BVerfG, Beschl. 18.7.2019 - 1 BvR 1595/18, 1 BvL 4/18, 1 BvL 1/18
Mietpreisbremse: Verfassungsrechtlich unbedenklich
Autor: RiOLG Wolfgang Dötsch, Brühl
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 01/2020
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 01/2020
1. Die Regelungen zur Mietpreisbremse im BGB allgemein und die Berliner Ausgestaltung im konkreten verstößt weder gegen die Eigentumsgarantie noch gegen die Vertragsfreiheit noch gegen den allgemeinen Gleichheitssatz; sie sind geeignet, angemessen und erforderlich.2. Jedenfalls wegen der Begrenzung der Geltungsdauer auf längstens fünf Jahre ist der Eingriff für Vermieter zumutbar.
BGB §§ 556d, 556e, 556f; GG Art. 2 Abs. 1, 3 Abs. 1, 14 Abs. 1, 80
Die Verfassungsbeschwerde hat keine grundsätzliche verfassungsrechtliche Bedeutung i.S.d. § 93a Abs. 2 BVerfGG. Auslegung und Anwendung der als gerügt verletzten Grundrechte sind in der Rechtsprechung geklärt. Die mittelbar angegriffenen Bestimmungen über die Miethöhenregulierung verstoßen – wie im Detail geprüft (Rz. 51–101) – auch weder gegen die Eigentumsgarantie (Art. 14 Abs. 1 GG) noch gegen die Vertragsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG) oder den Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG). Als Inhalts- und Schrankenbestimmung (Art. 14 Abs. 1 S. 2 GG) sind die Regelungen ausreichend bestimmt, geeignet und verhältnismäßig. Sie schneiden Preisspitzen auf angespannten Wohnungsmärkten zum Schutz einkommensschwächerer Mieterinnen und Mieter ab und sind unter Berücksichtigung des Prognose- und Beurteilungsspielraums des Gesetzgebers nicht durch mildere andere Maßnahmen zu ersetzen. Die Miethöhenregulierung ist der Vermieterseite zumutbar, zumal das Vertrauen auf Erzielung höchstmöglicher Mieteinkünfte nicht geschützt sei. Die ortsübliche Vergleichsmiete sichert dem Vermieter auch eine am örtlichen Markt orientierte Miete, die die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellen wird. Durch die zahlreichen Ausnahmen – insbesondere auch über die Vormiete (zu § 556e BGB Rz. 102–104) – und die zeitliche Befristung der Regelung auf fünf Jahre sind Vermieterinteressen ausreichend berücksichtigt. Zur Vertragsfreiheit gilt nichts anderes als zu Art. 14 Abs. 1 S. 2 GG. Art. 3 Abs. 1 GG verwehrt dem Gesetzgeber schließlich nicht jede Differenzierung, wenn sie – wie hier – durch Sachgründe, die dem Ziel und dem Ausmaß der Ungleichbehandlung angemessen sind, gerechtfertigt ist. Das Differenzierungskriterium der ortsüblichen Vergleichsmiete ist geeignet und erforderlich, einen hinreichenden Bezug zur regional unterschiedlichen Marktmiete her- und damit auch die Wirtschaftlichkeit der Vermietung sicherzustellen; das Abstellen darauf ist verhältnismäßig. Private und gewerbliche Vermieter gleich zu behandeln, ist ebenfalls gerechtfertigt und zur Erreichung des Zwecks geboten und auch die Stichtagsregelung in § 556f S. 1 ist beanstandungsfrei.
Schließlich ist auch die ohne Unterschiede für ganz Berlin geltende Landesverordnung auf Basis der verfassungsmäßigen Verordnungsermächtigung in § 556d Abs. 2 BGB nicht zu beanstanden, zumal dem Senat ein Beurteilungs-, Gestaltungs- und Einschätzungsspielraum bei der Feststellung des angespannten Wohnungsmarkts und bei der Ausgestaltung zustand und auch hier die Dauer von 5 Jahren nicht zu beanstanden ist (Rz. 108–118).
