Instandhaltung: Keine Pflicht des Mieters, Regenrinnen und -fallrohre eisfrei zu halten!

1. Es ist nicht Sache des Mieters, eine Vereisung von Regenrinnen und -fallrohren zu verhindern.2. Es entspricht nicht der Sollbeschaffenheit der Mietsache, wenn es bei einem nur regensicher, aber nicht wasserdicht konstruierten Dach zu massiven Wassereinbrüchen durch aufgestautes Schmelzwasser kommt.3. Der Mieter kann nach eigener fristloser Kündigung und Einstellung der Mietzahlungen nach Treu und Glauben keine Instandsetzungsmaßnahmen mehr beanspruchen.

KG, Beschl. v. 29.7.2013 - 8 U 257/12

Vorinstanz: LG Berlin - 29 O 132/12

BGB §§ 242, 305c Abs. 2, 320, 535

Das Problem:

Die Klägerin war Untervermieterin einer an die Beklagte als Untermieterin vermieteten Produktions- und Lagerhalle. § 7 Ziff. 3 Satz 3 des Formularmietvertrages lautet: „Der Mieter verpflichtet sich die Räume pfleglich zu behandeln und in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten.”. § 15 Ziff. 2 lautet: „Der Mieter haftet ..., wenn ... Abflussleitungen...unsachgemäß behandelt, die Räume ... nicht ausreichend gegen Frost geschützt werden. Leitungsverstopfungen bis zum Hauptrohr hat der Mieter auf jeden Fall auf seine Kosten zu beseitigen.” Im Januar 2010 kam es aufgrund vereister Regenrinnen und -fallrohre zu einem massiven Einbruch von im Dachbereich angestautem Tauwasser. Das Dach der vermieteten Halle war regensicher, aber nicht wasserdicht konstruiert. Im Innenbereich fehlten zahlreiche Deckenplatten, weitere waren stark beschädigt. Des Weiteren befanden sich Wasserablaufspuren an den Wänden. Die Beklagte machte daraufhin ein durchgehendes Mietminderungsrecht i.H.v. 30 % geltend und nahm die Klägerin auf Instandsetzung des Daches in Anspruch. Am 10.6.2012 erklärte die Klägerin die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges und nahm die Beklagte wegen Mietrückständen vor dem LG in Anspruch. Die Beklagte erhob Widerklage auf Rückzahlung überzahlten Mietzinses und Instandsetzung des Daches. Am 13.12.2012 erklärte sie zudem die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses und stellte die Mietzahlungen ein. Das LG wies die Klage ab und gab der Widerklage überwiegend statt, wogegen die Klägerin Berufung einlegte.

Die Entscheidung des Gerichts:

Das KG wies die Berufung überwiegend zurück. Auch wenn das Dach nur regensicher, aber nicht wasserdicht konstruiert gewesen sei, entspreche es nicht der Sollbeschaffenheit der Mietsache, dass es zu massiven Wassereinbrüchen durch aufgestautes Schmelzwasser kommen könne. Es sei auch nicht Sache der Beklagten, eine Vereisung der Regenrinnen und -fallrohre zu verhindern. Eine entsprechende Verpflichtung lasse sich mit gem. § 307 Abs. 1 S. 2 BGB gebotener Transparenz weder aus § 7 Ziff. 3 Satz 3 noch aus § 15 Ziff. 2 des Formularmietvertrages entnehmen. Dass der Schutz der „Räume” gegen Frost auch Dachrinnen und Regenfallrohre – also außen am Gebäude angebaute Teile – umfassen solle, liege nach dem Wortsinn fern. Ebenso wenig werde der Beklagten ausreichend klar gemacht, dass ihr mit der sachgemäßen Behandlung von Abflussleitungen und der Beseitigung von Leitungsverstopfungen auch obliegen soll, Regenrinnen und -fallrohre eisfrei zu halten. Andererseits könne die Beklagte gem. § 242 BGB wegen widersprüchlichen Verhaltens keine Instandsetzungsmaßnahmen mehr beanspruchen, nachdem sie das Mietverhältnis am 13.12.2012 selbst gekündigt und keinerlei Mietzahlungen mehr geleistet habe.