Grundsatzentscheidung: Kautionsanspruch des Vermieters nach Vertragsende

Autor: RA Robert Harsch, Lörrach
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 08/2016
1. Der Vermieter von Wohn- oder Geschäftsräumen behält auch nach Vertragsende seinen Kautionszahlungsanspruch, wenn er schlüssig darlegen kann, dass ihm noch Ansprüche aus dem Mietvertrag zustehen.2. Sind die Ansprüche bei Erhebung der Kautionsklage verjährt, greift im Regelfall § 215 BGB, da es nicht erforderlich ist, dass die Ansprüche des Vermieters, etwa auf Schadensersatz, innerhalb der Verjährungsfrist erhoben und/oder schlüssig begründet sind.

LG Wuppertal, Urt. v. 27.8.2015 - 9 S 50/15

Vorinstanz: AG Wuppertal v. 11.2.2015 - 90 C 194/13

BGB §§ 215, 551

Das Problem

Im Wohnungsmietvertrag war die Zahlung einer Kaution i.H.v. 1.700 € vereinbart, die nicht geleistet wurde. Gut zwei Jahre nach Vertragsbeginn, zwei Monate vor Vertragsende wurde die Kaution gerichtlich geltend gemacht. Der Vermieter berief sich hierbei darauf, dass zum einen noch eine Betriebskostennachforderung aus dem Vorjahr und bis zum Vertragsende mit 550 € sowie Schadensersatzansprüche wegen Beschädigungen der Mietsache bei Vertragsende bestanden. Erstinstanzlich legt er zu den Mängeln das vom Mieter nicht unterzeichnete Abnahmeprotokoll, ein Aufforderungsschreiben zur Mängelbeseitigung und Rechnungen der Mängelbeseitigung vor. Der Mieter erhob bezüglich der Ersatzansprüche in erster Instanz die Verjährungseinrede.

Die Entscheidung des Gerichts

Der Anspruch auf Kautionszahlung kann auch noch nach Vertragsende bestehen. Der Vermieter soll gerade wegen der nach Vertragsende bestehenden Ansprüche leicht, nämlich durch Aufrechnung zur Erfüllung seiner Ansprüche kommen können. Nur weil der Vertrag endet, soll er nicht darauf verwiesen werden, die Ansprüche einzuklagen. Sonst stünde der Vermieter schlechter da als wenn der Mieter gehörig erfüllt hätte.

Legt der Vermieter das Bestehen der Ansprüche schlüssig dar, muss der Klage entsprochen werden, ohne dass bei einem Bestreiten der Mängel durch den Mieter eine Beweisaufnahme durchzuführen ist (LG Saarbrücken v. 19.4.1996 – 13 BS 227/95, WuM 1996, 616). Die schlüssige Darlegung der Mängelansprüche war vorliegend erfolgt. Auf die zwischenzeitlich eingetretene Verjährung kam es nach Ansicht des Gerichts wegen § 215 BGB nicht an. Wäre die Kaution geleistet worden, hätte hiergegen auch mit verjährten Forderungen aufgerechnet werden können, wenn sich die Ansprüche des Vermieters und der – hier fiktive – Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters „irgendwann einmal” unverjährt und damit aufrechenbar gegenüberstanden. Die Schadensersatzansprüche müssen in dieser Zeit auch nicht geltend gemacht und/oder schlüssig begründet werden (Peters/Jakoby in Staudinger, BGB, § 214 BGB Rz. 8).



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