Was meint der Begriff „ordnungsgemäßer Verwaltung“ mit Blick auf Wohnungseigentum?

Alle Eigentümer der Gemeinschaft sind gemeinsam für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verantwortlich.

Nach § 18 Abs. 2 WEG hat jeder einzelne Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft einen einklagbaren Anspruch auf eine ordnungsgemäße Verwaltung, welche zusätzlich den einschlägigen Gesetzen und den Beschlüssen und Vereinbarungen der Gemeinschaft entspricht.

Entspricht also zum Beispiel ein Beschluss der Eigentümerversammlung nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung, kann er vor Gericht angefochten und für nichtig erklärt werden.

Tipp: Gibt es zu einem bestimmten Punkt keine Vereinbarung der Wohnungseigentümer, können diese in der Eigentümerversammlung auf Antrag eines Eigentümers eine ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen.

Klar gesetzlich definiert ist dieser Begriff leider nicht. In der Regel geht man aber davon aus, dass eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, wenn sie

- vernünftig,
- wirtschaftlich,
- nützlich (für die Gemeinschaft) und
- im Interesse aller Wohnungseigentümer ist.

Zusätzlich sollte sie dem “billigen Ermessen” entsprechen.

Dummerweise haben Menschen ganz unterschiedliche Vorstellungen davon, was „vernünftig“ ist. Und auch ein noch so „vernünftiger“ Durchschnittseigentümer wird in der Regel wenig mit dem Begriff „billiges Ermessen“ anfangen können.

Damit ist gemeint, dass die Wohnungseigentümer bei ihrer gemeinsamen Beschlussfassung einen gewissen Ermessensspielraum haben. „Billig“ ist eine Maßnahme der Verwaltung des Wohneigentums, wenn sie die Umstände der konkreten Situation berücksichtigt und dem entspricht, was in derartigen Fällen üblich ist.

Beispiel: Die Gemeinschaft kann beschließen, dass Hunde auf dem Gelände der Wohnanlage angeleint werden müssen. Dies wäre im Rahmen des „billigen Ermessens“. Aber: Ein Beschluss, dass der Hausmeister auf alle nicht angeleinten Hunde mit der Schrotflinte schießen darf, würde diesen Rahmen sprengen.

Urteil:
Das Landgericht Frankfurt am Main hat entschieden: Ein Beschluss, nach dem Hunde und Katzen auf den Gemeinschaftsflächen nur an der Leine herumlaufen dürfen, entspricht der ordnungsgemäßen Verwaltung (Urteil vom 14.7.15, Az. 2-09 S 11/15). Dies gilt ebenso für einen Beschluss, nach dem „Hunde der Eigentümer und Mieter auf den Rasenflächen spielen“ dürfen und der ausdrücklich das unangeleinte Laufenlassen erlaubt (Urteil vom 8.5.15, Az. V ZR 163/14).

Mit dem Zusammenleben der Bewohner in einer Eigentümergemeinschaft beschäftigt sich § 14 Nr. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Diese Vorschrift wurde 2020 im Zuge einer großen Reform des WEG geändert. Nach der aktuellen Fassung ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft verpflichtet,

- die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten und
- das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das Gemeinschaftseigentum zu dulden, soweit diese Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder - bei deren Fehlen - soweit ihm daraus kein Nachteil entsteht, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht.

Als Eigentümer haben Sie nach Absatz 2 der Vorschrift die Pflicht, fremdes Sondereigentum nicht über dieses Maß hinaus zu beeinträchtigen und Einwirkungen zu dulden, die ebenfalls noch unter dieser Schwelle liegen.

Urteil: Rückbau eines Treppenlifts
Ein Eigentümer hatte mit Zustimmung der Gemeinschaft, auf eigene Kosten und gegen Stellung einer Sicherheit für die Rückbaukosten einen Treppenlift ins gemeinschaftliche Treppenhaus einbauen lassen. Der Grund dafür war die Gehbehinderung seiner Frau. Nach dem Tod der Frau beschloss die Eigentümerversammlung, dass der nun 87-jährige Mann den Treppenlift wieder zurückbauen lassen müsse, da er ihn ja aktuell nicht benötige. Dies beruhte auf dem Antrag zweier Eigentümer, die auf dem Weg zum Wäscheaufhängen auf dem Dachboden um den auf dem obersten Treppenabsatz parkenden Sitz herumgehen mussten.

Dazu entschied das Amtsgericht Kassel: Ein solcher Beschluss verstoße gegen die Grundsätze von Treu und Glauben und entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Es müsse jederzeit damit gerechnet werden, dass bei dem 87-jährigen Eigentümer eine Situation eintrete, in der er den Treppenlift benötige (Urteil vom 24.10.2019, Az. 800 C 2005/19).

Mit anderen Worten: Hier mussten die anderen Eigentümer eine Einwirkung auf ihr Gemeinschaftseigentum – das Treppenhaus – dulden.

