Darf die Eigentümerversammlung einen Grundstückskauf beschließen?

11.04.2016, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 3 Min. (228 mal gelesen)
Darf die Eigentümerversammlung einen Grundstückskauf beschließen? © flashpics - Fotolia.com
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Grundstückskauf durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft unter bestimmten Bedingungen im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung zulässig sein kann.

Worüber darf eine Eigentümerversammlung abstimmen?
Die Eigentümerversammlung ist das Gremium, welches über die Angelegenheiten einer Wohnungseigentümergemeinschaft entscheidet. Worüber die Eigentümer abstimmen dürfen, regelt das Wohnungseigentumsrecht, genauer das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), es können aber auch Vereinbarungen dazu getroffen werden. Abgestimmt werden kann zum Beispiel über die Aufstellung einer Hausordnung, die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, den
Abschluss einer Feuerversicherung für das gemeinschaftliche Eigentum oder über bauliche Veränderungen. Das WEG regelt auch das im jeweiligen Fall anzuwendende Abstimmungsverfahren – denn nicht immer ist ein einfacher Mehrheitsbeschluss ausreichend.

Wann ist ein Mehrheitsbeschluss ausreichend?
Nach § 21 Absatz 3 WEG kann die Eigentümerversammlung über Angelegenheiten, die die ordnungsgemäße Verwaltung des Wohneigentums betreffen, mit einfacher Stimmenmehrheit abstimmen. Jeder, der als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, hat dabei eine Stimme. Dieses Kopfprinzip kann durch die Gemeinschaftsordnung abgeändert werden: Dann richtet sich das Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen (Wertprinzip) oder jedem Teileigentum wird eine Stimme zugeordnet (Einheitsprinzip). Manchmal sind abweichende Mehrheitsverhältnisse gefordert: Einer baulichen Veränderung etwa müssen alle Wohnungseigentümer zustimmen, die davon direkt betroffen sind.

Was bedeutet "ordnungsgemäße Verwaltung?"
Dieser Begriff ist gesetzlich nicht definiert. Zur ordnungsgemäßen Verwaltung zählen viele Aufgabenbereiche, über die entschieden werden muss, um eine Wohnanlage sinnvoll zu bewirtschaften. § 21 Absatz 5 nennt einige Aufgaben, die in jedem Fall dazugehören, wie etwa die Aufstellung einer Hausordnung, die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung und die Aufstellung eines Wirtschaftsplans.

Der Fall vor dem BGH: Ankauf eines benachbarten Parkplatzes
Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe befasste sich mit dem Fall einer Eigentümergemeinschaft mit 31 Wohneinheiten. Auf dem Grundstück befanden sich nur sechs Autostellplätze, die sechs Wohnungen zugeordnet waren. Die Eigentümer der anderen Wohnungen nutzten Stellplätze auf einem Nachbargrundstück. Dieses hatte früher der gleichen Eigentümerin wie das Grundstück der Eigentümergemeinschaft gehört. Die Nutzung erfolgte aufgrund einer öffentlich-rechtlichen Baulast. Nun hatte das Nachbargrundstück den Eigentümer gewechselt. Der neue Eigentümer wollte die bisherige Parkplatznutzung nicht mehr dulden, bot der Eigentümergemeinschaft jedoch den Parkplatz zum Kauf an.

Der Beschluss der Eigentümerversammlung
Die Eigentümerversammlung beschloss mit Stimmenmehrheit, das Nachbargrundstück für 75.000 Euro zu kaufen. Den Kaufpreis sollten zu 15 Prozent alle Eigentümer nach Wohneinheiten und zu 85 Prozent die Eigentümer der Wohnungen 1 bis 25 als Nutzer der Stellplätze auf dem Nachbargrundstück tragen. Eine Eigentümerin war mit diesem Vorgehen nicht einverstanden. Sie ging vor Gericht und erhob Anfechtungsklage, um den Beschluss der Eigentümerversammlung für nichtig erklären zu lassen. Ihrer Meinung nach hatte die Versammlung hier über etwas abgestimmt, über das sie gar nicht hätte abstimmen dürfen.

Beschluss entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung
Wie die Vorinstanz – das Landgericht Bremen – wies auch der Bundesgerichtshof im Rahmen der Revision die Klage ab. Die Wohnungseigentümergemeinschaft sei teilrechtsfähig und könne grundsätzlich durchaus das Nachbargrundstück erwerben. Der Beschluss entspreche auch ordnungsgemäßer Verwaltung, da das Nachbargrundstück von Anfang an und dauerhaft von den Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft genutzt worden sei. Die Fläche habe seit Begründung der Gemeinschaft als deren Parkplatz gedient und sei erforderlich, um die baurechtlich erforderliche Anzahl von Stellplätzen für die Wohnanlage nachweisen zu können. Die bestehende Baulast allerdings gebe den Grundstückseigentümern kein Nutzungsrecht und verpflichte den Eigentümer des Nachbargrundstücks auch nicht zur Duldung der Nutzung. Die Eigentümerversammlung habe hier also nur klare Rechtsverhältnisse geschaffen, um einen von Anfang an bestehenden Zustand abzusichern. Der von der Versammlung festgesetzte Kostenschlüssel sei ebenfalls vollkommen in Ordnung (BGH, Urteil vom 18. März 2016, Az. V ZR 75/15).