Wohnungseigentumsrecht: Was versteht man unter der „ordnungsgemäßen Verwaltung“?

26.11.2015, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 3 Min. (718 mal gelesen)
Wohnungseigentumsrecht: Was versteht man unter der „ordnungsgemäßen Verwaltung“? © Tiberius Gracchus - Fotolia.com
Wohnungseigentümer fassen immer wieder Beschlüsse über den gemeinsamen Umgang mit dem Eigentum – und dann kommt es zum Streit, da jemand der Meinung ist, es handle sich nicht um eine Angelegenheit der „ordnungsgemäßen Verwaltung“. Was ist nun darunter zu verstehen – und warum ist das überhaupt wichtig?

Was ist mit ordnungsgemäßer Verwaltung gemeint?
Eine klare gesetzliche Definition dieses Begriffes gibt es nicht. Meist geht man davon aus, dass eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, die

- vernünftig,
- wirtschaftlich,
- nützlich (für die Gemeinschaft) und
- im Interesse aller Wohnungseigentümer ist

und darüber hinaus auch noch „billigem Ermessen“ entspricht.

Nun haben Menschen leider ja ganz unterschiedliche Vorstellungen davon, was „vernünftig“ ist, und auch der „vernünftige“ Durchschnittseigentümer wird mit dem Begriff „billliges Ermessen“ wenig anfangen können.

Billiges Ermessen
Gemeint ist damit, dass die Wohnungseigentümer bei ihren gemeinsam gefassten Entscheidungen einen gewissen Ermessensspielraum haben. „Billig“ ist eine Maßnahme der Verwaltung, wenn sie die Umstände der konkreten Situation berücksichtigt und dem entspricht, was in solchen Fällen üblich ist. Beispiel: Die Gemeinschaft kann beschließen, dass Hunde auf dem Gelände anzuleinen sind. Ein Beschluss, dass der Hausmeister auf alle nicht angeleinten Hunde mit der Schrotflinte schießen darf, entspricht nicht mehr der „Billigkeit.“

Was sagt das Wohnungseigentumsgesetz?
§ 14 Nr. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) schreibt vor, dass durch den Gebrauch von Sonder- und Gemeinschaftseigentum durch Eigentümer den anderen Eigentümern kein Nachteil entstehen darf, der über das hinausgeht, was nun einmal bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidlich ist.

Gesetzliche Beispiele
Hilfreicher ist da schon § 21 Absatz 5 WEG, der einige Beispiele nennt: Eine ordnungsgemäße, dem Interesse aller Eigentümer entsprechende Verwaltung umfasst demnach insbesondere:

- die Aufstellung einer Hausordnung,
- die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums,
- die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie eine angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer in Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht,
- das Bilden einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung,
- die Aufstellung eines Wirtschaftsplans,
- die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind.

Warum ist das wichtig?
Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ist Sache aller Eigentümer gemeinsam, also der Eigentümergemeinschaft. Jeder Wohnungseigentümer hat nach § 21 Abs. 4 WEG einen Anspruch darauf, dass das Wohnungseigentum ordnungsgemäß verwaltet wird. Er kann also eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen oder – wenn es keine gibt – „dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht“. Gibt es in einem bestimmten Punkt keine Vereinbarung der Wohnungseigentümer, kann eine ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschlossen werden.

Also:

- Der einzelne Eigentümer hat einen individuellen und einklagbaren Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung gegen die Gemeinschaft,
- fasst die Gemeinschaft Beschlüsse, die NICHT ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, kann der einzelne Eigentümer diese Beschlüsse gerichtlich anfechten und für unwirksam erklären lassen.

Urteil: Abstimmung über hohen Modernisierungskredit
Der Beschluss, einen langfristigen hohen Kredit aufzunehmen, kann einer ordnungemäßen Verwaltung entsprechen – aber nur als absolute Ausnahme und wenn der Beschluss gewissen Anforderungen genügt. In der Regel sind besondere Kosten durch Sonderumlagen zu finanzieren – denn bei Krediten kann es jederzeit dazu kommen, dass einzelne Eigentümer wegen Zahlungsunfähigkeit ausfallen. Die anderen haben dann eine unbegrenzte Nachschusspflicht. Im konkreten Fall erklärte der BGH, dass ein Modernisierungskredit in Höhe von rund 1,3 Millionen Euro nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprach (BGH, Urteil vom 25. September 2015, Az. V ZR 244/14).

Urteil: Entlastung des Verwaltungsbeirats
Kommen finanzielle Ansprüche gegen den Verwaltungsbeirat in Betracht, weil dieser Abrechnungen nicht richtig geprüft hat, entspricht eine Entlastung des Beirates nicht ordnungsgemäßer Verwaltung (BGH in Karlsruhe, Urteil vom 04.12.2009, Az. V ZR 44/09).

Urteil: Abstimmung über Gartenfest
Der Beschluss, ein Gartenfest durchzuführen und die Kosten von mehreren tausend Euro auf alle umzulegen, hat ebenfalls nichts mit der ordnungsgemäßen Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu tun (AG München, Urteil vom 31.10.2014, Az. 481 C 14044/14).

Urteil: Anleinpflicht für Hunde und Katzen
Ein Beschluss, nach dem Hunde und Katzen auf den Gemeinschaftsflächen nur an der Leine herumlaufen dürfen, entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung (LG Frankfurt /M., Urteil vom 14.7.15, Az. 2-09 S 11/15). Ebenfalls aber ein Beschluss, der besagt: „Hunde der Eigentümer und Mieter dürfen auf den Rasenflächen spielen“, und dabei auch das unangeleinte Laufenlassen erlaubt (BGH, Urteil vom 8.5.15, Az. V ZR 163/14).