BGH, Urt. 19.7.2017 - VIII ZR 3/17

Betriebskostenabrechnung: Formelle Wirksamkeitsanforderungen sind nicht hoch

Autor: RA Robert Harsch, Lörrach
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 11/2017
1. Die Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn der Mieter bereits hieraus die ihn treffenden Kosten klar ersehen und prüfen kann, so dass die Einsichtnahme in die Belege nur der Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist (Bestätigung von BGH v. 25.4.2017 – VIII ZR 237/16, juris; 22.9.2010 – VIII ZR 285/09, MDR 2010, 1373; v. 16.9.2009 – VIII ZR 346/08, MDR 2009, 1383 = MietRB 2010, 5).2. Die revisionsrechtliche Nachprüfbarkeit einer Berufungsentscheidung setzt voraus, dass das Berufungsgericht die tatsächlichen Entscheidungsgrundlagen im angefochtenen Urteil oder -bei § 540 Abs. 1 S. 2 ZPO- im Sitzungsprotokoll anführt. Ferner muss das Berufungsurteil erkennen lassen, von welchem Sach- und Streitstand das Gericht ausging und welche Berufungsanträge die Parteien zumindest sinngemäß verfolgt haben.

BGH, Urt. v. 19.7.2017 - VIII ZR 3/17

Vorinstanz: LG Wiesbaden - 3 S 91/16

BGB § 259; ZPO § 540 Abs. 1 S. 2, Abs. 2

Das Problem

Der Kläger macht Nachzahlungen aus zwei Betriebskostenabrechnungen für 2013 und 2014 geltend. Das AG sprach diese zu, das Berufungsgericht hob das Urteil auf und wies die Klage wegen fehlender Nachvollziehbarkeit der Abrechnungen ab. Die Abrechnungen bestanden für 2013 aus vier, für 2014 aus drei Seiten. Auf der jeweils ersten Seite wurden 15 Kostenarten aufgeführt und addiert, auf der Rückseite die Nummern der Kostenarten vier Rubriken zugeordnet, die mit A bis D bezeichnet waren: A für Wohnfläche/Nutzfläche, B für Einzelverbrauch nach Kaltwasseruhren, C für Laden- bzw. Wohneinheiten und D für Einzelabrechnung TECHEM, ohne die Kostenpositionen nochmals zu beschreiben. Auf der Folgeseite wurden diese Rubriken statt mit A bis D mit „1 bis 4” bezeichnet, zusätzlich aber inhaltlich beschrieben und die nach den vier Umlagearten anteilig auf den Mieter entfallenden Beträge aufgeführt und addiert. Die Zusammensetzung der unter der Überschrift „Umlageverfahren” enthaltenen Position A ließ sich nur durch Zurückblättern auf die Seite 1 nachvollziehen. Gleiches galt für die entsprechenden Gesamtkosten. Die Treppenhausreinigung wurde nicht wie alle sonstigen Positionen nach dem Schlüssel der Rubrik A verteilt, sondern nach B.

Die Entscheidung des Gerichts

Der BGH bejahte die formelle Wirksamkeit der Abrechnungen. Eine Betriebskostenabrechnung muss § 259 BGB entsprechen, also eine geordnete Zusammenstellung von Einnahmen und Ausgaben enthalten (BGH v. 20.1.2016 – VIII ZR 93/15, MDR 2016, 262 = MietRB 2016, 61; v. 6.5.2015 – VIII ZR 193/14, MDR 2015, 879 = MietRB 2015, 193), woran keine hohen Anforderungen zu stellen sind (BGH v. 20.1.2016 – VIII ZR 93/15, MDR 2016, 262 = MietRB 2016, 61; v. 22.10.2014 – VIII ZR 97/14, MDR 2015, 78 = MietRB 2015, 2; v. 15.2.2012 – VIII ZR 197/11, MDR 2012, 511 = MietRB 2012, 131). Es kommt nur darauf an, dass die Angaben dem Mieter ermöglichen, die Kostenarten zu erfassen und seinen Anteil gedanklich und rechnerisch nachprüfen zu können. Mangels besonderer Abreden muss die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten als Mindestangaben enthalten: die Gesamtkosten, die Angabe und ggf. Erläuterung der Verteilerschlüssel, die Anteilsberechnung für den Mieter und die geleisteten Vorauszahlungen. Vorliegend war insbesondere unschädlich, dass bei der gewählten Abrechnungsweise die auf den Mieter entfallenden Anteile auf der Rückseite nur zusammengefasst waren und nicht etwa für alle fünfzehn Kostenarten nochmals getrennt ausgewiesen wurden (BGH v. 25.4.2017 – VIII ZR 237/16, juris). Auch die Notwendigkeit des Zurückblätterns wurde nicht beanstandet und eine Erläuterung der Treppenhausreinigung nicht gefordert.



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