BGH, Urt. 21.1.2026 - VIII ZR 247/24

Kündigungssperrfrist bei Einbringung einer Wohnung in eine Familien-GbR

Autor: RA FAMuWR Philipp M. Bettenhausen, Kanzlei Dr. Reichart & Partner Rechtsanwälte PartmbB, Göttingen
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 04/2026

Wird eine Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und in eine Familien-GbR eingebracht, greift die Kündigungssperrfrist für mindestens drei Jahre.

BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2, § 577a

Das Problem

Nach Erwerb eines Mehrfamilienhauses teilte der Vermieter dieses nach § 8 WEG in Wohnungseigentum, gründete gemeinsam mit seiner Ehefrau und seinen beiden volljährigen Kindern eine GbR und übertrug dieser das Eigentum an den Wohnungen. Die GbR kündigte dem Mieter einer der Wohnungen wegen (unstreitig vorhandenen) Eigenbedarfs einer der Gesellschafterinnen. Im gerichtlichen Räumungsverfahren wandte dieser ein, die Sperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB sei im Zeitpunkt der Kündigungserklärung noch nicht abgelaufen.

Die Entscheidung des Gerichts

Nachdem das AG den Mieter zur Räumung verurteilte und das LG das Urteil wieder aufhob, jedoch Revision zuließ, wurde der Fall dem Senat vorgelegt. Dieser entschied, dass eine GbR zwar grundsätzlich Eigenbedarf zugunsten einer ihrer Gesellschafter geltend machen könne, ein Räumungsanspruch jedoch daran scheitere, dass die Frist des § 577a Abs. 1 BGB noch nicht abgelaufen sei. Die Voraussetzungen des § 577a Abs. 1 BGB seien erfüllt, da nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und sodann veräußert worden sei, wobei die Einbringung des vermieteten Wohnraums in die GbR eine Veräußerung i.S.d. § 577a BGB darstelle. § 577a Abs. 1a BGB sei hingegen nur einschlägig, wenn Gegenstand der Veräußerung noch nicht in Wohnungseigentum umgewandelter Wohnraum sei. Sinn und Zweck dieser Vorschrift sei gewesen, den unter dem Namen „Münchener Modell“ bekanntgewordenen Fallgestaltungen entgegenzuwirken, in denen auf eine Umwandlung in Wohnungseigentum zunächst verzichtet worden sei, damit die erwerbende GbR Eigenbedarf für ihre Gesellschafter anmelden könne. Eine Anwendung des in § 577a Abs. 1a S. 2 BGB normierten Ausnahmetatbestands auf die Fälle des § 577a Abs. 1 BGB ergebe sich weder unmittelbar noch analog und scheide aus, da eine planwidrige Regelungslücke vorliege.