BGH, Urt. 24.9.2025 - VIII ZR 289/23
Eigenbedarf wegen Wohnungsumbau und Veräußerung
Autor: Rain FAinMuWR Susanne Tank, Hannover
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 02/2026
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 02/2026
Die Voraussetzungen des Eigenbedarfs liegen vor, wenn der im selben Haus wie der Mieter wohnende Vermieter beabsichtigt, die eigene Wohnung baulich zu verändern, um sie anschließend zu verkaufen, und die ähnlich große, vermietete Wohnung während der Umbauarbeiten und auch danach dauerhaft selbst zu nutzen.
BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2
Danach ist der Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen, grundsätzlich zu achten und der Rechtsfindung zugrunde zu legen (st. Rspr.; vgl. nur BVerfG v. 8.1.1985 – 1 BvR 792/83, 1 BvR 501/83, BVerfGE 68, 361, 373 f. = MDR 1985, 550; 79, 292, 304 f.; BVerfG v. 11.11.1993 – 1 BvR 969/93; BVerfG v. 20.2.1995 – 1 BvR 665/94; BGH v. 4.3.2015 – VIII ZR 166/14, MietRB 2015, 162 [Bittner] = MDR 2015, 637; BGH v. 22.5.2019 – VIII ZR 180/18, MietRB 2019, 225 [Monschau] = MietRB 2019, 226 [Monschau] = MietRB 2019, 227 [Monschau] = MietRB 2019, 228 [Monschau] = MDR 2019, 858). Weiter ist grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen ansieht. Die Gerichte sind daher nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters zu setzen (vgl. BGH v. 4.3.2015 – VIII ZR 166/14, MietRB 2015, 162 [Bittner] = MDR 2015, 637; v. 11.12.2019 – VIII ZR 144/19; BVerfG v. 14.2.1989 – 1 BvR 308/88, 1 BvR 336/88, 1 BvR 356/88, BVerfGE 79, 292, 304 f. = MDR 1989, 516 = MietRB 2020, 67 [Abramenko] = MDR 2020, 402; jeweils m.w.N.). Zur Wahrung berechtigter Belange des Mieters ist jedoch der Eigennutzungswunsch des Vermieters darauf zu überprüfen, ob er ernsthaft verfolgt wird, von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist oder – etwa weil der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist – die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt nicht erfüllen oder der Wohnbedarf in einer anderen (frei gewordenen) Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann – rechtsmissbräuchlich ist (vgl. BGH, Urt. v. 4.3.2015 – VIII ZR 166/14, MietRB 2015, 162 [Bittner] = MDR 2015, 637, a.a.O., m.w.N.; v. 15.3.2017 – VIII ZR 270/15, MietRB 2017, 153 [Wichert] = MDR 2017, 635; v. 22.5.2019 – VIII ZR 180/18, MietRB 2019, 225 [Monschau] = MietRB 2019, 226 [Monschau] = MietRB 2019, 227 [Monschau] = MietRB 2019, 228 [Monschau] = MDR 2019, 858, a.a.O.; Beschl. v. 23.8.2016 – VIII ZR 178/15, MDR 2016, 1348 = MDR 2017, 15 m. Anm. Bacher; v. 21.8.2018 – VIII ZR 186/17; BVerfG v. 26.5.1993 – 1 BvR 208/93, BVerfGE 89, 1, 10 = MDR 1993, 728 = MietRB 2019, 8 [Mettler]; BVerfG Beschl. v. 19.3.1993 – 1 BvR 1714/92; v. 11.11.1993 – 1 BvR 696/93; v. 23.11.1993 – 1 BvR 697/93; v. 31.1.1994 – 1 BvR 1465/93). Dabei sind die Umstände des jeweiligen Einzelfalls sorgfältig zu würdigen (BGH, Beschl. v. 21.8.2018 – VIII ZR 186/17, MietRB 2019, 8 [Mettler]).
Indem das Berufungsgericht ohne die erforderliche konkrete Würdigung der Einzelfallumstände die Kündigung des Klägers allein schon aufgrund seines Wunsches, die derzeit von ihm bewohnte Wohnung zu verkaufen, als missbräuchlich angesehen hat, hat es dem aus Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG folgenden Recht des Eigentümers, seine Wohnung bei Eigenbedarf selbst zu nutzen, nicht hinreichend Rechnung getragen. Die dem Umbau- und dem Verkaufswunsch selbst zugrunde liegenden Motive des Klägers und seine Lebensplanung hat es bei seiner Würdigung rechtsfehlerhaft aus dem Blick verloren. Das Berufungsgericht hat damit den Sachverhalt und den Kern des klägerischen Vortrags nicht vollständig ausgeschöpft und insbesondere nicht geprüft, ob der Eigenbedarfswunsch von ernsthaften, vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist.
