BGH, Urt. 17.12.2025 - VIII ZR 56/25

Eine nachträgliche Mietsenkung unterliegt nicht der Mietpreisbremse

Autor: RA FAMuWR Norbert Monschau, Anwaltkooperation Schneider | Monschau, Erftstadt, Köln, Neunkirchen-Seelscheid
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 03/2026

Auf die Vereinbarung einer reduzierten Miete während eines laufenden Mietverhältnisses finden die Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) keine Anwendung.

BGB § 556d Abs. 1, §§ 556d ff., § 556g

Das Problem

Die seit 2015 geltenden Regelungen zur Begrenzung der Wiedervermietungsmiete erfassen nur solche Mietzinsvereinbarungen, die bei Vertragsschluss erstmals getroffen werden. Der Senat hat bereits entschieden, dass die Mietpreisbremse nach einer Mieterhöhung gem. § 558 BGB nicht eingreift, da die Zustimmung des Mieters die gesamte neue Miete betrifft und nicht lediglich den Erhöhungsbetrag (BGH v. 28.9.2022 – VIII ZR 300/21, MietRB 2022, 349 [Monschau] = MDR 2023, 95). Offen war bislang, ob diese Grundsätze auch bei einer nachträglichen Mietsenkung gelten. Im Streitfall hatten die Parteien eine Reduzierung der Miete um 15 % vereinbart. Der Mieter begehrt Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB mit der Begründung, die vereinbarte Miete unterliege gleichwohl der Mietpreisbremse.

Die Entscheidung des Gerichts

Ohne Erfolg. Der BGH qualifiziert die zwischen den Parteien getroffene Vereinbarung als echte vertragliche Änderung der Miethöhe in Form einer Herabsetzung auf einen neuen Gesamtmietbetrag und nicht als bloßen teilweisen Erlass bei Fortbestand der ursprünglichen Miete. Maßgeblich sei die interessengerechte Auslegung der Erklärungen nach §§ 133, 157 BGB. Der Wortlaut der Vereinbarung, ihr Regelungszusammenhang sowie die beiderseitigen Interessen sprächen für eine in die Zukunft wirkende Neufestlegung der Miete. Bei einer nachträglichen Mietreduzierung bestehe bereits ein Mietverhältnis; der Mieter unterliege daher nicht der strukturellen Schutzbedürftigkeit, die den Anwendungsbereich der §§ 556d ff. BGB rechtfertige. Die Situation unterscheide sich grundlegend von der erstmaligen Vereinbarung der Miethöhe bei Abschluss eines Mietvertrags, bei der der Mieter faktisch gezwungen sein kann, auch überhöhten Mieten zuzustimmen.