BGH, Urt. 31.5.2017 - VIII ZR 181/16

Wohnfläche zu klein? Einfaches Bestreiten des Mieters reicht nicht aus

Autor: RA FAMuWR Dr. Michael Sommer, Augsburg
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 09/2017
In einem Mieterhöhungsverfahren reicht der Vortrag einer bestimmten Wohnfläche aus, damit der Vermieter seiner Darlegungslast nachkommt. Hierauf muss der Mieter substantiiert erwidern; ein bloßes Bestreiten reicht nicht aus.

BGH, Urt. v. 31.5.2017 - VIII ZR 181/16

Vorinstanz: LG Mainz - 3 S 61/15

BGB § 558

Das Problem

Der Vermieter begehrt von seinem Wohnraummieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Dabei trägt der Vermieter vor, dass die Wohnungsgröße 92,54 qm betrage. Im Mietvertrag fand sich keine Angabe zur Wohnfläche. In den vorangegangenen Betriebskostenabrechnungen wurde auch diese Wohnungsgröße den Berechnungen zugrunde gelegt. Der Mieter bestreitet im gerichtlichen Mieterhöhungsverfahren die Wohnungsgröße von 92,54 qm pauschal mit Nichtwissen und verlangt für die Angabe des Vermieters einen Nachweis, da der Vermieter für die richtige Wohnfläche beweisbelastet sei.

Die Entscheidung des Gerichts

Der Vermieter, der eine Mieterhöhung verlangt, trägt nach allgemeinen Grundsätzen zwar die Darlegungs- und Beweislast für die in Ansatz zu bringende tatsächliche Wohnfläche. Wenn er jedoch – wie hier – eine bestimmte Wohnfläche vorträgt, genüge dies den Anforderungen an eine substantiierte Darlegung. Der sodann erklärungsbelastete Mieter habe – soll sein Vortrag beachtlich sein – auf die Behauptung des Vermieters grundsätzlich ebenfalls substantiiert (d.h. mit näheren positiven Angaben) zu erwidern und müsse erläutern, von welchen tatsächlichen Umständen er ausgeht, denn mit bloßem Bestreiten darf der Mieter sich nur bei pauschalem Vorbringen des Vermieters begnügen (BGH, 22.10.2014 – VIII ZR 41/14, MDR 2015, 15 = MietRB 2015, 2).

Allerdings setze die Verpflichtung zu einem substantiierten Gegenvortrag voraus, dass ein solches Vorbringen der erklärungsbelasteten Partei möglich und zumutbar ist. Dies ist i.d.R. jedoch der Fall, wenn sich die behaupteten Umstände in ihrem Wahrnehmungsbereich verwirklicht haben. Unabhängig davon, ob die Größe der gemieteten Wohnung in der Mietvertragsurkunde angegeben ist oder nicht, ist es dem Mieter in aller Regel selbst möglich, die Wohnfläche der gemieteten Wohnung überschlägig zu vermessen und seinerseits einen bestimmten abweichenden Flächenwert vorzutragen.



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