Das Nutzungsinteresse des Vermieters hinsichtlich der vermieteten Wohnung ist auch dann zu respektieren, wenn er den Bedarfsgrund willentlich herbeigeführt beziehungsweise selbst verursacht hat (vgl. BGH v. 22.5.2019 – VIII ZR 180/18, MietRB 2019, 225 [Monschau] = MietRB 2019, 226 [Monschau] = MietRB 2019, 227 [Monschau] = MietRB 2019, 228 [Monschau] = MDR 2019, 858; v. 11.12.2019 – VIII ZR 144/19; BVerfG v. 14.2.1989 – 1 BvR 308/88, 1 BvR 336/88, 1 BvR 356/88, BVerfGE 79, 292, 305 = MDR 1989, 516 = MietRB 2020, 67 [Abramenko] = MDR 2020, 402; 81, 29, 34). Für die in Rede stehende Veräußerung der bisher vom Kläger genutzten Wohnung gilt jedenfalls unter den hier gegebenen Umständen nichts Anderes (vgl. hierzu BVerfGE 81, a.a.O.).
Das Vorliegen von Eigenbedarf kann auch nicht deshalb verneint werden, weil sich die Wohnverhältnisse des Klägers in Bezug auf den Zuschnitt und die Größe der beiden hier in Rede stehenden Wohnungen nicht wesentlich ändern. Damit stellt das Berufungsgericht Anforderungen an das Tatbestandsmerkmal des Benötigens der Wohnung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, die nach der Rechtsprechung des Senats grundsätzlich nicht bestehen (s. bereits BGH RE v. 20.1.1988 – VIII ARZ 4/87, MDR 1988, 489; BGH, Urt. v. 22.5.2019 – VIII ZR 180/18, MietRB 2019, 225 [Monschau] = MietRB 2019, 226 [Monschau] = MietRB 2019, 227 [Monschau] = MietRB 2019, 228 [Monschau] = MDR 2019, 858, a.a.O.).
Vor diesem Hintergrund ist die ausgesprochene Kündigung nicht an den Maßstäben einer Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, sondern allein an den Maßstäben einer Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu messen. Der Anwendungsbereich der Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist schon nicht eröffnet, da es dem Kläger im Streitfall nicht darum geht, eine vermietete Wohnung zu verkaufen, und er sich aufgrund eines Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert sieht. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist unter Zugrundelegung der getroffenen Feststellungen kein Raum für die Annahme einer rechtsmissbräuchlichen Umgehung der Voraussetzungen der Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.
BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2
Das Problem
Vermieter und Mieter bewohnen im selben Haus zwei ähnlich große und ähnlich geschnittene Wohnungen. Der Vermieter beabsichtigt, die bislang von ihm bewohnte Wohnung sowie das Dachgeschoss zusammen zu legen und auszubauen. Für die erforderlichen Bauarbeiten steht ihm deshalb seine Wohnung nicht zur Verfügung. Nach Umbau will er nicht mehr in seine bisherige Wohnung zurückziehen, sondern diese verkaufen. Er kündigt die Wohnung des Mieters mit dieser Begründung. Das AG gibt der Räumungsklage des Vermieters statt. Das LG änderte das Urteil ab und weist die Klage ab. Eigenbedarf liegt nach Auffassung des LG nicht vor, vielmehr handelt es sich um eine Verwertungskündigung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, ohne dass aber die Voraussetzungen dieser Vorschrift vorliegen.Die Entscheidung des Gerichts
Der BGH hebt das Urteil auf und verweist die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurück. Das Berufungsgericht hat die nach der Rechtsprechung des BVerG und des Senats geltenden Maßstäbe für das Vorliegen von Eigenbedarf gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB verkannt. Nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB kann ein Mietverhältnis ordentlich gekündigt werden, sofern ein berechtigtes Interesse des Vermieters vorliegt. Dies liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörigen des Haushalts benötigt. Bei der Auslegung und Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist die in dieser Vorschrift und den §§ 574 ff. BGB zum Ausdruck kommende Interessenabwägung zwischen Erlangungsinteresse des Vermieters und Bestandsinteresse des Mieters in einer Weise nachzuvollziehen, die dem beiderseitigen Eigentumsschutz aus Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG