BGH, Urt. 30.5.2018 - VIII ZR 220/17

Bei einer Betriebs- und Heizkostenabrechnung ist die tatsächliche und nicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen.

BGH, Urt. v. 30.5.2018 - VIII ZR 220/17

Vorinstanz: LG Köln - 1 S 185/16

BGB § 558a Abs. 1; HeizkostenVO § 7 Abs. 1

Das Problem

Zwischen den Parteien besteht ein Wohnraummietvertrag einer im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses gelegenen Wohnung. Der Mietvertrag sieht zum Mietgegenstand folgende Regelung vor: „Die Wohnfläche ist mit 74,59 m² vereinbart”. Diese Angabe ist unzutreffend; die wahre (beheizte) Wohnfläche beträgt 78,22 qm. Nach den vertraglichen Vereinbarungen hat der Mieter – neben der Grundmiete und einer Betriebskostenpauschale – eine monatliche Heizkostenvorauszahlungen zu leisten, über die jährlich abgerechnet wird. Der Vermieter erstellt auf Basis der tatsächlichen und damit objektiv richtigen Wohnfläche die Heizkostenabrechnung. Der Mieter errechnete seinerseits auf der Grundlage der mietvertraglich vereinbarten (geringeren) Wohnfläche weitere Guthaben, die er mit der nächsten fälligen Mietzahlung verrechnete. Diesen Mietrückstand klagt der Vermieter nun ein.

Die Entscheidung des Gerichts

Dem Vermieter steht der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete zu. Der Mieter war zum Einbehalt der Miete nicht berechtigt, denn die Klägerin hat die Heizkosten für die genannten Jahre zutreffend auf der Grundlage der tatsächlich beheizten Flächen abgerechnet und der vertraglich vereinbarten Wohnfläche bei der Abrechnung keine Bedeutung zugemessen. Zwar stelle die Wohnflächenangabe im Allgemeinen zugleich eine dahin gehende vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung dar. Ein zur Minderung der Miete berechtigender Mangel der Wohnung sei infolge der Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle daher gegeben, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt. Dies bedeute indes nicht, dass in jedem Fall, in dem die Größe der Wohnung ein notwendiger Beurteilungsmaßstab ist, von den etwaig getroffenen vertraglichen Vereinbarungen zur Wohnfläche auszugehen wäre. So sei bei Mieterhöhungen stets von der tatsächlichen Wohnungsgröße auszugehen. Aus diesem Grunde seien auch Betriebskosten, sofern und soweit sie nach Wohnfläche abzurechnen sind, und zu denen bei eröffnetem Anwendungsbereich (§ 1 HeizkostenV) – jedenfalls zu einem bestimmten Prozentsatz (§ 6 Abs. 1 S. 1, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) – auch Heizkosten zählen, nach den tatsächlichen Gegebenheiten und nicht nach den von subjektiven Vorstellungen geprägten Parteivereinbarungen zur Wohnfläche abzurechnen. Soweit der Senat früher Abweichungen bis zu 10 % von der vereinbarten zu der tatsächlichen Wohnfläche auch im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung als unbeachtlich angesehen hat, halte er daran nicht mehr fest. Auch wenn bei der Umlage von Betriebskosten absolute Verteilungsgerechtigkeit nicht zu erreichen sein mag und eine solche auch vom Gesetz nicht verlangt werde, erfordere eine in der gebotenen Gesamtschau angemessene und nach allen Seiten hin interessengerechte Verteilung von Betriebskosten doch jedenfalls grundsätzlich, dass objektiv entstandene und für eine geschlossene Wirtschaftseinheit (im Streitfall: für mehrere Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus) einheitlich erfasste Betriebskosten (hier: Heizkosten) nach einem objektiven Abrechnungsmaßstab umgelegt werden, der gleichermaßen für alle zur Wirtschaftseinheit zählenden Nutzer gilt. Damit scheiden im Allgemeinen subjektive Vorstellungen einzelner Mietvertragsparteien zur Wohnungsgröße aus. Sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben (vgl. etwa § 556a Abs. 1 BGB, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) daher ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, gehe es mithin im Allgemeinen um den Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der jeweils betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche.