Wohnungskauf – Grundwissen Eigentümergemeinschaft

07.09.2015, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 3 Min. (508 mal gelesen)
Wohnungskauf – Grundwissen Eigentümergemeinschaft © flashpics - Fotolia.com
Viele Wohnungskäufer wissen nicht, dass sie mit dem Kauf einer Eigentumswohnung einer Eigentümergemeinschaft beitreten, die ihre eigenen rechtlichen Spielregeln hat. Diese können einigermaßen kompliziert sein und sorgen für nicht wenige Gerichtsverfahren.

Was ist eine Eigentümergemeinschaft?
Bei einem Mehrfamilienhaus oder einer Wohnanlage bezeichnet man die Gesamtheit der Wohnungseigentümer auch als Wohnungseigentümergemeinschaft. Mitglied dieser Gemeinschaft ist jeder, der als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Die Eigentümergemeinschaft ist seit 2007 in einigen Bereichen ihrer Aktivitäten als rectsfähig anerkannt, sie kann also – wie ein Unternehmen oder eine Einzelperson – Ansprüche geltend machen, Verträge abschließen und vor Gericht Prozesse führen. So kann sie also zum Beispiel einen Hausmeisterdienst mit der Pfflege der Grünanlagen beauftragen, einen Handwerker mit Reparaturen betrauen oder eines ihrer Mitglieder auf ausstehende Nebenkostenbeträge („Hausgeld“) verklagen. Die Eigentümergemeinschaft hält regelmäßige Eigentümerversammlungen ab, die über verschiedenste Angelegenheiten der Gemeinschaft entscheiden.

Wer macht die Regeln?
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) enthält spezielle Regeln über die Eigentümergemeinschaft, die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung und die Rechte und Pflichten der Eigentümer. Das WEG gibt den Eigentümern die Möglichkeit, in gewissem Rahmen eigene Regeln zu machen, die in einer Gemeinschaftsordnung niedergelegt werden. Trotzdem bleiben Punkte, die das Gesetz verbindlich regelt und von denen nicht abgewichen werden darf. Eine weitere Grundlage der Gemeinschaft ist außerdem die Teilungserklärung. In ihr werden durch den ursprünglichen Eigentümer des Grundstücks die Aufteilung in Gemeinschafts- und Sondereigentum, die Höhe der Miteigentumsanteile und der Umfang von Sondernutzungsrechten an bestimmten Flächen festgelegt. Vor dem Wohnungskauf sollte man sich daher mit dem Inhalt von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung vertraut machen. Auch eine Einsichtnahme in die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung beim Verwalter ist zu empfehlen.

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
Unter dem Sondereigentum versteht man den Teil des Gebäudes, der tatsächlich dem einzelnen Eigentümer gehört. Also in erster Linie seine Wohnung und alles, was dort so eingebaut ist, dass man es auch entfernen könnte, ohne das gesamte Gebäude zu beeinträchtigen. Dies umfasst zum Beispiel Heizungs- und Sanitärinstallationen, aber auch Rohrleitungen und Stromleitungen von der Abzweigung in die jeweilige Wohnung an. Das Gemeinschaftseigentum gehört allen gemeinsam im Rahmen ihrer Miteigentumsanteile. Es umfasst zum Beispiel tragende Wände, Dach, Fenster, Eingangstüren, Aufzüge und zentrale Haustechnik, aber auch Gemeinschaftsflächen in Dachboden, Keller und Treppenhaus.

Worüber entscheidet die Eigentümerversammlung?
Die Eigentümerversammlung wird einmal im Jahr durch den Verwalter einberufen, der auch den Vorsitz führt. Sie entscheidet über alle Belange, die mit der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gebäudes zusammenhängen. Dies kann die Einstellung eines Hausmeisters betreffen oder die Sanierung der Hausfassade. Das Abstimmungsverfahren kann sich je nach Gegenstand der Abstimmung unterscheiden. Vieles kann per Mehrheitsbeschluss geregelt werden. Bauliche Veränderungen zum Beispiel erfordern jedoch die Zustimmung jedes Wohnungseigentümers, dessen Belange durch die Maßnahmen nicht nur unerheblich beeinträchtigt werden. Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung sind gerichtlich anfechtbar.

Welche Aufgaben hat der Hausverwalter?
Der Hausverwalter wird von der Eigentümergemeinschaft beauftragt und ist für alle Verwaltungsaufgaben zuständig. Er organisiert die Eigentümerversammlungen, sorgt für die Umsetzung der Beschlüsse und die Beachtung der Hausordnung und trifft dringende Maßnahmen für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums (z.B. bei einem Sturmschaden). Er hat alle Zahlungen zu managen, die geleistet und eingefordert werden müssen (etwa die Hausgeldforderungen gegen die einzelnen Eigentümer oder die Bezahlung von Rechnungen an Versorgungsbetriebe und Handwerker) und eingenommene Gelder zu verwalten.

Urteil: Streit um Fassadengestaltung
Das Landgericht München I hatte sich mit einem Fall zu befassen, bei dem es einigen Eigentümern zu bunt wurde – die Eigentümerversammlung hatte mit Mehreitsbeschluss festgelegt, dass die Hausfassade neu gestrichen werden sollte. Die Balkone sollten dabei mit organgefarbenen Streifen verziert werden. Die Klage zur Anfechtung dieses Beschlusses war erfolgreich. Das Gericht entschied, dass der Neuanstrich der kompletten Fassade eine bauliche Veränderung sei. Da die Fassadenfarbe den Gesamteindruck des Gebäudes bestimme und alle Eigentümer davon betroffen wären, müssten auch alle einstimmig dafür sein. Damit war der Beschluss hier ungültig (Urteil vom 20.9.2012, Az. 36 S 1982/12).