BGH, Urt. 19.12.2018 - VIII ZR 254/17

Eine im Wohnraummietvertrag vereinbarte Verwaltungskostenpauschale stellt eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung dar und ist unwirksam.

BGH, Urt. v. 19.12.2018 - VIII ZR 254/17

Vorinstanz: LG Berlin - 67 S 196/17

BGB §§ 535, 556, 812; BetrKVO §§ 1, 2

Das Problem

Zwischen den Parteien besteht ein Wohnraummietvertrag. Unter „Miete, Nebenkosten, Schönheitsreparaturen” findet sich unter der Ausweisung der Kaltmiete und Betriebskostenvorauszahlung auch die Position „Verwaltungskostenpauschale zzt. EUR 34,38”. Anschließend wird nach Addition der Positionen die monatliche Gesamtmiete ausgewiesen. Unter der Überschrift „Betriebskosten” findet sich im Mietvertrag der Passus [...] Im Fall der Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter gem. § 560 Abs. (1) BGB berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen. [...]”. Der Mieter zahlt zunächst über zwei Jahre die Verwaltungskostenpauschale. Mit seiner Klage begehrt er nun Rückzahlung.

Die Entscheidung des Gerichts

Der Mieter kann die Rückzahlung der Verwaltungskostenpauschale aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB verlangen. Gemäß § 556 Abs. 1, 2 BGB könnten die Parteien eines Wohnraummietvertrages vereinbaren, dass der Mieter bestimmte, in der Betriebskostenverordnung bezeichnete Betriebskosten trägt, entweder als Pauschale oder im Wege (angemessener) Vorauszahlungen mit Abrechnungspflicht. Einer solchen Vereinbarung bedürfe es, weil der Vermieter nach der Grundregel des § 535 Abs. 1 S. 3 BGB die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen hat. Die Miete sei von ihrer gesetzgeberischen Ausgestaltung her eine Inklusivmiete, so dass die aus der Gebrauchsgewährung herrührenden Kosten grundsätzlich mit der vereinbarten Miete abgegolten werden. Zum Schutz des Mieters von Wohnraum sehe § 556 Abs. 4 BGB allerdings vor, dass Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den Bestimmungen des § 556 Abs. 1, Abs. 2 S. 2 und Abs. 3 BGB abweichen, unwirksam sind. Dies gelte sowohl für Individualvereinbarungen, als auch für Allgemeine Geschäftsbedingungen. Deshalb könnten in der Wohnraummiete nur die enumerativ in der Betriebskostenverordnung aufgezählten Bewirtschaftungskosten als Betriebskosten vereinbart werden, nicht aber (allgemeine) Verwaltungskosten, die nach der ausdrücklichen Regelung in § 1 Abs. 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung in der Wohnraummiete nicht als Betriebskosten umgelegt werden können. Dem Vermieter stehe es frei, im Mietvertrag eine Aufschlüsselung der vereinbarten (Grund-)Miete beziehungsweise (Netto-)Miete vorzunehmen und dadurch einen – aus Sicht des Mieters allerdings regelmäßig belanglosen – Hinweis auf seine interne Kalkulation zu geben. Dies gelte auch für Verwaltungskosten, die der Vermieter ebenso wie sonstige nicht gesondert umlegbare Kosten in die Grundmiete „einpreisen” oder auch separat als weiteren Bestandteil der Grundmiete angeben kann, mit der Folge, dass der Gesamtbetrag die Ausgangsmiete bildet, die im Falle späterer Mieterhöhungen der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüberzustellen ist (§ 558 Abs. 1 BGB).

Auf der anderen Seite zeige schon die Bezeichnung als „Verwaltungskostenpauschale” die Nähe zu den Betriebskosten, da der (Grund-)Miete Bezeichnungen als „Pauschale” oder als „Vorschuss” fremd sind. Hinzu kommt, dass Verwaltungskosten entgegen ihrer Natur nach ebenfalls Betriebskosten sind und in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV definiert sind. Dass die Verwaltungskosten in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV von den umlagefähigen Betriebskosten ausgenommen werden, diene lediglich dem Zweck, dass die Verwaltungskosten nicht als sonstige Kosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV dem Wohnraummieter auferlegt werden können, während in der Geschäftsraummiete die Umlage von Verwaltungskosten als Betriebskosten grundsätzlich zulässig und weit verbreitet sei. Auch die Berechnung der Mietkaution spreche gegen eine Einordung der Verwaltungskostenpauschale als Teil der Grundmiete, da hierin dieser Betrag gerade nicht miteingerechnet wurde. Schließlich enthalte auch der Mietvertrag eine explizite Regelung zur Anpassung von Betriebskostenpauschalen. Auch dies spreche gegen eine Zuordnung der Verwaltungskotenpauschale zur Grundmiete.