WEG-Recht: Was ist mit „ordnungsgemäßer Verwaltung“ gemeint?

01.10.2020, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 4 Min. (1059 mal gelesen)
Unterlagen,Tabellen,Hände Der Begriff © - freepik

In Wohnungseigentümergemeinschaften ist eine "ordnungsgemäße Verwaltung" des Wohneigentums Pflicht. Auch bei Beschlüssen der Eigentümerversammlung. Nur: Was ist damit genau gemeint?

Wohnungseigentümer fassen in der Eigentümerversammlung immer wieder Beschlüsse über den gemeinsamen Umgang mit dem Eigentum. Oft kommt es jedoch zum Streit, da jemand der Meinung ist, es handle sich nicht um eine Angelegenheit der „ordnungsgemäßen Verwaltung“ oder der beantragte Beschluss würde ebendieser widersprechen. Was ist darunter nun zu verstehen – und warum ist dies überhaupt wichtig?

Was ist mit ordnungsgemäßer Verwaltung gemeint?


Es gibt leider keine klare gesetzliche Definition dieses Begriffes. In der Regel geht man davon aus, dass eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, wenn sie

- vernünftig,
- wirtschaftlich,
- nützlich (für die Gemeinschaft) und
- im Interesse aller Wohnungseigentümer ist.

Darüber hinaus sollte sie auch noch „billigem Ermessen“ entsprechen.

Diese Kriterien sind jedoch nicht ganz unproblematisch. Menschen haben schließlich ganz unterschiedliche Vorstellungen davon, was „vernünftig“ ist. Und auch ein noch so „vernünftiger“ Durchschnittseigentümer wird mit dem Begriff „billliges Ermessen“ in der Regel wenig anfangen können.

Was ist ein "billiges Ermessen"?


Damit ist gemeint, dass den Wohnungseigentümern bei ihrer gemeinsamen Beschlussfassung ein gewisser Ermessensspielraum zur Verfügung steht. „Billig“ ist eine Maßnahme der Verwaltung des Wohneigentums, wenn sie die Umstände der jeweiligen Situation berücksichtigt und dem entspricht, was in derartigen Fällen üblich ist.
Ein Beispiel: Die Gemeinschaft kann durchaus beschließen, dass Hunde auf dem Gelände der Wohnanlage angeleint werden müssen. Ein Beschluss, dass der Hausmeister auf alle nicht angeleinten Hunde mit der Schrotflinte schießen darf, entspräche jedoch nicht mehr der „Billigkeit.“

Was sagt das Wohnungseigentumsgesetz?


Nach § 14 Nr. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) dürfen die einzelnen Eigentümer das Sonder- und Gemeinschaftseigentum nur so nutzen, dass den anderen Eigentümern dadurch kein Nachteil entsteht - zumindest keiner, der über das hinausgeht, was sich nun einmal bei einem geordneten Zusammenleben nicht vermeiden lässt.

Welche Beispiele nennt das Gesetz?


Schon hilfreicher ist da § 21 Absatz 5 WEG, der mehrere Beispiele aufzählt: Demnach umfasst eine ordnungsgemäße, dem Interesse aller Eigentümer entsprechende Verwaltung insbesondere:

- die Aufstellung einer Hausordnung,
- die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums,
- die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie eine angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer in Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht,
- das Bilden einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung,
- das Aufstellen eines Wirtschaftsplans,
- die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind.

Warum ist das wichtig?


Alle Eigentümer der Gemeinschaft sind auch gemeinsam für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verantwortlich. Jeder Einzelne hat gemäß § 21 Abs. 4 WEG einen Anspruch darauf, dass eine ordnungsgemäße Verwaltung des Wohneigentums stattfindet. Daher kann er eine Verwaltung verlangen, die den gemeinsam gefassten Vereinbarungen und Beschlüssen oder – sofern es keine gibt – „dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht“. Wenn es zu einem bestimmten Punkt keine Vereinbarung der Wohnungseigentümer gibt, kann eine ordnungsmäßige Verwaltung auch durch Stimmenmehrheit beschlossen werden.

