BGH, Urt. 28.1.2026 - VIII ZR 228/23
Untervermietung: Gewinnerzielungsabsicht ist kein berechtigtes Interesse gem. § 553 BGB
Autor: Prof. Dr. Ulf P. Börstinghaus, Gelsenkirchen
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 03/2026
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 03/2026
1. Der Mieter hat ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung seiner Wohnung, wenn er die von ihm zu tragenden Mietaufwendungen verringern will. Dies gilt unabhängig davon, ob er auf eine solche Verringerung wirtschaftlich angewiesen ist oder nicht.2. Das gilt aber dann nicht mehr, wenn er mit der Untervermietung eine über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehenden Gewinn erzielt.
BGB § 553 Abs. 1; BGB § 573 Abs. 2 Ziff. 1
Ob dies zulässig ist und ob der Mieter für eine solche gewinnbringende Untervermietung einen Anspruch auf Genehmigung gegen den Vermieter hat, musste der BGH in dieser Grundsatzentscheidung beurteilen. In dem Fall hatte ein Mieter im Jahr 2009 in Berlin eine Wohnung angemietet. Die Miete betrug 460 €. Wegen eines zeitweisen Auslandsaufenthalts hatte er zunächst eine Genehmigung bis Januar 2020. Ab Februar 2020 vermietete er die Wohnung an zwei Untermieter für 962 € weiter, wobei damit auch die Möblierung abgegolten war. Eine beantragte Erlaubnis zur Untervermietung hatte er nicht bekommen. Der Vermieter kündigte nach Abmahnung wegen der unerlaubten Gebrauchsüberlassung fristlos und hilfsweise fristgerecht. Die Räumungsklage hatte vor dem LG Erfolg.
Diese Frage hat der Senat verneint. Dem Mieter stand ein Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis für die von ihm vorgenommene gewinnbringende Untervermietung nicht zu. Es fehlte an dem gem. § 553 Abs. 1 S. 1 BGB erforderlichen berechtigten Interesse an der teilweisen Gebrauchsüberlassung der Wohnung an einen Dritten. Der Zweck einer Untervermietung besteht nicht darin, dem Mieter durch diese die Möglichkeit einer über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehenden Gewinnerzielung zu verschaffen. Ein berechtigtes Interesse des Mieters i.S.d. § 553 Abs. 1 S. 1 BGB ist anzunehmen, wenn ihm vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen. Hierbei ist nach der ständigen Rechtsprechung des Senats als berechtigt jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht.
Der VIII. Senat legt § 553 Abs. 1 S. 1 BGB dann vorrangig historisch und systematisch aus, da der Wortlaut zu der Frage nichts hergibt. Der Entstehungsgeschichte der Vorgängervorschriften ist als zentraler Gesichtspunkt zu entnehmen, dass der Gesetzgeber durch deren Einführung gewährleisten wollte, dass das Mietverhältnis im Falle einer wesentlichen Änderung in den Lebensverhältnissen des Mieters, welche eine Untervermietung notwendig werden lässt, möglichst aufrechterhalten bleiben sollte. Bereits 1918 hatte der Gesetzgeber im Mieterschutzgesetz deutlich gemacht, dass Umzüge, die nicht zwingend erforderlich sind, möglichst vermieden werden. Die zentrale gesetzgeberische Intention lag mithin darin, dem Mieter durch die Möglichkeit einer Untervermietung das Hauptmietverhältnis zu erhalten. Einer erheblichen Steigerung des seitens der Mieter von den Untermietern verlangten Entgelts für die Untervermietung verhinderte § 14 Reichsmietengesetz durch eine Bindung der Untermiete an die Hauptmiete. Die Vorschrift sah für weitervermieteten Wohnraum vor, dass der hierfür zu entrichtende Mietzins in einem angemessenen Verhältnis zu dem auf den Raum entfallenden Teil des Hauptmietzinses zu stehen hatte. Der historische Gesetzgeber hat damit bereits seinerzeit deutlich gemacht, dass der Zweck der Untervermietung nicht darin bestehen soll, dem Mieter durch diese eine Möglichkeit der Gewinnerzielung zu verschaffen.
Die dem Mieter grundsätzlich zugebilligte Untervermietung ist in der Normgeschichte demnach durchgehend von der Überlegung getragen, dem Mieter den Fortbestand des bestehenden Mietverhältnisses auch bei einer wesentlichen Veränderung seiner persönlichen Gegebenheiten zu ermöglichen, nicht hingegen von der Überlegung, dem Mieter die Möglichkeit einer Gewinnerzielung zu eröffnen. Von diesem Verständnis ist auch die ständige Rechtsprechung des Senats maßgeblich getragen. Hiernach ist der Wunsch des Mieters nach einer Verringerung der von ihm zu tragenden Mietaufwendungen grundsätzlich ein berechtigtes Interesse i.S.d. § 553 Abs. 1 S. 1 BGB. Hiervon umfasst ist indes nicht die hier in Rede stehende, über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehende Gewinnerzielung durch Untervermietung.
Eine Absage hat der Senat dann noch allen Überlegungen erteilt, wonach der Vermieter an dem erzielten Überschuss teilhaben soll. Hierfür findet sich im Gesetz keine Stütze.
