BGH, Urt. 16.12.2020 - VIII ZR 367/18

Mieterhöhung: Ortsübliche Miete plus Modernisierungszuschlag

Autor: RAin FAinMuWR Dr. Catharina Kunze, Rathjensdorf
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 03/2021
Nach Mieterhöhung auf die ortsübliche Miete nach Modernisierung kann nachfolgend ein (begrenzter) Modernisierungszuschlag erhoben werden.

BGB §§ 558, 559 Abs. 1

Das Problem

Die Vermieterin ließ nach vorheriger Ankündigung mehrere bauliche Veränderungen in der Wohnung der Mieterin durchführen, u.a. die vorhandene Toilette zu einem Bad ausbauen. Sie erhöhte anschließend unter dem 29.10.2010 die Miete auf das ortsübliche Niveau von mit einem Bad ausgestatteten Vergleichswohnungen um 37,32 € auf 223,93 €. Die Mieterin stimmte dem zu. Mit Schreiben vom 30.8.2011 berechnete die Vermieterin dann einen Modernisierungszuschlag von 116,53 €. Auf Widerspruch der Mieterin reduzierte sie diesen Betrag um die bereits erhobenen 37,32 € und verlangte die verbleibenden 79,21 €. Diese Erhöhung zahlte die Mieterin nur unter Vorbehalt und klagte auf Rückzahlung der gezahlten Beträge sowie Feststellung, den Modernisierungszuschlag nicht zu schulden. Das AG gab (nur) der Zahlungsklage statt, das LG gab der Klage in vollem Umfang statt, ohne die Revision zuzulassen. Auf die Verfassungsbeschwerde der Vermieterin hin wurde das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache an eine andere Kammer des LG zurückverwiesen; diese wies die Klage insgesamt als unbegründet ab. Die diesmal zugelassene Revision wurde von der Mieterin eingelegt.

Die Entscheidung des Gerichts

Der BGH wies die Revision zurück. Die Mietzahlungen der Klägerin seien zu Recht erfolgt. Die Erhöhung um 79,21 € sei wirksam. An einer Erhöhung nach § 559 BGB sei die Vermieterin nicht durch die vorangegangene Erhöhung auf die ortsübliche Miete gehindert. Die erste Erhöhung führte lediglich dazu, dass der nachfolgend verlangte Modernisierungszuschlag der Höhe nach begrenzt sei, und zwar auf die Differenz zwischen dem insgesamt möglichen Zuschlag und dem Betrag, um den die Miete bereits vorher heraufgesetzt worden war. In der Summe dürften die beiden Erhöhungen nicht den Betrag übersteigen, den der Vermieter bei einer allein auf § 559 BGB gestützten Erhöhung verlangen könne (insoweit allg. Ansicht). Er habe die Wahl, welche der beiden Erhöhungsmöglichkeiten nach Modernisierung er nutze, und in welcher Reihenfolge. Es gebe allerdings verbreitet die Meinung (folgen Nachweise aus Rspr. und so gut wie aller Lit., ebenso auch Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl., Vor §§ 558–561 Rz. 21 ff.), wonach der Vermieter nicht in der Reihenfolge vorgehen dürfe, erst nach § 558 BGB und dann nach § 559 BGB zu verfahren, weil er dadurch den Umstand der Modernisierung mehrfach zur Grundlage einer Mieterhöhung mache, indem einerseits der verbesserte Wohnungszustand nach § 558 BGB zur Ermittlung der ortsüblichen Miete herangezogen werde, und dann andererseits die Kosten der Modernisierung für die weitere Erhöhung nach § 559 BGB. Dabei werde übersehen, so der BGH, dass der Vermieter in der umgekehrten Reihenfolge vorgehen dürfe. Weiter werde außer Acht gelassen, dass eine ungerechtfertigte mehrfache Berücksichtigung der Modernisierung zu Lasten des Mieters dann ausgeschlossen sei, wenn der später geltend gemachte Zuschlag nach § 559 BGB der Höhe nach begrenzt werde, eben dadurch, dass beide Erhöhungen in der Summe nicht über den Betrag hinausgehen dürften, der bei einer allein auf § 559 BGB gestützten Erhöhung gefordert werden könne. Eine vollständige Versagung der Möglichkeit zur Mieterhöhung nach § 559 BGB in diesen Fällen sei weder mit Sinn und Zweck der Vorschriften über die Mieterhöhung vereinbar, noch gebiete die Interessenlage der Mietparteien eine solche. Die gesetzgeberische Zielsetzung der Modernisierung alten Wohnungsbestands solle nicht dadurch erschwert werden, dass eine Erhöhung nach § 558 BGB eine Sperrwirkung für eine weitere Erhöhung nach § 559 BGB habe. Ein entsprechender gesetzgeberischer Wille sei auch der Gesetzesbegründung 1974 nicht zu entnehmen. Vor einer ungerechtfertigten doppelten Belastung sei der Mieter ausreichend durch die Kürzung des Erhöhungsbetrags geschützt. Auch eine Bindungswirkung der Erhöhung nach §§ 558 ff. BGB dahingehend, dass der Vermieter an einer weiteren Erhöhung nach § 559 BGB gehindert sei, finde im Gesetz keine Stütze; ein Erlassvertrag sei in der mieterseitigen Zustimmung zur Erhöhung nach § 558 BGB nicht zu sehen. Das Sonderkündigungsrecht stehe dem Mieter in beiden Fällen zu. Erfolge der Abzug des vorangegangenen Erhöhungsbetrags nicht, sei es Sache des Mieters, diesen Einwand zu erheben.



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