Rechnung trägt und die beiderseitigen Belange in einen verhältnismäßigen Ausgleich bringt (BGH v. 4.3.2015 – VIII ZR 166/14; BVerfG v. 26.5.1993 – 1 BvR 208/93, BVerfGE 89, 1,8 ff. = MDR 1993, 728 = MietRB 2015, 162 (Bittner) = MDR 2015, 637; BVerfG v. 20.5.1999 – 1 BvR 29/99, NZM 1999,659). Dabei fordert das Tatbestandsmerkmal des Benötigens nicht, dass der Vermieter auf die Nutzung der Wohnung angewiesen ist (st. Rspr.; vgl. BGH v. 22.5.2019 – VIII ZR 180/18, MietRB 2019, 225 [Monschau] = MietRB 2019, 226 [Monschau] = MietRB 2019, 227 [Monschau] = MietRB 2019, 228 [Monschau] = MDR 2019, 858; BGH RE v. 20.1.1988 – VIII ARZ 4/87, MDR 1988, 489; BVerfG, Beschl. v. 11.11.1993 – 1 BvR 696/93, WM 1994, 358). Der Vermieter benötigt eine Mietwohnung bereits, wenn sein (ernsthafter) Wunsch, die Wohnung künftig selbst zu nutzen, auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützt wird (st. Rspr.; BGH RE v. 20.1.1988 – VIII ARZ 4/87, MDR 1988, 489; BGH v. 1.7.2015 – VIII ZR 14/15, MietRB 2015, 257 [Elzer] = MDR 2015, 936; BGH v. 22.5.2019 – VIII ZR 180/18, MietRB 2019, 225 [Monschau] = MietRB 2019, 226 [Monschau] = MietRB 2019, 227 [Monschau] = MietRB 2019, 228 [Monschau] = MDR 2019, 858; BGH v. 21.8.2018 – VIII ZR 186/17, MietRB 2019, 8). Eine solche Auslegung gebietet die sowohl Vermieter als auch Mieter zukommende Eigentumsgarantie aus Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG (BGH v. 22.5.2019 – VIII ZR 180/18, MietRB 2019, 225 [Monschau] = MietRB 2019, 226 [Monschau] = MietRB 2019, 227 [Monschau] = MietRB 2019, 228 [Monschau] = MDR 2019, 858).Danach ist der Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen, grundsätzlich zu achten und der Rechtsfindung zugrunde zu legen (st. Rspr.; vgl. nur BVerfG v. 8.1.1985 – 1 BvR 792/83, 1 BvR 501/83, BVerfGE 68, 361, 373 f. = MDR 1985, 550; 79, 292, 304 f.; BVerfG v. 11.11.1993 – 1 BvR 969/93; BVerfG v. 20.2.1995 – 1 BvR 665/94; BGH v. 4.3.2015 – VIII ZR 166/14, MietRB 2015, 162 [Bittner] = MDR 2015, 637; BGH v. 22.5.2019 – VIII ZR 180/18, MietRB 2019, 225 [Monschau] = MietRB 2019, 226 [Monschau] = MietRB 2019, 227 [Monschau] = MietRB 2019, 228 [Monschau] = MDR 2019, 858). Weiter ist grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen ansieht. Die Gerichte sind daher nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters zu setzen (vgl. BGH v. 4.3.2015 – VIII ZR 166/14, MietRB 2015, 162 [Bittner] = MDR 2015, 637; v. 11.12.2019 – VIII ZR 144/19; BVerfG v. 14.2.1989 – 1 BvR 308/88, 1 BvR 336/88, 1 BvR 356/88, BVerfGE 79, 292, 304 f. = MDR 1989, 516 = MietRB 2020, 67 [Abramenko] = MDR 2020, 402; jeweils m.w.N.). Zur Wahrung berechtigter Belange des Mieters ist jedoch der Eigennutzungswunsch des Vermieters darauf zu überprüfen, ob er ernsthaft verfolgt wird, von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist oder – etwa weil der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist – die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt nicht erfüllen oder der Wohnbedarf in einer anderen (frei gewordenen) Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann – rechtsmissbräuchlich ist (vgl. BGH, Urt. v. 4.3.2015 – VIII ZR 166/14, MietRB 2015, 162 [Bittner] = MDR 2015, 637, a.a.O., m.w.N.; v. 15.3.2017 – VIII ZR 270/15, MietRB 2017, 153 [Wichert] = MDR 2017, 635; v. 22.5.2019 – VIII ZR 180/18, MietRB 2019, 225 [Monschau] = MietRB 2019, 226 [Monschau] = MietRB 2019, 227 [Monschau] = MietRB 2019, 228 [Monschau] = MDR 2019, 858, a.a.O.; Beschl. v. 23.8.2016 – VIII ZR 178/15, MDR 2016, 1348 = MDR 2017, 15 m. Anm. Bacher; v. 21.8.2018 – VIII ZR 186/17; BVerfG v. 26.5.1993 – 1 BvR 208/93, BVerfGE 89, 1, 10 = MDR 1993, 728 = MietRB 2019, 8 [Mettler]; BVerfG Beschl. v. 19.3.1993 – 1 BvR 1714/92; v. 11.11.1993 – 1 BvR 696/93; v. 23.11.1993 – 1 BvR 697/93; v. 31.1.1994 – 1 BvR 1465/93). Dabei sind die Umstände des jeweiligen Einzelfalls sorgfältig zu würdigen (BGH, Beschl. v. 21.8.2018 – VIII ZR 186/17, MietRB 2019, 8 [Mettler]).