Das bedeutet:

Der einzelne Eigentümer hat einen individuellen und einklagbaren Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung gegen die Gemeinschaft. Wenn diese Beschlüsse fasst, die NICHT ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, kann der einzelne Eigentümer diese Beschlüsse vor Gericht anfechten und sie für unwirksam erklären lassen.

Urteil: Abstimmung über hohen Modernisierungskredit


In der Regel sind besondere Kosten - etwa für eine Dachreparatur - in einer Eigentümergemeinschaft durch eine Sonderumlage zu finanzieren. Wird so etwas durch einen Kredit finanziert, können jederzeit einzelne Eigentümer wegen Zahlungsunfähigkeit ausfallen. Die übrigen würden dann - nicht gegenüber der Bank, sondern gegenüber der Eigentümergemeinschaft - eine unbegrenzte Nachschusspflicht haben. Die Haftung der Eigentümer beschränkt sich hier nicht auf den ihrem Miteigentumsanteil entsprechenden Anteil an Zins-und Tilgungsleistungen.

Der Beschluss, statt einer Sonderumlage einen hohen und langfristigen Kredit aufzunehmen, kann der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen – aber nur als absolute Ausnahme. Auch müssen unbedingt vor der Beschlussfassung alle Beteiligten darüber aufgeklärt sein, dass es eine unbegrenzte Nachschusspflicht gibt. In einem entsprechenden Fall erklärte der Bundesgerichtshof, dass ein Modernisierungskredit in Höhe von rund 1,3 Millionen Euro nicht mehr der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprach, da diese Aufklärung vorher nicht erfolgt war (Urteil vom 25. September 2015, Az. V ZR 244/14).

Urteil: Entlastung des Verwaltungsbeirats


Wenn Schadensersatzansprüche gegen den Verwaltungsbeirat in Betracht kommen, weil dieser Abrechnungen nicht richtig geprüft hat, entspricht eine Entlastung des Beirates nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung (BGH, Urteil vom 4.12.2009, Az. V ZR 44/09).

Urteil: Abstimmung über Gartenfest


Der Beschluss, ein Gartenfest durchzuführen und die Kosten von mehreren tausend Euro auf alle Eigentümer umzulegen, liegt ebenfalls nicht mehr im Bereich der ordnungsgemäßen Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (Amtsgericht München, Urteil vom 31.10.2014, Az. 481 C 14044/14).

Urteil: Anleinpflicht für Hunde und Katzen?


Ein Beschluss, nach dem Hunde und Katzen auf den Gemeinschaftsflächen nur an der Leine herumlaufen dürfen, entspricht der ordnungsgemäßen Verwaltung (LG Frankfurt /M., Urteil vom 14.7.15, Az. 2-09 S 11/15). Dies gilt allerdings auch für einen Beschluss, der besagt: „Hunde der Eigentümer und Mieter dürfen auf den Rasenflächen spielen“ und der dabei ausdrücklich das unangeleinte Laufenlassen erlaubt (Urteil vom 8.5.15, Az. V ZR 163/14).

Urteil: Rückbau eines Treppenlifts


Ein Eigentümer hatte vor einigen Jahren mit Zustimmung der Gemeinschaft, auf eigene Kosten und gegen Stellung einer Sicherheit für die Rückbaukosten einen Treppenlift ins gemeinschaftliche Treppenhaus einbauen lassen. Grund war die Gehbehinderung seiner Frau. Nach dem Tod der Frau beschloss die Eigentümerversammlung unter dem Tagesordnungspunkt "Verschiedenes", dass der mittlerweile 87-jährige Mann den Treppenlift wieder zurückbauen lassen müsse, da er ihn ja derzeit nicht brauche.
Das Amtsgericht Kassel entschied: Ein solcher Beschluss verstößt gegen die Grundsätze von Treu und Glauben und entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung (Urteil vom 24.10.2019, Az. 800 C 2005/19).

Praxistipp


Was ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht und was nicht, entscheiden die Gerichte sehr oft nach der Lage des Einzelfalles. Im Streitfall ist es empfehlenswert, sich von einem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht beraten zu lassen.

(Bu)



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