Jahresabrechnung: Fehlerhafte Heizkostenabrechnung bei Rohrwärmeabgabe

Autor: RA Dr. Holger Reichert, Mainz
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 09/2015
Eine Abrechnung der Heizkosten zu 50 % nach erfasstem Verbrauch kann im Einzelfall bei vorhandener Rohrwärmeabgabe dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen.

LG Nürnberg-Fürth, Urt. v. 7.8.2014 - 14 S 9871/12 WEG

Vorinstanz: AG Ansbach - 3 C 1300/11 WEG

WEG § 28 Abs. 3; HeizkostenV § 7 Abs. 1

Das Problem

In einer Anlage wurden die Heizkosten zu 50 % nach Verbrauch und zu 50 % nach Wohnfläche umgelegt. Die Heizung bestand aus einem Einrohrheizsystem, die Erfassung des Wärmeverbrauchs erfolgte durch mit Funk ausgestattete elektronische Heizkostenverteiler. Die Ringleitungen des Einrohrheizsystems waren ungedämmt auf der Rohdecke eines Teils, nicht aber aller Wohnungen verlegt. Die Einzeljahresabrechnung wird von einem Eigentümer im Hinblick auf die Position „Heizkosten” angefochten.

Die Entscheidung des Gerichts

Mit Erfolg! Die von den Eigentümern im Rahmen der HeizkostenV getroffene Auswahlentscheidung zwischen den verschiedenen in der Verordnung vorgesehenen Umlagemaßstäben müsse dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Der gewählte, grundsätzlich zulässige Umlagemaßstab von 50 % nach Verbrauch führe vorliegend aufgrund der Besonderheiten des Einzelfalles allerdings zu einer nicht mehr hinnehmbaren Verteilungsungerechtigkeit. Nach dem gerichtlich eingeholten Sachverständigengutachten werde in der Anlage nur ein Bruchteil der abgegebenen Heizungswärme durch die Heizkostenverteiler erfasst. Tatsächlich würden die Wohnungen über zwei Wärmequellen beheizt. Neben der regelbaren Verbrauchswärme durch Benutzen der Heizkörper erfolge zusätzlich eine erhebliche, vom jeweiligen Nutzer unbeeinflussbare Grunderwärmung durch die Wärmeabgabe der Ringleitung. Letztere sei derart hoch, dass für fast die Hälfte der Wohnungen gar kein oder nur ein weit unterdurchschnittlicher Verbrauch erfasst würde. Dies führe dazu, dass die Eigentümer dieser Wohnungen keine oder nahezu keine verbrauchsabhängigen Heizkosten tragen müssten, obwohl sie über die in ihren Wohnungen abgegebene Rohrwärme mit Heizungswärme versorgt würden. Im Ergebnis trügen 10 % der Eigentümer die Hauptlast der verbrauchsabhängigen Heizkosten, während sich fast die Hälfte der Eigentümer aufgrund der günstigen Lage ihrer Wohnungen der Tragung verbrauchsabhängiger Kosten ganz oder teilweise entziehen könne. Dies sei mit dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung unvereinbar.



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