BGH, Urt. 24.10.2018 - VIII ZR 52/18

Mieterhöhungsverlangen: Berücksichtigung einer mietereigenen (Küchen-) Einrichtung

Autor: RA VorsRiLG a.D. Klaus Schach, Berlin
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 01/2019
Eine vom Mieter auf eigene Kosten eingebaute Kücheneinrichtung bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Dauer unberücksichtigt.

BGH, Urt. v. 24.10.2018 - VIII ZR 52/18

Vorinstanz: LG Berlin - 63 S 132/17

BGB § 558

Das Problem

Die bei Übergabe der Wohnung an den Mieter vorhandene gebrauchte Einbauküche wurde mit Zustimmung des Vermieters wenige Wochen nach dem Einzug des Mieters durch eine auf seine Kosten angeschaffte neue Einbauküche ersetzt. Der Vermieter verkaufte im Anschluss die ausgebaute Kücheneinrichtung.

Der Vermieter begehrte Zustimmung zur Mieterhöhung. Er vertrat die Auffassung, die begehrte Erhöhung sei u.a. deshalb gerechtfertigt, weil die Wohnung über eine moderne Küchenausstattung verfüge, die mitvermietet und deshalb bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen sei. Der Mieter stimmte nicht zu. Das AG verurteilte den Mieter zur Teilzustimmung. Im Übrigen wies es die Klage ab, weil es die Einbauküche des Mieters nicht als Mietgegenstand angesehen hat. Auf die Berufung des Vermieters änderte das LG das angefochtene Urteil betragsmäßig dahin ab, dass die Ausstattung der Wohnung mit einer von dem Vermieter zur Verfügung gestellten Einbauküche zu berücksichtigen sei. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrte der Mieter die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

Die Entscheidung des Gerichts

Der BGH hob das Berufungsurteil teilweise auf und wies die Berufung des Vermieters (insgesamt) zurück. Dem Vermieter stehe der Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nur in der vom AG ausgeurteilten Höhe zu. Das LG sei bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete rechtsfehlerhaft davon ausgegangen, dass die von dem Mieter auf eigene Kosten angeschaffte Einbauküche als (vermieterseitige) Ausstattung zu berücksichtigen sei. Bei der Mieterhöhung komme es allein auf den objektiven Wohnwert der dem Mieter zur Verfügung gestellten Wohnung an, während Vereinbarungen, mit denen der Wohnwert oder die Beschaffenheit der Wohnung bezüglich einzelner Wohnwertmerkmale abweichend von den objektiven Verhältnissen festgelegt werden, für die Mieterhöhung nach § 558 BGB rechtlich ohne Bedeutung seien (BGH v. 18.11.2016 – VIII ZR 266/14, MDR 2016, 76 = MietRB 2016, 29). Eine vom Mieter auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bleibe grundsätzlich und auf Dauer unberücksichtigt (BGH v. 7.7.2010 – VIII ZR 315/09, MDR 2010, 1178 = MietRB 2010, 287). Denn eine solche Einrichtung sei nicht Teil der dem Mieter vom Vermieter zur Verfügung gestellten Einrichtung, und auf eine derartige vom Mieter angeschaffte Einrichtung erstrecke sich auch die gesetzliche Gebrauchsgewährung-und Instandhaltungspflicht des Vermieters nicht. Eine andere Beurteilung sei allerdings dann geboten, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten einer von diesem angeschafften Einrichtung erstatte.

Ein Ausnahmefall der Kostenerstattung durch den Vermieter liege nicht vor, denn die alte Einbauküche sei vom Vermieter nach dem Ausbau verkauft worden, und an den Kosten der neuen Einbauküche habe sich der Vermieter nicht beteiligt. Unerheblich sei, dass in der Wohnung zu Mietbeginn eine Einbauküche vorhanden gewesen sei. Denn der Vermieter habe dem Mieter gestattet, diese (ältere) Einrichtung zu entfernen und auf eigene Kosten durch eine neue Einrichtung zu ersetzen. Dadurch sei die Gebrauchsgewährungs-und Instandhaltungspflicht des Vermieters bezüglich der bisherigen, nunmehr aus der Wohnung entfernten Einbauküche entfallen. Dementsprechend sei die Wohnung nach dem erfolgten Austausch nicht mehr vermieterseits mit einer Einbauküche ausgestattet, und könne diese nunmehrige Mietereinrichtung auch nicht bei der Ermittlung des objektiven Wohnwerts zugunsten des Vermieters berücksichtigt werden.

Eine anderweitige Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien würde zum Nachteil des Mieters von den Bestimmungen des § 558 Abs. 1-5 BGB abweichen und wäre daher nach § 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Die Parteien hätten lediglich die Möglichkeit, anlässlich einer konkreten Mieterhöhung abweichend von § 558 BGB eine Vereinbarung zu treffen, wie sie es offenbar bei einer früheren Mieterhöhung getan hätten, indem sie sich – unter Zugrundelegung einer Ausstattung der Wohnung mit einer modernen Einbauküche – auf einen konkreten Mieterhöhungsbetrag geeinigt hätten; im vorliegenden Mieterhöhungsverfahren sei eine solche Vereinbarung aber nicht getroffen worden. Soweit in dem Urteil BGH v. 7.7.2010 – VIII ZR 315/09 Rz. 13, MDR 2010, 1178 = MietRB 2010, 287 von der Möglichkeit ausgegangen sei, dass die Parteien auch für künftige Mieterhöhungen verbindlich eine in Wirklichkeit nicht vorhandene oder vom Mieter selbst angeschaffte Einrichtung als vermieterseitige Ausstattung vereinbaren könnten, halte der Senat an dieser – ohnehin durch das spätere Urteil zu BGH v. 18.11.2016 – VIII ZR 266/14, MDR 2016, 76 = MietRB 2016, 29 überholten – Auffassung nicht fest.



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