Evident fehlerhafte Beschlussvorlage begründet Kostentragungspflicht des Verwalters!

Autor: RiOLG, RiBayObLG a.D. Dr. Michael J. Schmid, München
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 05/2013
Für einen Verwalter nach dem WEG ist es erkennbar, dass keine Beschlusskompetenz für private Haftpflichtversicherungen eines Wohnungseigentümers besteht. Legt er einen diesbezüglichen Antrag zur Abstimmung vor, hat er durch grob schuldhaftes Unterlassen von Warnhinweisen den Prozess über die Nichtigkeit des Beschlusses veranlasst.

LG Dresden, Beschl. v. 4.9.2012 - 2 T 407/12

Vorinstanz: AG Oschatz - 2 C 202/11

WEG § 49 Abs. 2

Das Problem:

In § 5 der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft ist vorgesehen, dass für das Sonder- und Gemeinschaftseigentum u.a. eine Haftpflichtversicherung in angemessener Höhe abzuschließen ist. In einer Eigentümerversammlung wurde ein Beschluss gefasst, wonach 1-mal jährlich Privathaftpflichtversicherungen mit Zahlungsnachweis durch den jeweiligen Eigentümer oder ggf. Mieter beim Verwalter nachgewiesen werden sollten. Im Falle der Vermietung hätten die Eigentümer darauf zu achten, dass diese sich vom Mieter eine Haftpflichtversicherung mit Mietsachschadensdeckung vorlegen lassen und dies mietvertraglich vereinbaren. Ferner enthielt der Beschluss die Regelung, dass Leitungswasserschäden künftig zunächst vorsorglich der Versicherung gemeldet werden; bei Kleinschäden bis 500 € sollte „der Beschlussantrag zur Regulierung über die Versicherung oder Instandhaltung zur jährlichen Eigentümerversammlung unter Anzeige der Beitragsveränderung zur Entscheidungsfindung” erfolgen.

Dieser Beschluss wurde durch die Klägerin angefochten. Sie begehrte die Feststellung der Nichtigkeit und hilfsweise die Ungültigerklärung. Die Beklagten verteidigten hingegen den gefassten Beschluss unter Federführung der Verwalterin, die für die Beklagte Rechtsanwälte einschaltete. Das AG stellte die Nichtigkeit des Beschlusses fest und legte der Verwalterin die Kosten des Rechtsstreits auf. Gegen die Kostenentscheidung legte die Verwalterin sofortige Beschwerde ein.

Die Entscheidung des Gerichts:

Das Rechtsmittel hatte teilweise Erfolg. Nach der Entscheidung des LG hat die Verwalterin nur zwei Drittel der Kosten zu tragen. Ein Drittel tragen die Beklagten. § 21 WEG betrifft ausschließlich die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Die Vorschrift begründet keine Beschlusskompetenz bezüglich Haftpflichtversicherungen im Hinblick auf das Sondereigentum. § 5 der Gemeinschaftsordnung begründet keine Beschlusskompetenz. Dass sich die Wohnungseigentümer vertraglich untereinander verpflichteten, Versicherungen für das Sondereigentum abzuschließen, hat nicht zur Folge, dass über Fragen des Sondereigentums durch Mehrheitsbeschluss entschieden werden kann. Bezüglich der Leitungswasserschäden differenziert der Beschluss nicht zwischen Schäden am Gemeinschaftseigentum und am Sondereigentum. Er ist daher mangels Beschlusskompetenz für das Sondereigentum nichtig. Ferner ist die Beschlussfassung auch nichtig, weil sie nach ihrem Wortlaut auch das Verhältnis der einzelnen Wohnungseigentümer zu ihren jeweiligen Vertragspartnern (nämlich den Versicherungsgesellschaften, bei denen sie gegebenenfalls eine Privathaftpflichtversicherung abgeschlossen haben) betrifft und den einzelnen Wohnungseigentümern vorschreibt, wie sie sich zu verhalten haben. Es geht aber die Wohnungseigentümergemeinschaft nichts an, ob ein ggf. einstandspflichtiger Wohnungseigentümer den Schaden aus seinem Vermögen reguliert oder ob er seine Versicherungsgesellschaft um Schadensregulierung bittet. § 21 WEG verleiht der Wohnungseigentümergemeinschaft insoweit keine Beschlusskompetenz. Sie hat in keinem Falle einen direkten Anspruch gegen den Versicherer. Bezüglich des Nachweises der Haftpflichtversicherung verneinte das LG wegen der Regelung in § 5 der Gemeinschaftsordnung ein grobes Verschulden der Verwalterin. Im Übrigen bejahte es ein solches. Obgleich die Beklagten den angefochtenen Beschluss gefasst und verteidigt hatten, ist es angemessen, der Verwalterin insoweit die Kosten der ersten Instanz aufzuerlegen.



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