BGH, Urt. 27.10.2021 - VIII ZR 102/21

Dem Mieter steht ein Einsichtsrecht in den Vertrag, den die von der Vermieterin mit der Erbringung von Betriebskostenleistungen beauftragte Schwestergesellschaft mit einem Subunternehmer geschlossen hat, nur zu, wenn mit der Schwestergesellschaft keine bestimmte Vergütung, sondern die Erstattung entstandener Kosten vereinbart ist.

BGB § 556 Abs. 3; § 259 Abs. 1

Das Problem

Die Parteien streiten über den Umfang des Belegeinsichtsanspruchs des Mieters – konkret geht es um die Hausreinigungskosten für den Zeitraum 1.10.2016 bis 30.9.2017. Die Vermieterin hat mit der Hausreinigung in einem Geschäftsbesorgungsvertrag eine Schwestergesellschaft beauftragt. Diese lässt die Reinigung durch Subunternehmer ausführen. Der Geschäftsbesorgungsvertrag, den der Mieter einsehen konnte, enthält für den streitgegenständlichen Zeitraum zwei Vergütungsstrukturen: Bis zum 31.12.2016 hat die Vermieterin der Schwestergesellschaft „sämtliche Kosten“ zu erstatten, für den Zeitraum danach ist eine vom Aufwand der Schwestergesellschaft unabhängige Vergütung geschuldet. Die Mieter verlangen die Einsicht in die Rechnungen der Subunternehmer sowie in die Leistungsverzeichnisse der Subunternehmerverträge.

Die Entscheidung des Gerichts

Der BGH gibt der Klage nur statt, soweit es um Rechnungen bis zum 31.12.2016 geht. Denn für diesen Zeitraum schuldet die Vermieterin der Schwestergesellschaft Kostenerstattung. Prüfbar sind die abgerechneten Betriebskosten für den Mieter daher nur bei einer Einsicht in die die Vergütung zwischen der Schwestergesellschaft und dem Subunternehmer betreffenden Unterlagen. Anders ist es für den Zeitraum ab dem 1.1.2017. Denn ab diesem Tag schuldet die Vermieterin ihrer Schwestergesellschaft eine bestimmte, sich nach der Häufigkeit der Reinigung zu berechnende Vergütung. Aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot folgt nichts anderes.