BGH, Urt. 15.12.2021 - VIII ZR 66/20

Ein Mieter kann hinsichtlich der bei einer Betriebskostenabrechnung vom Vermieter geschuldeten Belegvorlage grundsätzlich Einsicht in die Originale der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung verlangen, ohne insoweit ein besonderes Interesse darlegen zu müssen. In Ausnahmefällen kann es nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) allerdings in Betracht kommen, dass der Vermieter lediglich die Vorlage von Kopien oder Scanprodukten schuldet. Die Frage, ob ein solcher Ausnahmefall gegeben ist, entzieht sich allgemeiner Betrachtung und ist vom Tatrichter unter Würdigung aller Umstände des Einzelhandelfalls zu entscheiden.

BGB §§ 259 Abs. 1 Hs. 2, 556 Abs. 3 S. 1 Hs. 1

Das Problem

Die Mieter einer Wohnung verlangen Einsicht in die den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2015 bis 2017 zugrundeliegenden Originalbelege. Anstelle dessen hat die Vermieterin den Mietern nur Belegkopien übersandt.

Die Entscheidung des Gerichts

Nach Auffassung des BGH kann der Mieter hinsichtlich der bei einer Betriebskostenabrechnung vom Vermieter geschuldeten Belegvorlage grundsätzlich Einsicht in die Originale der Abrechnungsbelege verlangen. Eine vom Vermieter gem. § 556 Abs. 3 S. 1 Hs. 1 BGB vorzunehmende Abrechnung dient dazu, die Betriebskosten des jeweiligen Abrechnungsjahrs zu erfassen, zusammenzustellen und unter Abzug der jeweils geleisteten Vorauszahlungen auf die einzelnen Mieter zu verteilen. Dazu muss die Abrechnung den allgemeinen Anforderungen des § 259 Abs. 1 Hs. 1 BGB entsprechen, also eine aus sich heraus verständliche geordnete Zusammenstellung der zu den umzulegenden Betriebskosten im Abrechnungsjahr getätigten Einnahmen und Ausgaben enthalten, um es dem Mieter zu ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen (st.Rspr.: u.a. BGH v. 7.2.2018 – VIII ZR 189/17, MDR 2018, 659 = MietRB 2018, 659 [Burbulla]). Zu einer ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters gehört dementsprechend, dass er im Anschluss an die Mitteilung dem Mieter auf dessen Verlangen, Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen, durch deren Vorlage, ermöglicht (§ 259 Abs. 1 Hs. 2 BGB) und zwar in die Originalbelege.

Das folge zunächst aus dem Wortlaut des § 259 Abs. 1 Hs. 2 BGB. Denn der rechenschaftspflichtige Vermieter hat Belege vorzulegen, soweit sie erteilt worden sind. Vom Vermieter gefertigte Kopien sind Originalbelegen grundsätzlich nicht gleichzustellen. Dies werde auch anhand der Bestimmung des § 29 Abs. 2 S. 1 NMV 1970 deutlich, welche – jedenfalls für preisgebundene Wohnraummietverhältnisse – ausdrücklich zwischen den „Berechnungsunterlagen“, in die Einsicht zu gewähren ist, und „Ablichtungen davon“ differenziert. Auch aus dem Normzweck des § 259 Abs. 1 BGB ergebe sich, dass sich die Vorlagepflicht auf die Originalbelege bezieht. Die Rechenschafts- und Vorlagepflicht ist dazu bestimmt, dem Interesse des Gläubigers an einer umfassenden und übersichtlichen Information Rechnung zu tragen. Er soll in den Stand versetzt werden, die Ordnungsgemäßheit der Verwaltung, über die Rechenschaft abzulegen ist, zu überprüfen und – bei Missständen – Ansprüche geltend machen zu können (Hinweis auf Krüger in MünchKomm/BGB, 8. Aufl., § 259 Rz. 1). Zur Überprüfung der Ordnungsgemäßheit der Verwaltung, über die Rechenschaft abzulegen ist, sind indes in erster Linie Originalunterlagen uneingeschränkt geeignet, selbst wenn diese vielfach durch Kopien ersetzbar sein mögen.