BGB § 553 Abs. 1; BGB § 573 Abs. 2 Ziff. 1
Das Problem
Nach § 540 BGB ist der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen. Diese im Allgemeinen Teil des Mietrechts stehende Vorschrift gilt für alle Mietverträge, unabhängig davon, ob es sich um bewegliche oder unbewegliche Sachen handelt. Jedoch hat der Gesetzgeber in § 553 BGB eine spezielle Vorschrift für Wohnraummietverhältnisse geschaffen. Danach kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn hierzu nach Abschluss des Mietvertrages ein Bedarf besteht. Dabei handelt es sich nach st. Rspr. des BGB um eine Mieterschutzvorschrift, die von ihm hinsichtlich des erforderlichen Interesses und der Frage, wieviel Gewahrsam der Hauptmieter noch behalten muss, sehr weit ausgelegt wird. Diese weite Auslegung führt in angespannten Wohnungsmärkten dazu, dass ein großer Teil der angebotenen Wohnungen nur noch untervermietet werden. Dabei werden dann vom Hauptmieter Mieten aufgerufen, die höher als die Miete im Hauptmietvertrag sind.Ob dies zulässig ist und ob der Mieter für eine solche gewinnbringende Untervermietung einen Anspruch auf Genehmigung gegen den Vermieter hat, musste der BGH in dieser Grundsatzentscheidung beurteilen. In dem Fall hatte ein Mieter im Jahr 2009 in Berlin eine Wohnung angemietet. Die Miete betrug 460 €. Wegen eines zeitweisen Auslandsaufenthalts hatte er zunächst eine Genehmigung bis Januar 2020. Ab Februar 2020 vermietete er die Wohnung an zwei Untermieter für 962 € weiter, wobei damit auch die Möblierung abgegolten war. Eine beantragte Erlaubnis zur Untervermietung hatte er nicht bekommen. Der Vermieter kündigte nach Abmahnung wegen der unerlaubten Gebrauchsüberlassung fristlos und hilfsweise fristgerecht. Die Räumungsklage hatte vor dem LG Erfolg.
Die Entscheidung des Gerichts
Die Revision des Mieters hatte vor dem BGH keinen Erfolg. Nach Ansicht des Senats war die ordentliche Kündigung des Vermieters berechtigt, da der Mieter ohne Genehmigung untervermietet hatte. Jedoch kann eine solche Kündigung rechtsmissbräuchlich sein, wenn der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der beantragten Untermieterlaubnis hat. Insofern ging es in der Entscheidung fast ausschließlich um die Frage, ob der Vermieter dem Mieter die Genehmigung zu einer Untervermietung hätte erteilen müssen, wenn der Mieter damit einen Gewinn macht.Diese Frage hat der Senat verneint. Dem Mieter stand ein Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis für die von ihm vorgenommene gewinnbringende Untervermietung nicht zu. Es fehlte an dem gem. § 553 Abs. 1 S. 1 BGB erforderlichen berechtigten Interesse an der teilweisen Gebrauchsüberlassung der Wohnung an einen Dritten. Der Zweck einer Untervermietung besteht nicht darin, dem Mieter durch diese die Möglichkeit einer über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehenden Gewinnerzielung zu verschaffen. Ein berechtigtes Interesse des Mieters i.S.d. § 553 Abs. 1 S. 1 BGB ist anzunehmen, wenn ihm vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen. Hierbei ist nach der ständigen Rechtsprechung des Senats als berechtigt jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht.
Der VIII. Senat legt § 553 Abs. 1 S. 1 BGB dann vorrangig historisch und systematisch aus, da der Wortlaut zu der Frage nichts hergibt. Der Entstehungsgeschichte der Vorgängervorschriften ist als zentraler Gesichtspunkt zu entnehmen, dass der Gesetzgeber durch deren Einführung gewährleisten wollte, dass das Mietverhältnis im Falle einer wesentlichen Änderung in den Lebensverhältnissen des Mieters, welche eine Untervermietung notwendig werden lässt, möglichst aufrechterhalten bleiben sollte. Bereits 1918 hatte der Gesetzgeber im Mieterschutzgesetz deutlich gemacht, dass Umzüge, die nicht zwingend erforderlich sind, möglichst vermieden werden. Die zentrale gesetzgeberische Intention lag mithin darin, dem Mieter durch die Möglichkeit einer Untervermietung das Hauptmietverhältnis zu erhalten. Einer erheblichen Steigerung des seitens der Mieter von den Untermietern verlangten Entgelts für die Untervermietung verhinderte § 14 Reichsmietengesetz durch eine Bindung der Untermiete an die Hauptmiete. Die Vorschrift sah für weitervermieteten Wohnraum vor, dass der hierfür zu entrichtende Mietzins in einem angemessenen Verhältnis zu dem auf den Raum entfallenden Teil des Hauptmietzinses zu stehen hatte. Der historische Gesetzgeber hat damit bereits seinerzeit deutlich gemacht, dass der Zweck der Untervermietung nicht darin bestehen soll, dem Mieter durch diese eine Möglichkeit der Gewinnerzielung zu verschaffen.
Die dem Mieter grundsätzlich zugebilligte Untervermietung ist in der Normgeschichte demnach durchgehend von der Überlegung getragen, dem Mieter den Fortbestand des bestehenden Mietverhältnisses auch bei einer wesentlichen Veränderung seiner persönlichen Gegebenheiten zu ermöglichen, nicht hingegen von der Überlegung, dem Mieter die Möglichkeit einer Gewinnerzielung zu eröffnen. Von diesem Verständnis ist auch die ständige Rechtsprechung des Senats maßgeblich getragen. Hiernach ist der Wunsch des Mieters nach einer Verringerung der von ihm zu tragenden Mietaufwendungen grundsätzlich ein berechtigtes Interesse i.S.d. § 553 Abs. 1 S. 1 BGB. Hiervon umfasst ist indes nicht die hier in Rede stehende, über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehende Gewinnerzielung durch Untervermietung.
Eine Absage hat der Senat dann noch allen Überlegungen erteilt, wonach der Vermieter an dem erzielten Überschuss teilhaben soll. Hierfür findet sich im Gesetz keine Stütze.