2
Das Problem
Während ihrer intakten Ehe erwerben M und F ein Einfamilienhaus zu hälftigemMiteigentum und vermieten es an S, die pflegebedürftige Mutter der F. Dem liegt der
Wunsch von M und F zugrunde, S ein Leben in der Nähe der Familie zu ermöglichen,
insbesondere der Enkelkinder. Zwei Jahre nach der Trennung von F kündigt M den
Mietvertrag aufgrund Eigenbedarfs, da er selbst in das Haus einziehen möchte. Als F
die Zustimmung zur Kündigung verweigert, nimmt M sie gerichtlich darauf in Anspruch.
Das FamG weist seinen Antrag zurück, auf seine Beschwerde verpflichtet das OLG F,
der Kündigung zuzustimmen (OLG Celle v. 19.3.2025 – 21 UF 237/24, FamRZ 2025, 1012
m. Anm. Lieder = FamRB 2025, 225 [Neumann]). F legt die
zugelassene Rechtsbeschwerde ein.
Die Entscheidung des Gerichts
Der BGH hebt die Entscheidung des OLG auf und verweist die Sache dorthin zurück. Erbetont, die Schwelle für eine Neuregelung der Verwaltung bei einer
Bruchteilsgemeinschaft gem. § 745 Abs. 2 BGB liege deutlich höher als bei einer
Erstregelung. Ein Anspruch auf Neuregelung bestehe nur, wenn im Nachgang der Abrede
tatsächliche Veränderungen eingetreten seien, die ein Festhalten an der bisherigen
Regelung unerträglich erscheinen ließen. Das OLG war hier noch von dem schwächeren
Maßstab der Unzumutbarkeit ausgegangen und hatte es dafür ausreichen lassen, dass
nach der durch die Trennung eingetretenen Änderung der tatsächlichen Verhältnisse
eine Eigenbedarfskündigung gegenüber S nach
Maßgabe der §§ 573, 574 BGB nicht von vornherein aussichtslos erschien (kritisch zu
diesem abgeschwächten Prüfungsmaßstab Lieder, a.a.O.).
Das, so der BGH, reiche zur Feststellung der Unerträglichkeit des Festhaltens an den
bestehenden Absprachen nicht aus. Es sei schon nicht erkennbar, weshalb die Trennung
von M und F einen besonderen Bedarf des M an der Nutzung gerade der von S bewohnten
Immobilie verursacht habe. Bei der Frage, ob das Festhalten an der
Nutzungsvereinbarung unerträglich sei, müsse auch der mit dem Erwerb der Immobilie
verfolgte und von der Trennung unbeeinflusste Zweck berücksichtigt werden, S einen
Wohnsitz in räumlicher Nähe zu F und den Enkelkindern zu ermöglichen. S zahle eine
Miete, die die Finanzierung der Immobilie decke. Dass die objektiv erzielbare
Marktmiete noch höher sei, mache das Festhalten am Vertrag nicht unerträglich, zumal
M es ggf. im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens geltend machen könnte. Dass es M
unmöglich sei, zumutbare Wohnalternativen zu finden, sei ebenfalls nicht
festgestellt.