Indem das Berufungsgericht ohne die erforderliche konkrete Würdigung der Einzelfallumstände die Kündigung des Klägers allein schon aufgrund seines Wunsches, die derzeit von ihm bewohnte Wohnung zu verkaufen, als missbräuchlich angesehen hat, hat es dem aus Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG folgenden Recht des Eigentümers, seine Wohnung bei Eigenbedarf selbst zu nutzen, nicht hinreichend Rechnung getragen. Die dem Umbau- und dem Verkaufswunsch selbst zugrunde liegenden Motive des Klägers und seine Lebensplanung hat es bei seiner Würdigung rechtsfehlerhaft aus dem Blick verloren. Das Berufungsgericht hat damit den Sachverhalt und den Kern des klägerischen Vortrags nicht vollständig ausgeschöpft und insbesondere nicht geprüft, ob der Eigenbedarfswunsch von ernsthaften, vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist.
Das Nutzungsinteresse des Vermieters hinsichtlich der vermieteten Wohnung ist auch dann zu respektieren, wenn er den Bedarfsgrund willentlich herbeigeführt beziehungsweise selbst verursacht hat (vgl. BGH v. 22.5.2019 – VIII ZR 180/18, MietRB 2019, 225 [Monschau] = MietRB 2019, 226 [Monschau] = MietRB 2019, 227 [Monschau] = MietRB 2019, 228 [Monschau] = MDR 2019, 858; v. 11.12.2019 – VIII ZR 144/19; BVerfG v. 14.2.1989 – 1 BvR 308/88, 1 BvR 336/88, 1 BvR 356/88, BVerfGE 79, 292, 305 = MDR 1989, 516 = MietRB 2020, 67 [Abramenko] = MDR 2020, 402; 81, 29, 34). Für die in Rede stehende Veräußerung der bisher vom Kläger genutzten Wohnung gilt jedenfalls unter den hier gegebenen Umständen nichts Anderes (vgl. hierzu BVerfGE 81, a.a.O.).
Das Vorliegen von Eigenbedarf kann auch nicht deshalb verneint werden, weil sich die Wohnverhältnisse des Klägers in Bezug auf den Zuschnitt und die Größe der beiden hier in Rede stehenden Wohnungen nicht wesentlich ändern. Damit stellt das Berufungsgericht Anforderungen an das Tatbestandsmerkmal des Benötigens der Wohnung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, die nach der Rechtsprechung des Senats grundsätzlich nicht bestehen (s. bereits BGH RE v. 20.1.1988 – VIII ARZ 4/87, MDR 1988, 489; BGH, Urt. v. 22.5.2019 – VIII ZR 180/18, MietRB 2019, 225 [Monschau] = MietRB 2019, 226 [Monschau] = MietRB 2019, 227 [Monschau] = MietRB 2019, 228 [Monschau] = MDR 2019, 858, a.a.O.).
Vor diesem Hintergrund ist die ausgesprochene Kündigung nicht an den Maßstäben einer Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, sondern allein an den Maßstäben einer Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu messen. Der Anwendungsbereich der Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist schon nicht eröffnet, da es dem Kläger im Streitfall nicht darum geht, eine vermietete Wohnung zu verkaufen, und er sich aufgrund eines Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert sieht. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist unter Zugrundelegung der getroffenen Feststellungen kein Raum für die Annahme einer rechtsmissbräuchlichen Umgehung der Voraussetzungen der Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.