BGH, Urt. 24.7.2019 - VIII ZR 141/17

Kautionsabrechnung: Einbezug auch bestrittener oder nicht rechtskräftiger Gegenforderungen

Autor: RA Robert Harsch, Lörrach
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 09/2019
1. Über die Kaution muss der Vermieter nach Vertragsende innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist entweder ausdrücklich nach § 259 BGB abrechnen, indem er dem Kautionsguthaben des Mieters im Einzelnen konkrete Forderungen aus dem beendeten Mietverhältnis gegenüberstellt oder schlüssig abrechnen, indem seine Forderungen aufgerechnet (BGH v. 11.4.1984 – VIII ZR 315/82, MDR 1985, 49 = NJW 1985, 267) oder klageweise geltend gemacht werden.2. Mit Zugang der Abrechnung beim Mieter wird die Kaution zur Rückzahlung fällig, wobei auch streitige und nicht rechtskräftige Gegenforderungen des Vermieters in die Abrechnung einbezogen werden können (noch offenlassend BGH v. 7.5.2014 – VIII ZR 234/13, MDR 2014, 704 = MietRB 2014, 226).

BGH, Urt. v. 24.7.2019 - VIII ZR 141/17

Vorinstanz: LG Lüneburg - 6 S 109/16

BGB §§ 259, 551

Das Problem

Der Wohnungsmieter mindert die Miete für ein Jahr wegen Schimmels und sonstigen Mängeln. Der Mietvertrag wurde auf Ende Februar vom Mieter gekündigt. Der Vermieter leitet nach Auszug des Mieters ein selbständiges Beweisverfahren ein. Der Ortstermin findet im Mai statt, ab Juni wird die Wohnung wieder vermietet. Bislang hat der Vermieter die Kaution nicht ausdrücklich abgerechnet. Er verklagt den Mieter auf Minderungserstattung, Mietausfall von März bis Mai, Gutachterkosten, Renovierung, Betriebskostennachforderung. Das AG verurteilt weitgehend zur Zahlung. Der Mieter legt Berufung ein, erklärt ein Zurückbehaltungsrecht an der Betriebskostennachzahlung wegen der nicht abgerechneten Kaution und erklärt im Januar 2017 in der Berufungsbegründung Aufrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch gegen diese Kosten. Das LG weist die Berufung des Mieters ab mit Ausnahme der bestrittenen Nebenkostenforderung, weswegen die Klage insoweit abgewiesen wird. In der Revision verfolgt der Vermieter seine Ansprüche auf Betriebskostenforderungen weiter, weil er meint, dass die Aufrechnung wegen fehlender Kautionsabrechnung nicht zulässig sei.

Die Entscheidung des Gerichts

Die Revision hatte keinen Erfolg. Die Betriebskostennachforderung war durch Aufrechnung erloschen. Das erklärte Zurückbehaltungsrecht war als Aufrechnung auszulegen. Die Kaution war infolge der Klagerhebung des Vermieters fällig. Nach Vertragsende muss der Vermieter über die Mietsicherheit innerhalb angemessener, nicht generell zu bestimmender Frist abrechnen (BGH v. 18.1.2006 – VIII ZR 71/05, MDR 2006, 1100 = MietRB 2006, 155; v. 1.7.1987 – VIII ARZ 2/87, MDR 1987, 929) und ausdrücklich nach § 259 BGB durch Gegenüberstellung der gegenseitigen Ansprüche abrechnen oder konkludent darlegen, ob und ggf. welche Gegenansprüche geltend gemacht werden. Bei der Barkaution und Aufrechnungserklärung des Vermieters wird durch schlüssiges Verhalten abgerechnet (BGH v. 11.4.1984 – VIII ZR 315/82, MDR 1985, 49 = NJW 1985, 267). Gleiches gilt für die Zahlungsklage des Vermieters wegen seiner Forderungen. Mit der Kautionsabrechnung kann sich der Vermieter aus der Barkaution befriedigen. Diese Verwertung gilt auch für streitige und nicht rechtskräftige Forderungen.



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