Eigentümer-Zurückbehaltungsrecht: Trotz Gemeinschafts-Vergleich mit Bauträger?

Zieht die Wohnungseigentümergemeinschaft die auf mangelfreie Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums gerichteten Rechte an sich, sind einzelne Eigentümer mit der Verfolgung dieser Rechte ausgeschlossen. Ein Vergleich der Gemeinschaft mit dem Bauträger bindet sämtliche Eigentümer und schließt auch ein Zurückbehaltungsrecht wegen nicht beseitigter Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums aus.

OLG Köln, Beschl. v. 23.10.2013 - 11 U 109/13

Vorinstanz: LG Köln - 32 O 539/12

WEG §§ 10 Abs. 6 S. 3, 21 Abs. 1, 3 u. 5 Nr. 2; BGB § 320

Das Problem:

Ein Bauträger nimmt den Erwerber einer Eigentumswohnung auf Zahlung restlichen Kaufpreises in Anspruch. Der Bauträgervertrag bestimmt, dass die letzte Kaufpreisrate fällig wird, „wenn alle vertragsgemäß vereinbarten Leistungen erbracht sind, also auch die Außenanlagen erstellt und die einvernehmlich im Abnahmeprotokoll festgestellten Restarbeiten und Mängel erledigt sind.” Der Beklagte beruft sich auf Verjährung und ferner auf ein Zurückbehaltungsrecht, da Mängel am Gemeinschaftseigentum, die im Abnahmeprotokoll festgehalten wurden, nicht beseitigt seien. Über diese Mängel hatte die Eigentümergemeinschaft im Rahmen eines Beweissicherungsverfahrens jedoch einen Vergleich geschlossen. Der Beklagte meint, der Vergleich sei ein unwirksamer Vertrag zu Lasten Dritter, sei für ihn nicht bindend und nehme ihm nicht seine Zurückbehaltungsrechte.

Die Entscheidung des Gerichts:

Das Gericht weist die Berufung des Beklagten gegen das stattgebende Urteil gem. § 522 Abs. 2 ZPO zurück. Die Wohnungseigentümergemeinschaft könne im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung die auf die mangelfreie Erstherstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte an sich ziehen (BGH v. 15.1.2010 – V ZR 80/09, MietRB 2010, 113 = MDR 2010, 433 = NJW 2010, 933). Einzelne Eigentümer seien dann insoweit von der Verfolgung dieser Rechte ausgeschlossen. Der einzelne Wohnungseigentümer sei an gerichtliche und außergerichtliche Vergleiche über die Erledigung von Erfüllungsansprüchen gebunden (OLG Jena v. 8.9.2006 – 9 W 225/06, ZMR 2007, 65; OLG München v. 23.5.2007 – 32 Wx 30/07, MietRB 2007, 204 = ZMR 2007, 725). Die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft umfasse zwar nicht die Rückabwicklungrechte des Erwerbers, so dass dieser nicht gehindert sei, dem Veräußerer eine Frist zur Mängelbeseitigung mit Ablehnungsandrohung zu setzen – soweit dies nicht mit den Interessen der Eigentümergemeinschaft kollidiert – und ferner vom Vertrag zurückzutreten oder großen Schadensersatz geltend zu machen (BGH v. 19.8.2010 – VII ZR 113/09, MietRB 2010, 297 f. = MDR 2010, 1247 = NJW 2010, 3089). Es gehe hier jedoch nicht um Rückabwicklungsrechte. Infolge des Vergleichs der Gemeinschaft mit dem Bauträger, wonach die Mängelrechte abgegolten seien, gelte die Leistung auch dem Beklagten gegenüber als mangelfrei erbracht. Auf Verjährung könne sich der Beklagte nicht berufen, da die Verjährungsfrist hinsichtlich des Restkaufpreises erst mit Abschluss der im Vergleich vereinbarten Mängelbeseitigungsarbeiten im Jahr 2011 beginne.