BGH, Urt. 8.12.2021 - VIII ZR 32/20

Ob ein Zahlungsverzug erheblich ist und es dem Vermieter erlaubt, den Mietvertrag nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 Buchstabe a) Fall 2 BGB zu kündigen, ist nach der Gesamthöhe der beiden rückständigen Teilbeträge zu bestimmen. Danach ist der Rückstand nicht mehr unerheblich, wenn er die für einen Monat geschuldete Miete übersteigt.

BGB § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 a) Fall 2

Das Problem

Mieter B bleibt von der Miete i.H.v. monatlich 704 € für den Monat Januar 2018 i.H.v. 135,41 € schuldig. Im Februar 2018 zahlt er keine Miete. Wegen dieser Rückstände erklärt der Vermieter K mit Schreiben vom 9.2.2018 die fristlose Kündigung des Mietvertrages. Später gleicht B, der die Schonfristregelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB bereits weniger als zwei Jahre zuvor in Anspruch genommen hatte, den Rückstand aus. Fraglich ist, ob B i.S.v. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 Buchstabe a) Fall 2 BGB mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug gewesen ist. Das AG sieht das so, das LG (LG Berlin v. 8.1.2020 – 66 S 181/18, MDR 2020, 341 = MietRB 2020, 70 [Sommer]) nicht. Das LG meint nach einer Auslegung und entgegen der ganz h.M., für jeden der beiden aufeinander folgenden Monate müsse „ein nicht unerheblicher Teil der Miete“ offengeblieben sein.

Die Entscheidung des Gerichts

Der BGH sieht das nicht so! Die Erheblichkeit des zur außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges bei Wohnraummietverhältnissen berechtigende Mietrückstand i.S.v. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 Buchstabe a) Fall 2 BGB sei allein nach der Gesamthöhe der beiden rückständigen Teilbeträge zu bestimmen. Eine darüberhinausgehende gesonderte Bewertung der Höhe der einzelnen monatlichen Rückstände im Verhältnis zur Monatsmiete sehe das Gesetz nach einer Auslegung nicht vor.