BGB §§ 556d, 556e, 556f; GG Art. 2 Abs. 1, 3 Abs. 1, 14 Abs. 1, 80
Das Problem
Das Verfahren betrifft zwei Normenkontrollvorlagen, die die 67. Zivilkammer des LG Berlin mit Blick auf die Regelungen zur sog. Mietpreisbremse in der Annahme von deren Verfassungswidrigkeit eingeleitet hatte (1 BvL 4/18, 1 BvL 1/18) sowie eine Individualverfassungsbeschwerde (1 BvR 1595/18) eines Vermieters gegen eine Entscheidung der 64. Zivilkammer des LG Berlin (v. 20.6.2018 – 64 S 199/17, WuM 2018, 502), die – wie alle anderen Kammern des LG – zu seinen Lasten von der Verfassungsmäßigkeit ausgegangen war.Die Entscheidung des Gerichts
Die beiden Vorlagen der 67. Zivilkammer sind unzulässig und die Verfassungsbeschwerde des Vermieters wird nicht zur Entscheidung angenommen. Die Vorlagebeschlüsse scheitern an den – im Detail aufgezeigten (Rz. 33–47) – extrem hohen Begründungsanforderungen zur Begründung einer solchen Richtervorlage (§ 80 Abs. 2 BVerfGG).Die Verfassungsbeschwerde hat keine grundsätzliche verfassungsrechtliche Bedeutung i.S.d. § 93a Abs. 2 BVerfGG. Auslegung und Anwendung der als gerügt verletzten Grundrechte sind in der Rechtsprechung geklärt. Die mittelbar angegriffenen Bestimmungen über die Miethöhenregulierung verstoßen – wie im Detail geprüft (Rz. 51–101) – auch weder gegen die Eigentumsgarantie (Art. 14 Abs. 1 GG) noch gegen die Vertragsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG) oder den Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG). Als Inhalts- und Schrankenbestimmung (Art. 14 Abs. 1 S. 2 GG) sind die Regelungen ausreichend bestimmt, geeignet und verhältnismäßig. Sie schneiden Preisspitzen auf angespannten Wohnungsmärkten zum Schutz einkommensschwächerer Mieterinnen und Mieter ab und sind unter Berücksichtigung des Prognose- und Beurteilungsspielraums des Gesetzgebers nicht durch mildere andere Maßnahmen zu ersetzen. Die Miethöhenregulierung ist der Vermieterseite zumutbar, zumal das Vertrauen auf Erzielung höchstmöglicher Mieteinkünfte nicht geschützt sei. Die ortsübliche Vergleichsmiete sichert dem Vermieter auch eine am örtlichen Markt orientierte Miete, die die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellen wird. Durch die zahlreichen Ausnahmen – insbesondere auch über die Vormiete (zu § 556e BGB Rz. 102–104) – und die zeitliche Befristung der Regelung auf fünf Jahre sind Vermieterinteressen ausreichend berücksichtigt. Zur Vertragsfreiheit gilt nichts anderes als zu Art. 14 Abs. 1 S. 2 GG. Art. 3 Abs. 1 GG verwehrt dem Gesetzgeber schließlich nicht jede Differenzierung, wenn sie – wie hier – durch Sachgründe, die dem Ziel und dem Ausmaß der Ungleichbehandlung angemessen sind, gerechtfertigt ist. Das Differenzierungskriterium der ortsüblichen Vergleichsmiete ist geeignet und erforderlich, einen hinreichenden Bezug zur regional unterschiedlichen Marktmiete her- und damit auch die Wirtschaftlichkeit der Vermietung sicherzustellen; das Abstellen darauf ist verhältnismäßig. Private und gewerbliche Vermieter gleich zu behandeln, ist ebenfalls gerechtfertigt und zur Erreichung des Zwecks geboten und auch die Stichtagsregelung in § 556f S. 1 ist beanstandungsfrei.
Schließlich ist auch die ohne Unterschiede für ganz Berlin geltende Landesverordnung auf Basis der verfassungsmäßigen Verordnungsermächtigung in § 556d Abs. 2 BGB nicht zu beanstanden, zumal dem Senat ein Beurteilungs-, Gestaltungs- und Einschätzungsspielraum bei der Feststellung des angespannten Wohnungsmarkts und bei der Ausgestaltung zustand und auch hier die Dauer von 5 Jahren nicht zu beanstanden ist (Rz. 108–118).