Eigenbedarfskündigung: Rechtsmissbrauch erst bei weit überhöhtem Wohnbedarf!

Autor: RA Mark Bittner, Hamburg
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 06/2015
1. Für die Eigenbedarfskündigung ist maßgeblich, welchen Wohnbedarf der kündigende Vermieter für sich oder seine Angehörigen nach seiner oder deren Lebensplanung als angemessen ansieht.2. Der geltend gemachte Wohnbedarf ist nur auf Rechtsmissbrauch zu überprüfen, wobei erst der weit überhöhte Wohnbedarf als rechtsmissbräuchlich zu werten ist, was unter Abwägung der beiderseitigen Interessen anhand objektiver Kriterien unter konkreter Würdigung der Einzelfallumstände festzustellen ist. Hierbei ist die Aufstellung von Richtwerten, ab welcher Grenze bei einem Alleinstehenden von einem weit überhöhten Wohnbedarf auszugehen ist, unzulässig, da die Beurteilung nicht allein von der in Anspruch genommenen Wohnfläche oder der Anzahl der Räume abhängig ist.

BGH, Urt. v. 4.3.2015 - VIII ZR 166/14

Vorinstanz: LG Karlsruhe - 9 S 39/14

BGB §§ 242, 573 Abs. 2 Nr. 2

Das Problem

Der Kläger ist Vermieter einer an die Beklagten überlassenen Vierzimmerwohnung mit einer zwischen den Parteien streitigen Wohnfläche von mindestens 125 qm und höchstens 136 qm. Mit Schreiben v. 25.10.2012 kündigte der Kläger den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs zum 31.6.2013, weil der die Wohnung seinem damals 22-jährigen Sohn überlassen wollte. Sein Sohn sei Student der Elektrotechnik und müsse im Rahmen des Studiums auch außerhalb der Hochschule praktische Arbeiten zu Hause erledigen. Ein Verbleib im Elternhaus sei nicht mehr zumutbar, da seinem Sohn dort nur sein altes Kinderzimmer zur Verfügung stehe und er für seine Studien mittlerweile weitere Räume im Haus belegt habe, was zu Spannungen führe. Mit dem Bezug der Wohnung werde sich auch der Weg zur Hochschule wesentlich verkürzen. Außerdem werde sein Sohn die Wohnung mit mindestens einem Kommilitonen in Wohngemeinschaft nutzen. Die Beklagten widersprachen der Kündigung. Das AG gab der daraufhin erhobenen Räumungsklage statt, wogegen die Beklagten Berufung einlegten. Das LG gab der Berufung u.a. mit der Begründung statt, dass ab einer Wohnungsgröße von 100 qm kein angemessener Wohnbedarf eines alleinstehenden Studenten mehr vorliege, der Wohnbedarf nur kurzzeitig bestehe und die beabsichtigte Wohngemeinschaft keinen höheren Wohnbedarf rechtfertige, da diese nicht im berechtigten Interesse des Vermieters anzusiedeln sei. Hiergegen richtet sich die vom Senat zugelassene Revision des Klägers.

Die Entscheidung des Gerichts

Der BGH gab der Revision statt und verwies den Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Berufungsgerichtes zurück. Das LG habe bei der Anwendung und Auslegung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB die verfassungsrechtlichen Vorgaben missachtet und auch den einfachrechtlichen Regelungsgehalt unzureichend erfasst. Der Vermieter werde durch Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG in seiner Freiheit geschützt, die Wohnung bei Eigenbedarf selbst zu nutzen oder durch privilegierte Angehörige nutzen zu lassen. Die Gerichte müssten daher grundsätzlich respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen ansieht. Bei der Bedarfsbemessung sei dem Vermieter aufgrund der grundrechtlichen Eigentumsgewährleistung ein weiter Beurteilungsspielraum eingeräumt, weshalb der geltend gemachte Wohnbedarf nicht auf Angemessenheit, sondern nur auf Rechtsmissbrauch zu überprüfen sei. Rechtsmissbräuchlich sei aber nicht schon der überhöhte, sondern erst der weit überhöhte Wohnbedarf. Bei der Prüfung eines weit überhöhten Wohnbedarfs müssten die Gerichte die Entscheidung des Vermieters über den für sich und seine Angehörigen angemessenen Wohnbedarf grundsätzlich achten und ihre Wertung unter Abwägung der beiderseitigen Interessen anhand objektiver Kriterien unter konkreter Einzelfallwürdigung treffen. Pauschale und formelhafte Wendungen, wonach Wohnungen einer bestimmten Größenordnung und Zimmeranzahl generell für eine bestimmte Personenzahl „ausreichend” seien, erfüllten diese Anforderungen nicht, weshalb der Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen sei.



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