Tipp: Hier geht es im Grunde um den gesunden Menschenverstand. Versagt dieser und kommt der Streit vor Gericht, wird dieses sich den Einzelfall genau anschauen und versuchen, objektiv zu beurteilen, ob etwas noch dem geordneten Maß des Zusammenlebens entspricht.

§ 19 WEG besagt, dass die Gemeinschaft Beschlüsse über eine ordnungsgemäße Verwaltung und Benutzung des Gemeinschafts- und Sondereigentums zu fassen hat, soweit die entsprechenden Punkte nicht durch Vereinbarungen geregelt sind.

Der zweite Absatz zählt einige Beispiele auf. Demnach umfasst eine ordnungsgemäße, dem Interesse aller Eigentümer entsprechende Verwaltung insbesondere:

- die Aufstellung einer Hausordnung,
- die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums,
- die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht,
- das Ansparen einer angemessenen Erhaltungsrücklage,
- die Festsetzung von Kostenvorschüssen entsprechend dem Wirtschaftsplan sowie
- die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.

Tipp: Auf den zertifizierten Verwalter kann verzichtet werden, wenn es weniger als neun Sondereigentumsrechte gibt, ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt.

Auch Kosten sind ein häufiger Streitpunkt innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Dabei wird häufig damit argumentiert, dass die Entstehung oder Verteilung von Kosten nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen soll.

Fallen hohe Kosten „außer der Reihe“ an, zum Beispiel für eine Dachsanierung, muss die Eigentümergemeinschaft diese oft durch eine Sonderumlage finanzieren.

Die Alternative ist ein Kredit. Dabei besteht aber das Risiko, dass einzelne Eigentümer ihren Anteil an den Raten irgendwann nicht mehr zahlen können. In diesem Fall würden die anderen gegenüber der Gemeinschaft eine unbegrenzte Nachschusspflicht haben. Diese beschränkt sich nicht auf den Anteil an Zinsen und Tilgung, der ihrem Miteigentumsanteil entspricht.

Der Beschluss, ein hohes und langfristiges Darlehen aufzunehmen, kann der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen – aber nur als absolute Ausnahme.

Vor der Beschlussfassung müssen unbedingt alle Beteiligten über die unbegrenzte Nachschusspflicht aufgeklärt werden. Ohne diese Aufklärung entspricht der Beschluss nicht mehr der ordnungsgemäßen Verwaltung und ist anfechtbar (Bundesgerichtshof, Urteil vom 25.9.2015, Az. V ZR 244/14).

Kommen Schadensersatzansprüche gegen den Verwaltungsbeirat in Betracht, weil dieser Abrechnungen nicht korrekt geprüft hat, entspricht eine Entlastung des Beirates in der Eigentümerversammlung nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung (BGH, Urteil vom 4.12.2009, Az. V ZR 44/09).

Der Beschluss, ein Gartenfest durchzuführen und mehrere tausend Euro Kosten auf alle Eigentümer umzulegen, fällt ebenfalls nicht mehr unter die ordnungsgemäße Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (Amtsgericht München, Urteil vom 31.10.2014, Az. 481 C 14044/14).

Ein Beschluss der Eigentümerversammlung, welcher die Kostenverteilung für ein bereits abgelaufenes Geschäftsjahr nachträglich ändert, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Dies hat das Amtsgericht Berlin-Mitte entschieden. Im konkreten Fall hatte eine Eigentümerversammlung Ende 2024 mehrheitlich beschlossen, die Kostenverteilung für 2023 zu ändern. Anlass war ein Dachgeschossausbau, durch den sich Wohnflächen geändert hatten. Dadurch wurde eine Eigentümerin benachteiligt. Ein anderer Eigentümer klagte gegen den Beschluss.

Das Amtsgericht bestätigte, dass der Beschluss unwirksam sei. Wohnungseigentümer dürften grundsätzlich darauf vertrauen, dass Kosten bis zu einer Änderung des Verteilungsschlüssels nach den bisherigen Maßstäben abgerechnet würden. Daher sei ein Eingreifen in abgeschlossene Abrechnungszeiträume nicht zulässig. Ausnahmen könnten gelten, wenn der bisherige Schlüssel unbrauchbar sei, sich als in hohem Maße unpraktikabel erweise oder seine Anwendung zu grob ungerechten Ergebnissen führe. Dies sei hier jedoch nicht der Fall. Immerhin sei der Dachgeschossausbau bereits vor über zehn Jahren erfolgt (Urteil vom 7.5.2025, Az. 22 C 4/25 WEG).

Was ordnungsgemäßer Verwaltung von Wohnungseigentum entspricht und was nicht, entscheiden die Gerichte häufig je nach der Situation im Einzelfall. Kommt es zu einem Rechtsstreit um solche Fragen, empfiehlt es sich, sich von einem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht beraten zu lassen.