BGH, Urt. 5.7.2023 - VIII ZR 94/21

Im Falle von zwischen denselben Parteien separat geschlossenen Verträgen über die Anmietung einer Wohnung und über die Nutzung eines Kellers sind die Regelungen der §§ 556d ff. nur auf den Wohnraummietvertrag anwendbar.

BGB § 556d Abs. 1, 2, § 556e Abs. 1, § 557b Abs. 4

Das Problem

Vermieterin und Mieter schlossen im Oktober 2015 einen Mietvertag über eine 90,94 qm große Berliner Wohnung, für die der Vormieter eine Nettokaltmiete von 757,50 € gezahlt hatte. Vereinbart wurden eine Indexmiete und eine Ausgangsmiete von 850 € netto kalt. Gleichzeitig schlossen die Parteien eine „Kellernutzungsvereinbarung“, wonach die Mieter einen im Mietobjekt liegenden Kellerverschlag „unabhängig“ vom Mietvertrag nutzen konnten, dies gegen eine monatliche „Nutzungspauschale“ von 79 €, die sich jährlich um 2,5 % erhöhen sollte. Der Wohnungsmietvertrag schloss die ordentliche Kündigung für zwei Jahre aus, die Kellernutzungsvereinbarung dagegen für 10 Jahre. Für den Fall einer Beendigung des Wohnungsmietvertrags vor Ablauf des Kündigungsausschlusses konnten die Mieter aufgrund eines Sonderkündigungsrechts beide Verträge gleichzeitig beenden. 2016 rügten die Mieter einen Verstoß gegen die §§ 556 ff. BGB, zahlten aber zunächst die Indexmieterhöhungen für die Wohnung und die Staffelerhöhungen für den Keller. 2018 klagten sie die Überzahlungen nebst Verzugszinsen ein. Das AG gab der Klage in vollem Umfang statt, wobei es davon ausging, die für Wohnung und Keller geschlossenen Vereinbarungen seien als einheitlicher Mietvertrag anzusehen. Das LG wies die Berufung der Vermieterin zurück.

Die Entscheidung des Gerichts

Der BGH gab der Revision der Vermieterin teilweise statt. Der Rückzahlungsanspruch bestehe zwar dem Grunde nach, der Höhe nach jedoch nicht. Die §§ 556 ff. BGB seien nur für die Wohnungsmiete anwendbar, nicht jedoch für das Nutzungsentgelt für den Keller. Es handele sich um rechtlich selbständige Verträge. Zwar befänden sich Wohnung und Keller im selben Gebäude, so dass in der Regel anzunehmen sei, dass die am gleichen Tag geschlossenen Verträge nach dem Willen der Parteien eine rechtliche Einheit bilden sollten (Hinweis auf BGH v. 8.10.2013 – VIII ZR 254/13, juris). Hier ergebe sich aber die rechtliche Selbständigkeit beider Verträge aus deren Wortlaut, aus den erheblichen Abweichungen hinsichtlich wesentlicher Vertragsbestandteile (Laufzeit, Kündigungsmöglichkeit, Gestaltung und Entwicklung des vereinbarten Mietentgelts). Die Vermieterin habe von Anfang an deutlich gemacht, dass zwei separate Mietverträge und nicht, wie von den Mietern gewünscht, ein einheitlicher Mietvertrag geschlossen werden sollte. Es sei also lediglich die Wohnungsmiete nach §§ 556d ff. BGB zu prüfen. Die Kellerfläche sei nicht zu berücksichtigen, weil sie nicht zu Wohnzwecken vermietet wurde. Wegen § 556e Abs. 1 S. 1 BGB sei die Vormiete von 757,50 € als Anfangsmiete zugrunde zu legen. Da dieser Betrag nach § 557b Abs. 4, § 556e Abs. 1. S. 1 BGB nur die Ausgangsmiete der Indexmietenvereinbarung begrenze, sei die Vormiete wie in der Indexvereinbarung vorgesehen fortzuschreiben. Im Ergebnis war der Rückzahlungsanspruch der Mieter demnach geringer als von den Vorinstanzen angenommen.